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前4月商品房销售放缓 开发投资增速创两年新高

2017/05/16 08:41 来源: 每日经济新闻 作者: 周程程 评论
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5月15日,国家统计局发布数据显示,1~4月份,商品房销售面积与商品房销售额增速双双回落。1~4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1~3月份提高0.2个百分点。

楼市调控政策加码背景下,房地产销售出现降温迹象。

5月15日,国家统计局发布数据显示,1~4月份,商品房销售面积与商品房销售额增速双双回落。

不过,房地产销售降温的同时,房地产开发投资增速却创下两年新高。《每日经济新闻》记者注意到,数据显示,1~4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1~3月份提高0.2个百分点。

对于房地产开发投资增速提升的原因,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏解释说,首先,这与去年的延续效应是分不开的。另外,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。

高基数及调控导致销售回落

数据显示,1~4月份,商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,增速比1~3月份回落3.8个百分点。商品房销售额33223亿元,增长20.1%,增速回落5个百分点。

机构研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,商品房销售面积继续呈现增幅收窄的态势,这说明市场降温的态势比较明显。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为,地产销售回落主要受地产调控加码及高基数影响。

而据央视网报道,截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。

调控加码之下,对房价也将产生影响。近期,据社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》(以下简称“房地产蓝皮书”)显示,伴随热点城市房地产调控政策的实施,从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落,热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大,全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%,下降到2017年上升不到1%。

不过,严跃进指出,从销售面积增速15.7%的水平来看,这也说明虽然市场在降温,但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关,对于三四线城市来说,类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃,成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。

在严跃进看来,部分大城市当前采取了摇号制度,说明市场成交量低是一个假象,如果供应端增加供应,后续交易端也会有上升的可能。类似的数据在商品房的待售面积上也得到了体现。

数据显示,4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。

“住宅待售面积下滑幅度是比较大的,充分说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行的。”严跃进说。

房地产开发投资增速超预期

尽管房地产销售回落,但房地产开发投资增速却超预期。

数据显示,1~4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1~3月份提高0.2个百分点。

国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示,前4月房地产投资对全部投资增长的贡献率为20.1%,拉动投资增长1.8个百分点。

对于前4月房地产开发投资继续增加的原因,邢志宏表示,去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一段时间。所以,目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

除了与去年延续效应有关外,邢志宏还表示,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。

对于未来房地产投资走势,新开工面积与土地购置面积等数据表现成为机构关注的重点。

数据显示,1~4月房屋新开工面积48240万平方米,增长11.1%,增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积28174万平方米,增长10.6%,增速回落4.5个百分点。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1~3月份提高2.4个百分点。土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

房地产投资走势机构存分歧

华泰证券首席宏观研究员李超认为,近半年期房销售火爆,地产投资有支撑,同时也不能低估新开工对投资的支撑作用。1~4月房屋新开工面积增速已经超过竣工面积增速,同时1~4月购地面积和土地成交价款均创下近年来新高。因此地产投资不会失速,维持中期内地产投资增速保持稳健的判断。

在李慧勇看来,新开工面积小幅回落但土地购置面积大幅回升,原因一是国家加大热点城市的土地供给,二是非热点城市去库存速度加快带动开发商拿地和投资。预计全年房地产投资有可能大幅度超过市场5%左右的预期。

不过,从限购政策及中央关于房地产定位上来看,也有机构认为全年房地产投资将呈现温和下滑。

中信证券研报认为,4月份房地产开发投资单月同比增长9.6%,回升0.2个百分点。房地产开发投资增速开始走稳,但是由于4月份以来全国各个城市限购政策的逐渐升级,未来房地产投资增速料将趋势性回落。

中信证券上述研报指出,中国房地产自2006年之后有一个3年左右的周期现象,分三个阶段。第一阶段:房地产销售回升,房地产价格回升,房地产投资回升;第二阶段:由于房地产市场过热,各个城市出台限购政策,市场处于观望状态中;第三阶段:房地产销售回落,房地产价格回落,房地产投资回落。目前中国房地产市场正处于第二阶段,接下来将经历房地产的向下周期。

房地产蓝皮书也预计,根据2016年底中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以及“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的定调,房地产市场将回归居住属性,投机性需求将受到压制。预计2017年房地产投资将进入下行通道,整体呈现温和下滑态势。

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责任编辑:苗琳峰  JN1034
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