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房企上半年报陆续公布 部分销售暴涨毛利率回升

2016/08/24 08:26 来源: 21世纪经济报道 评论
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受益于上半年房地产市场的量价齐升,房地产企业几乎迎来今年来最为亮眼的中期业绩。

近日,万科、中海、龙湖等上市房企陆续发布年中业绩报告。在销售方面,大部分企业的业绩出现明显增长,甚至有增幅超过100%的情况。而整体销售价格的提高,也使得部分企业的毛利率出现回升。

随着业绩的公布,不少企业获得了机构的较高评级。分析人士指出,这也将对今后的融资带来一些成本的优势。但另一方面,也可能对外部资本带来更强的吸引力。也即,房企业绩的提升,将可能吸引更多的“野蛮人”。

利润率艰难回升

截至8月中旬,发布中报全文的上市房企数量已超过30家。其中,万科、中海、碧桂园、龙湖等品牌房企均公布了中期业绩。

中报显示,受益于上半年的“牛市”,房地产企业的销售情况普遍向好。万科上半年实现销售金额1900.8亿元,销售面积1409万平方米,同比分别增长69.9%和55.8%。全年很有可能突破3000亿的高点。

值得一提的是,万科仅用118天就使得销售金额突破1000亿大关,比去年同期足足缩短了59天,达到历史最短水平。其在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。

中海发布的报告显示,截至2016年6月30日,公司房地产合约销售额为港币952.6亿元,较去年同期增长11.5%,对应合约销售面积为601万平方米。由于国内流动性的改善,中海的销售回款大幅增加至720亿港元,资金极为充裕。

龙湖同样录得较好的业绩,上半年签约额同比增长78.4%至385.9亿元,创历史新高,回款率保持90%以上高位。

在公布业绩的房企中,碧桂园、旭辉、景瑞、新城、首开等的销售额涨幅均超过100%。此前获得上海“地王”的融信,上半年销售132亿元,同比增幅达到176.7%。

这与上半年的市场向好密不可分。统计局的数据显示,今年上半年,全国房地产销售金额和销售面积增速分别达到42.1%和27.9%。

不仅如此,随着房价的提高,部分企业的利润率出现提升。中报显示,龙湖地产上半年的毛利率为27.9%,同比提升1.4个百分点。旭辉上半年的毛利率也达到27.1%,同比有大幅提升。但万科、泰禾等企业的毛利率都出现下滑趋势。

中原地产通过对28家房企的业绩进行统计发现,这28家房企上半年的平均净利润率为8%,相比去年同期的7.6%有所回升。

吸引“野蛮人”

从政策层面来看,下半年的市场恐难以维持较好的走势。今年8月11日,南京、苏州同时出台调控政策,从提高信贷门槛、实施限购等方面对市场进行调控。这也是继年初之后,两地今年出台的第二波调控政策。在此之前的6月和7月,合肥、厦门也已经发文强化调控。

这一信号表明,调控政策正在扩展至热点二线城市,甚至继续向下一层级的城市进行蔓延。因此,下半年的市场热度将明显弱于上半年,并对房企的全年业绩带来影响。

统计局的数据显示,今年前7月,全国商品房销售面积和销售额增速分别降至26.4%和39.8%,均为今年以来的最低点。

但事实上,即便从业者普遍预期到这一点,仍对全年业绩有足够的信心。近期,恒大、龙湖、中海、旭辉、碧桂园等企业均上调了全年的销售目标。

某上市房企负责人的观点颇有代表性,这位负责财务的人士向21世纪经济报道表示,下半年的市场会有一定的延续,虽然不如上半年火爆,但肯定会好于往年同期。对于企业来说,下半年仍然是去库存和冲规模的重要时机。

受益于业绩向好以及其它指标的改善,房企的信用评级得以普遍上调。其中,穆迪近期就上调龙湖地产的评级,由“稳定”调升至“正面”,并确认“Ba1”企业家族评级。当代置业的信用评级则由违约“IDR”上调至稳定“B+”。

相比之下,在今年以来A股哀鸿遍野之时,国内机构更为乐观。绿地、旭辉、泰禾、 华夏幸福 等房企都被多家机构给出“推荐”、“买入”、“增持”等评级。即便是身陷股权纠纷的万科, 东兴证券 仍给出“强烈推荐”的评级,安信证券给出的评级则是“买入”。

高评级可以使得企业在融资等方面获得成本优势,但同时也会带来一些“副作用”。严跃进就指出,地产企业的经营状况总体好于其他行业,随着业绩的改善和评级的提高,产业和金融资本会对地产股更加青睐,不排除加大增持力度的可能。

这一观点并非耸人听闻。近期有媒体报道称,已经入主远洋、金地、 金融街 等多家房企的安邦,对万达商业和 招商蛇口 都有兴趣,其理由在于,“相比其他领域,房地产的风控和投资收益都相对不错,房企是相对稳定的投资标的”。

中信证券 的报告也指出,由于土地价格不断高涨,房地产公司的市值相对于NAV(净资产值)的折让仍然偏大,地产股的价值也将越来越凸显,并容易成为长期持有的对象。“只要地产公司所掌握的所有项目资源的价值总和,仍然明显低于土地市场公开出让的土地价格,资金就还会从地产产业链的相关领域不断向地产股流淌。”

责任编辑:苗琳峰  JN1034
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