王健林：万达为什么做轻资产

按照万达的目标，在未来5年内，万达将把现有的7000万平米销售物业完全转化为轻资产项目，万达商业地产将完全去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司。同时，5年后，万达广场的开业数量也将由重资产模式下240-250个，翻番达到400-500个。

4月15日，万达集团董事长王健林在深交所发表“万达的轻资产模式”主题演讲时，披露了万达的新目标，这也是王健林完整地公开阐述万达的轻资产模式。

5年后将没有重资产项目

万达正在试图通过轻资产的途径，为自己挖一条更宽更深的“护城河”。

万达为什么要做轻资产？王健林表示，房地产高利润时代已经过去，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产。

今年年初，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万达对外表示，这标志着万达商业地产轻资产模式正式启动，万达将走上轻重并举的道路。

“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益，万达与投资方按一定比例分成。这种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。”王健林说。由于万达广场从选址到开业的建设周期是3年左右，所以今年开业的万达广场还全部是重资产，但是明年计划开业的50个万达广场里，超过20个是轻资产，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。5年以后，万达广场将不再有重资产项目。

重点发展中小城市

轻资产模式将带来一系列好处

在区域的选择上，由于重资产主要看房价，销售利润高才能投资，所以难以进入三四线城市发展，但轻资产模式不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。在这样的背景下，万达可以进入大量三四线城市。

相对于一二线城市天价的土地、已经过热的市场，三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到中心地段。按照万达的经验，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且这里消费者的忠诚度往往更高。“三四线城市房价租金有那么高吗？”王健林说，这种普遍的质疑是对不动产的不理解。不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。从租金回报比看，一二线城市可能不如三四线城市项目，因为地价更贵、投资更大。

轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。以万达院线来说，它的影城多数开在万达广场里，万达广场发展速度快，院线发展速度就快；万达正在做的宝贝王，如果按照万达广场的发展速度，很快就能成为全球的儿童娱乐企业；另外，万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

管理模式的改变

“万达商业地产转向轻资产，不是大家想象的那样忽然华丽转身，而是一步步做出来的”，王健林透露，从标准模块、信息化的商业管理到建立融资管道，万达已经折腾了一年多。

轻资产首先要建立标准模块。重资产模式下，万达考核地方公司主要看利润，到各地发展主要看房价，而轻资产的考核目标主要看成本和租金。因此现在的轻资产项目做不做从过去由发展部门牵头，变成由商业管理公司决定，需要建立一套各地租金的测算模型。

万达工程管理和商业管理模式也进行重大改革，分别推出了省时省力高效的“交钥匙工程”和高度的信息化智能管理平台。

万达做轻资产，钱从哪来？王健林表示，除了外部的基金、保险等机构投资者，万达正在建立内部融资管道。万达成立自己的电子商务公司、收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，采用众筹方式为万达广场融资。至于退出机制，万达想好了两种方法：资本化或卖掉，万达的理财产品就是准REITS，即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高，也会卖个好价钱。5年后，万达商业地产轻资产将实现两个战略目标：一是开业400个至500个万达广场，二是净利润的三分之二要来自租赁收入。