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综合分析:衡水市2014年5月房地产最新政策

2014/06/09 17:35 来源: 搜狐焦点网 评论
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  随着2014年楼市逐渐进入调整期,6月份,购房者观望情绪持续,开发商面对市场冷淡,终于不在淡然,纷纷出台或明或暗的政策优惠或降价,降价潮由一线城市逐渐波及二三四线,部分地方政府托市,希望可以挽救进入下行通道的楼市,金融市场依然看空楼市,虽然央行喊话,要求各银行支持个人首套商品自住房房贷,但真正执行者寥寥。观衡水市房地产市场楼市政策或许可以让我们对衡水楼市现状多几分认识。

  1、不动产登记局正式挂牌  河北等17省不动产统一登记将全面铺开

  5月7日,国土资源部下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》,国土部地籍管理司加挂不动产登记局牌子,承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。挂牌后,地籍管理司与不动产登记局将是“两块牌子、一套人马”,并不会增加人员编制。不动产登记局局长则由地籍管理司相关领导兼任,其职责主要为监管全国不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据等。该局的成立,标志着不动产登记将正式告别各自为政的局面。不动产登记局将负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一。国土部正计划上报《不动产登记条例》,其中规定按照“依法查询”的原则对社会职能服务部门开放查询服务系统,同时有限制的开放个人“以人查房”查询服务系统。

  全国省级不动产统一登记工作已全面铺开,截止5月中旬已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作,包括天津、河北、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃。其中,河北、黑龙江、山东、湖北、江西等5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度,北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组,启动了相关工作。各省具体实施方案有所差异,河北省明确由国土资源厅负责全省不动产登记工作,并在国土资源厅地籍管理处加挂不动产登记局牌子。

  编者按:

  不动产登记从客观上会抑制房价,但其主要目的还是保护不动产权利人的合法财产权。如果实施不动产统一登记制度,以人查房等敏感话题能够实现,房价会下跌,在目前楼市迷茫局面下,挂牌不动产登记局会让冰封的楼市更加僵持。

  2、央行发布央五条  优先满足首次购房贷款需求

  在房贷持续收紧的大背景下,5月12日,人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行等15家银行相关负责人参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效,并对进一步改善住房金融服务工作提出以下五点要求:一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。

  值得注意的是,银行对住房信贷的调整可能是大概率事件,但调整很可能仅限于首套房贷利率,一线城市的限购和房贷首付比例这两条“红线”将不会突破。同时座谈会没有提及针对房地产开发开发贷,因此开发贷的发放仍然会受到限制。央行此次发文,并没有对银行的贷款利率做出明确要求,比如下浮多少。所以未来银行的房贷利率可能并不会随着这一文件的发布而发生变化,银行还是会根据自身的额度、盈利情况等方面综合给出房贷利率。据了解工商银行衡水分行、建设银行衡水分行以及中国银行衡水分行并未下调,扔保持原有利率。对于五年以上的房贷利率建设银行衡水分行为7.2%,中国银行衡水分行、中国工商银行衡水分行首套房贷利率都为7.205%。这也从侧面看出虽然央行“喊话”,但各银行业并未立即执行,执行效果还有待观察。

  编者按:

  在实际操作中,部分商业银行对首套商品住宅按揭贷款的要求过于苛刻,与支持首套自住普通商品住房的精神相违背。因此,央行对其予以适当引导的做法,符合分类调控、差别调控的思路。对首套房的支持,既满足了刚需群体对首套房的购买需求,又有利于房地产企业库存的消化,有助于市场保持平稳发展。

  3、住建部密集调研地方楼市下滑程度 新华社连续发文挺房地产业

  全国楼市库存激增、部分城市大幅降价的市场表现,引发了中央层面的关注。日前住建部兵分几路密集调研地方楼市,实地了解房地产市场下滑程度,并集中在5月24日向国务院高层汇报工作。早在4月底、5月初的时候,住建部的司局级官员就去个别城市了解过情况,近期由于市场变化比较快,舆论压力也相对较大,因此住建部再度赴各地调研,摸底市场情况。这次主要选取一线城市、二线重点城市以及热点区域中的三线城市,这些城市的楼市波动具有代表性,有的城市政策上也存在一些调整。住建部官员表示,地方确实有自主调控的权利;但是不能把是否放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段;需从面向行业长期健康发展的角度,从公共服务配套的完善、新型城镇化的推进等几个方面来解决楼市泡沫软着陆的问题。

  新华社近日连续发文论述中国房地产业。认为中国房地产业是理性回归,不是崩盘,房价暴跌对经济、国民福利和改革都不是好事。目前出台的改革布局措施意义已经不能简单等同于“救市”。而更重要的是,中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重大改革布局,它们对重构房地产市场生态有根本作用,其意义远超出简单的“救市”范畴。

  编者按:

  从目前来看,中央对房地产市场应该不会再出台“一刀切”政策,但为保下半年的经济平稳,未来在金融、投资等方面出台一些导向性政策也是可能的。

  4、房价下行压力大  多地出台救市政策

  面对楼市连续下行的成交量,部分地方政府救市动作频现。目前二三线城市楼市房价和成交量都面临较大下行压力,扬州、安徽铜陵、杭州、南宁、无锡五地有明确的救市措施出台,天津滨海新区、宁波、佛山也有救市消息传出。业内人士预计,未来可能会有更多地方政府加入救市行列,救市方式将包括非户籍购房资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、公积金政策松动等。近期杭州限制新房降价幅度,凡是房企降价超过备案价格15%的,将无法进行网签,此举引发了广泛争议。有开发商认为政府直接干预企业降价行为,等于直接插手了企业的经营权,开发商想加大力度促销跑货也不行,政府行为并不妥当。地方政府应该从市场实际情况出发,让开发商进行自救。

  针对最近一些地方政府对房地产市场释放出的各种动作,住建部已经明确,不希望地方政府向市场释放出“救市”信号,这是一种正确的政策引导。房价在近期出现的松动来之不易,这虽然使地方政府的日子不好过,但地方政府不妨将这种压力化为改革的动力,抓紧进行政府职能转变的改革。再度搬用行政手段救市,甚至对开发商降价促销也要过问、定规、设障,不仅有违房地产市场调控的初衷,而且与简政放权的要求也背道而驰。

  5、新版购房合同示范文本发布   更加注重买房人权益保护

  近日,住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》,新版合同更加注重买受人权益的保障。在新的合同示范文本中,完善了商品房交付条件和交付手续,增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节,明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。此外,新的合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示,比如说,让卖方对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。而买房人则承诺,使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。新版合同要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。对于法律法规没有明确规定的事项,新合同也引导买卖双方自行约定,避免引发纠纷。针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。新合同还把买卖双方的违约责任进行细化,并引入惩罚性赔偿金内容。

  编者按:

  由于这一合同不是强制执行,开发商大多都会选择对自己有利的条款,同时删除一些不利条款。而购房人一般都处于弱势地位,在法律细则上也很难和开发商的法律团队匹敌。买卖双方公平交易地位的形成仍然需要时日。

  6、北京房屋登记新规   房屋赠与无需公证

  北京市住建委出台《房屋登记工作规范(试行)》的便民服务新措施中规定,从7月1日开始,持有赠与合同房屋过户时无需再公证。这份修订版本包括4项便民服务措施,分别是:购房人可自行办理预售商品房房产证;双方共同到场办理房屋赠与,合同无需公证;购房人办理预售商品房房产证无需提供专项维修资金收据;房改房遗失补证无需售房单位出证明。而此前在北京,父母想将名下一套房屋赠与子女,在过户前必须先去公证处办理房屋赠与合同公证,支付公证费。新举措的实施不仅提高了房屋登记效率和质量,还减少了群众办房产证花费的时间和精力。但应注意赠与是无偿行为,除非双方另有约定,否则赠与人可在权利转移前撤销赠与合同,经过公证的赠与合同就不得撤销,是否需公证消费者要认真斟酌。新规另一个较大变化是,今后购房者可以避开房产开发商代办房产证这一环节,自行办理预售商品房的房产证。新规实行之后,购房者可以自行到北京市建委办理房产证,其中的税费等等就不需要经过开发商,消费者办理房产证更便利。对一些大的开发商来说,委托给开发商比较便利些,是否自行办理房产证还是要“因开发商而异。” 

  

  

  信息来源:衡水市住房与城乡建设局 / 衡水房地产信息网



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