小明唠嗑：剖析“产权续期”的政策信号

相信小伙伴们都看见了一条新闻：《宅地70年使用权到期怎么办？中央有新说法》。关于“产权到期应该怎么办”的话题相信所有人都是很关心的，那么小明今儿就来和大家唠唠这个事儿。

让我们首先来看看这条新闻，事实上到期之后应该怎么办并没有出台具体的答案，只是有了一个政策的指向而已。原文是这么写的“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。换句话说，以前没有明确法律条款的土地使用权到期后续的问题，将很快得到严谨的完善。有人可能问了，那既然并没有给出具体的答案，这个消息岂不是一句空话么？其实还真不是空话，我们可以从以往的一些新闻当中找到产权法律完善的轨迹。

说到这里，就应该了解一下土地使用权期限的状况。咱们国家土地使用权的有偿、有期限使用开始于1988年，并且于1990年由国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。条例中明确了土地使用权出让较高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其它或综合用地50年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。1994年，国家又出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对这产权的问题进行规范。2007年，国家颁布了《物权法》，是产权相关问题最为重要的立法，明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用权到期了，房屋所有权也不容剥夺。同时，住宅用地续期无须申请而自动续期。

于是问题也就来了，所谓的“自动续期”是什么意思？是不是需要缴纳土地出让金？缴纳标准是什么样的？《物权法》并没有给出详细规定，也没有出台相关的法律解释。也正因为如此，有一些已经使用权到期的土地该怎么续期引起了争议。也正因为这些争议已经摆在明面了，因此也促使了推动产权到期相关法规的赶紧出台。

那么这些已经到期的土地在续期方面出了哪些争议，我们也来顺便了解一下。

在这条新闻里提到了今年四月在温州发生的续期争议，前因后果几句话就能说完：在温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，当居民前往国土部门续约的时候发现，要续交的土地使用费用十分惊人。总价才65.8万元的房子，延长土地使用期限的补缴费用要大约30万元。消息一出大家纷纷表示“毕生积蓄买的房子竟然只是长期出租”、“就算买得起房子竟然续不起土地”。

小明查了一下其它新闻，想看看有没有别的城市也发生了类似事件，还看到了青岛与深圳的截然不同的处理方法。其中青岛提出的续期方案是：既然物权法细则不明，况且土地期满有偿续期续交出让金是利所应当的。那么就按照该区域过去一年的平均地价为计算基准，每平米1000元，折算到建筑面积大约是60%，因此，一个100平方米的房子业主要补缴地价6万块。而深圳于2004年出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，其中明确说明，土地期满可按照公告基准地价的35%补缴续期。于是我们看出来，三个城市当中深圳比较厚道，在基准地价基础上打了3.5折，但这也是地方城市的做法而已，难以全国推广。

国有土地使用权出让制度的产生和完善，其重要性毋庸置疑。按照以往的经验，此类分歧太大的问题的相关法规通常不会急于匆忙下结论，而是先让地方去探索，一步步试验出来。如何解决具有普遍性的“70年产权到期问题”，也必定是如此。所以无论是深圳还是青岛乃至于温州，都为相关法规的制订积累了经验。

分析了这么多，到底以后土地到期了该怎么续，首先免费自动续是不要想了。“土地国有制”不会是一句空话，所以到期的土地延长使用年限是一定会收钱的。因此我们看到深圳、青岛和温州的区别不是收费或者免费的区别，而是收多少的区别。而且温州的方案推出并受到舆论和民众的质疑之后，相关发言人立刻澄清这是对于土地延期交费方案的误读。反观深圳的“打折”做法相对比较温和，延续十几年没怎么受到舆论讨伐和阻力。这两种截然不同的实验结果，一定会直观反映在后续的法规中的。再加上这次文件中明确写了“推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。因此我们有理由相信后续出台的相关法规会向有利于保护公民的财产，会让民众们满意的。