衡水市2014年12月房地产市场分析

　　（一）商品住房情况分析

　　1、商品住房预售量同比、环比均大幅增加

　　2014年12月，共办理《商品房预售许可证》40份，同比增加48.1%，环比增加110.5%。2014年1—12月，共办理《商品房预售许可证》234份，同比减少41.2%。本月共有河北富恒房地产开发有限公司、衡水泰丰房地产开发有限公司、衡水红日房地产开发有限公司、河北汇中房地产开发有限公司衡水分公司、衡水筑城房地产开发有限公司、衡水达仑房地产开发有限公司、衡水盛宇房地产开发有限公司、河北泰华锦业房地产开发有限公司、衡水金苑房地产开发有限责任公司、衡水金鼎（集团）佳园房地产开发有限公司、河北博宏房地产开发有限公司、衡水昆仑房地产开发有限公司、衡水成博房地产开发有限公司和衡水恒茂房地产开发有限公司14家开发企业办理了《商品房预售许可证》。

　　2014年12月，我市市区商品住房批准预售面积36.77万平方米，同比增加71.1%，环比增加51.1%；商品住房预售套数3628套，同比增加86.2%，环比增加60.6%。2014年1—12月，商品住房批准预售面积237.95万平方米，同比减少14.4%；商品住房预售套数23042套，同比减少14.8%。

　　总体分析：本月延续上月情况，办理预售较多，同比、环比均有大幅增加。从历年情况来看，元旦前后会出现办理预售的小高峰。银行在每年年初额度比较宽松，贷款审批较为容易，开发商在年末积极办理预售，以便于购房者第二年年初办理备案及按揭贷款等，有助于开发商回笼资金。从办理预售项目来看，新近开发的楼盘也比较多，在一定程度上反映市场比前几个月的冷清状况有所淡化，开发商对2015年市场前景呈谨慎乐观态度，抱有一定期望。综合以上因素，本月预售面积环比增加5成。本月办理预售的部分项目如牧马庄园，九洲博览城等，单栋面积较小，一栋一证，份数较多，造成预售许可证份数环比增加1倍多。由于去年同期基数较小，预售面积同比增加七成多。预计2015年1月预售将维持现有水平，或稍有下降。

　　2、商品住房销售面积同比减少，环比增加

　　2014年12月商品住房销售面积为12.52万平方米，同比减少40.8%，环比增加1.8%；商品住房销售套数为1204套，同比减少42.1%，环比增加3.1%。2014年1—12月，商品住房销售面积156.64万平方米，同比减少32.1%；商品住房销售套数15090套，同比减少34.7%。

　　3、商品住房平均成交价格同比上涨，环比下跌

　　2014年12月份商品住房平均成交价格为4092元/平方米，同比上涨1.6%，环比下跌3.7%。2014年1—12月商品住房平均成交价格3965元/平方米，同比上涨13.3%。

　　总体分析：本月商品住房销售面积微涨，从单月销售看要少于1、3、4、5三个月，但比其它月份销售面积要多。没有出现年底“翘尾”。从政策环境看，限购政策逐步退出、“9·30新政”、央行降息等全国政策面的宽松，对购房者心理出现支撑。对于目前市场购房者有一定的激励作用。另外，在利好因素下，一线城市受市场供求关系、价格预期、改善型需求释放等影响，市场成交量回升明显，价格已触底并出现反弹迹象。虽然并不直接影响我市，但仍会对购房者心理产生积极影响。从市场层面看，开发企业年底面临冲刺业绩，回笼资金的压力，并且目前市场前景不明朗，开发企业积极采取多种手段进行促销，加大推盘力度，如泰华、东方太阳城、恒大等采取了打折、抽奖等多项促销活动吸引购房者，促进成交。以上因素导致本月销售面积环比上涨。由于去年同期基数较大，销售面积同比减少四成。

　　价格方面，在经历了10月、11月两个月的稍高位运行后，本月有所回落，环比下跌3.7%。但仍高于2014年其它月份。在整体市场不景气，房价下行压力大的环境下，开发企业普遍注重消化库存，加快资金周转，倾向选取“平价走量，现金为王”的策略，造成房价上涨动力不足。另外近期进行的一些列促销活动虽然短期促进了成交，但在价格上做了一定程度的让步，降低了平均销售价格。综合起来使得价格环比小幅下跌。预计近期房企仍然以走量为主，销售量或有缓慢上升，房价仍然缺乏上涨动力，可能在低位徘徊。

　　（二）存量住房情况分析

　　1、存量住房交易面积同比减少、环比均减少

　　2014年12月，存量住房交易面积为1.76万平方米，同比减少19.6%，环比减少11.9%；存量住房交易套数为183套，同比减少24.1%，环比减少16.4%。2014年1—12月，存量住房交易面积为25.68万平方米，同比减少29.8%；存量住房交易套数为2752套，同比减少31.4%。

　　2、存量住房交易价格同比、环比均上涨

　　2014年12月，二手住房交易平均价格为3308元/平方米，同比上涨13.7%，环比上涨1.9%。2014年1—12月，二手住房交易平均价格为3116元/平方米，同比上涨13.6%。

　　总体分析：本月我市二手住房交易量减少，同比、环比均有一定幅度下降。整体来看，上半年二手房成交量略好于下半年，从九月开始走低，11月有一个成交小高峰，本月又有所回落，本月成交面积在全年属于低位。从市场表现来看，近期楼市宽松政策虽能短期提振成交，但新政效应的衰退期加速显现。本月成交中，除正常买卖的，有部分继承，以及以前已经成交但房产证刚满5年才办理过户的。政策方面，本月一直有不动产登记条例将出台的传闻，并在12月22日由国家正式公布，将于明年3月1日正式实施。条例实施后，能实现联网、查询等，有可能为房产税铺路，在国内楼市整体趋于下行的情况下，将对市场预期产生一定影响，对投资投机性的入市有一定抑制作用。在这些原因共同作用下，成交量有所下降。在登记政策趋于严格，客户变得更加理性情况下，预计交易量将在底部徘徊一段时间，短期内很难有较大幅度上升。

　　价格方面，本月我市二手住房成交价格基本稳定，环比小幅上涨1.9%。总体来看，我市二手房住宅价格有徘徊震荡，阶梯式缓慢小幅上升的特点，从9月至12月，房价一直处于小幅上涨中。我市二手房市场中刚性需求比较多，二手房价格比商品房低，价格泡沫较小，议价空间有限，价格比较坚挺。另外从本月成交的案例中，购房者贷款买房的较多，在签订协议时价格在合理范围内取的较高值，以便更容易获得银行贷款。以上因素综合起来使得我市二手住房交易价格小幅上涨。预计未来一段时间成交量将在现有水平上小幅波动，价格维持现有水平或小幅上涨。