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房企部分城市积极补仓 高价地将面临运营难题

2016/11/26 08:47 来源: 21世纪经济报道 作者: 张晓玲 周智宇 评论
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自9月底开始的地产深度调控,曾让“地王现象”一度消停。然而两个月后,高价地又“重出江湖”。

205亿成交10宗土地,这是广州在11月22日一天中给出的答卷。在这10宗土地中,有八宗为居住用地,全部因达到最高地价并进入竞配建环节,并在最后产生了7宗区域内高溢价成交土地。

同一天,武汉、长沙、厦门等地也诞生高价地;再往前一天,福州(楼盘)土拍8宗宅地都达到了最高限价,进入竞配建面积环节,似乎是要从此前诞生高价地的天津(楼盘)、温州(楼盘)和济南(楼盘)等城市中抢过“接力棒”。

在调控政策从供给和需求两侧同时发力的情况下,土拍市场却硝烟再起,给处于调控周期中的房地产市场带来纷扰。

中原地产分析师张大伟认为,在2016年整体销售刷新历史纪录的情况下,拥有充足资金的房企补货积极性较高,使得优质土地抢夺依然激烈;但热点城市供地增加持有面积竞拍、设置限价等模式,已经使得前期高价地集中的区域开始出现地价降温现象,也让拿地的企业面临后续经营难题。

调控下的补仓

9月底启动的新一轮房地产调控,制约了很多一二线城市的住房投资需求,但其间供需仍不平衡。

根据研究监测,四个一线城市10月份新增供应量均不足成交量的一半,而苏州(楼盘)10月份新领预售证更是几近“封0”,供不应求的局面并没有发生改变。

在调控城市供需仍趋紧的状况下,房企在这些城市有了补仓需求。智库中心研究总监严跃进表示,热门区域拿地热度不减符合预期,这和房企依然认可此类城市有关。

杨红旭也认为,由于土地市场变化滞后于楼市,在国庆后的近两个月,受房地产政策影响,主要一二线城市楼市趋于降温,但在经历了过去一年左右的楼盘热销之后,很多开发商急需在这些城市补货,于是出现了部分城市购地潮继续上演的盛况。

调控城市供地规模仍然过低的局面使房企逢地必抢,在广州此次土拍前,已经很久没有供应土地。

南京虽在10月5日发文要求加大供地力度,计划年底前上市100公顷宅地,但直至11月下旬只有60公顷宅地入市,其中还包括超过30公顷“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地。统计显示,南京的月均交易量在140万平方米左右,这使接下来土地市场竞争仍将持续。

而在监管政策趋紧的情况下,资金实力和产品开发能力成为房企在土拍竞争中所要考量的硬实力。

这从22日广州土拍的结果中可以看出。土地竞得者要么是越秀、香江这种总部在广州、对本地市场非常了解的企业,要么是保利、中治、首开这样的国企,或者是万科、龙湖等市场化程度很高、且不激进的大房企。

此外,参与当日土拍的房企不乏华润、葛洲坝、中粮、厦门建发、中海等这样拥有央企国企背景的公司。而参与福州土拍的房企名单几乎如出一辙,恒大、碧桂园、招商等也参与其中。

参与过两个城市拍地的一家华南房企内部人士认为,拿地是企业存续经营的前提。限购、限贷等政策只是将购房需求延后,对于运营周期较长的土地开发而言,那并不会真正影响企业对地块的价值判断。

研究指出,由于目前货币市场大环境仍然宽松,实体经济的优质投资渠道相对有限,资金向房地产行业流入的动力仍然存在。此外,在2016年良好的销售业绩支持下,对市场份额的诉求也在推动房企加大拿地力度。

拿地后的运营难题

在此次广州、武汉等地出现新的高价地前,事实上土地市场整体已在退烧。

中原集团监测显示,10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。在10月调控前逢土拍必现地王的城市,如上海(楼盘)、杭州(楼盘)、南京,在11月首周出让土地的溢价率均在10%以内。整体看,土地市场出现明显分化。

杨红旭认为,对于优质大地块,大型开发商以及险资平安等仍然争抢激烈,但本轮房地产短周期的市场盛筵,已近尾声。现在仍在一二线城市高价拿地,必须三思而后行。

指出,从本轮行业调控视角看,土拍持续高烧大大超出“政策预期”,不排除地方政府将进一步出台加码政策。

对于日前拿下高价地的企业而言,补仓需求被满足的背后是后续开发的尴尬。从广州22日土拍的结果来看,为获得其中8宗住宅的开发权,开发商们最终需要配建的安置房和人才公寓面积合计近30万平方米,占这8宗地块合计建筑面积的29%。

以广州市海珠区江燕路万宝冰箱厂旧改地块为例,规划居住部分面积不到5万平方米,而开发商配建的安置房就达3.38万平方米,剩下的居住部分可售面积仅剩1.6万平方米,以3500元/平方米的配建成本计算,该地块可售部分的楼面价超过4.4万元/平方米。

而白云新城地块更是以45469元/平方米的楼面价刷新了广州最高地价纪录,该区域在售一手房均价在4万-4.5万/平方米。为了拿下这块地,龙湖首开联合体需配建约3万平方米保障房,该地块建设面积为25905平方米。

广州中原地产项目部总经理黄韬指出,白云新城定位高端,同时配建大面积安置房,实在不像明智之举。其认为,竟配建面积不应超过地块总建面的20%,否则操作非常困难。

张大伟指出,在连续重磅政策影响下,市场过热成交将会明显被抑制。之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题,房价上涨已经明显放缓,预计四季度大部分城市房价都将趋于平稳。


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