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刘少棠:新常态下房地产行业多元化发展的趋势

2016/01/12 09:08 来源: 搜狐焦点网 评论
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房地产业是中国经济发展的支柱产业之一,在中国经济进入转型发展之际,彰显房地产业多元化发展的必要性与紧迫性。中国房地产业经过二十年的快速发展,当前已进入多元化、产品为主、理性消费的状态。

哈尔滨市房地产业协会副会长
   中国房地产开发商学院黑龙江分院院长 刘少棠

受国内经济整体增速下行的影响,2015年年初,楼市继续延续了去年低迷的状态,房地产项目投资增速趋于平缓,新开工面积增速有所下行,建设用地成交量也呈下降趋势,两大支柱产业之一----房地产业面临着巨大压力和考验,房地产投资下滑已经严重拖累经济增长。为了稳定房地产市场,确保经济增长率,中央以及各地方政府以稳增长、促消费、保投资为导向,自2015年三月份以来密集出台了一系列“救市”政策。中央政府先后推出了调整汇率后继续降准降息,降低首套房商贷首付及二套房公积金首付,取消限外令,降低房屋转让手续费等扶持政策。还有近期在市场上沸沸扬扬流传的“房贷利息抵扣个税”消息;地方政府也推出因地制宜、分类指导,持续出台公积金放松、财政购房补贴等系列政策刺激市场需求,促进库存去化。可以这样讲,中央及各地方政府在几个月里密集出台的“救市”政策对房地产市场回暖起到了一定作用,部分一、二线城市的房地产项目投资额度有所增长;开发建设用地成交量下行速度放缓;持观望态度的购买人群开始松动。种种现象表明,似乎房地产市场的春天到来,又一轮房地产市场销售热潮即将掀起。但是,我们应该清楚的看到,在经历了多轮房地产市场的大起大落之后,人们对房屋需求的心态趋于平和,对居住品质的要求在不断提高,对房屋使用的目的性更加明确。我们的客户已经不是从前买个房子作为吃饭睡觉、遮风挡雨的场所,而是把它作为提升生活品质、满足个性需求的工具。目前国内房地产已经进入了买方市场。在房屋总量总体过剩的前提下,考验房地产企业综合实力的时代到来了。同样拿一块地,过去可能只要盖房子就赚钱,现在做起来就行不通。在竞争层面上,拥有优秀开发理念和能力的房企将会胜出。拿到土地后,如何决策定位产品,如何创新设计,都是决定市场接纳度和认可度的关键要素。一个产品类型多元化的时代将全面开启。

对此,诸多房企在近年来针对下如何多元化发展已经进行了深入的研究、探讨和尝试。如何用养老地产、旅游地产及产业地产等房地产+的理念来替代基本需求,给我们提出了进一步研究的新课题。就今后如何在新常态下推进房地产行业多元化发展问题谈一下粗浅的想法和感受,或许能够引起业内同行们的一些共鸣。

健康居家养老地产在未来30年是中国房地产市场上的朝阳产业

健康居家养老地产是适合老龄化的建筑设计、专业配套、设施设备与专业管理团队的康复护理、身体调理、健康管理及文体活动、餐饮服务的有机结合产品。

根据国家人口计生委统计的数据,到今年,老年人口总量将达到2.16亿,占总人口比例超过15.5%。

1980年9月召开的五届中国人大第三次会议上确立了20世纪末将中国人口控制在12亿以内的奋斗目标,当时认为:人口每增加一点,都是对“四个现代化”的冲击,以致于得出结论:“唯一的出路就是少生”。定下了这样一个“宏伟目标”之后,中国的人口政策在1980年骤然收紧,推出了“一对夫妻一个孩”的政策。

从以上统计得出结论,80年代后出生的独生子女、当前30几岁的年轻人面临着一对夫妻不但要照顾下一代,还要赡养双方父母以及祖父母辈若干位老人的局面。随着国家“全面二孩”政策的推出,可以说中国历史上唯一一代“独生子女”随着他们长辈的年龄增大,照顾老人的难题日益凸显。

人口老龄化的加剧和养老服务需求日益增长,将养老产业带进前所未有的历史机遇期,诸多房企正借政策东风高调进入或扩张养老地产。未来几年,养老地产的投资会出现爆发式增长。

与国外起步较早、发展较快的养老产业相比,中国的养老产业还处于早期发展和探索阶段。但我们相信随着老龄化社会的到来,养老产业、特别是健康居家养老产业的社会需求将迅速增长,在经营方式和服务理念也会更加专业化、规范化,该产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。

养老产业大体可分为三种模式,一是经营性的机构养老;二是社区养老;三是健康居家养老。我认为,健康居家养老在当前是受到人们认可的模式。这种模式即可以满足老年人对“家”的亲情需要、符合中国儒家文化的“孝”道精神,同时还能够满足老年人健康生活的需求。也就是说,建立一个带有健康理念的养老服务体系,为居住在家中的老年人提供全方位的服务。主要内容为:以满足老年人的健康生活需求为重点,提供体检、保健、调理、餐饮、家政等服务;同时兼顾老年人的多种需求,提供文体娱乐、学习技艺、聊天交流、心理咨询等服务。

1.安全保障服务。主要通过建立相应的联系制度,充分发挥专业助老服务员、社区工作者和志愿者的作用,以定期打电话、走访、探视等形式,加强对“空巢”老人等的帮扶和联系。同时建立相应的应急救助机制,在老年人遇到意外情况时,能得到及时、快捷、有效的救助和帮助。

2.家政照料服务。主要包括日间托老、购物、配餐、送餐、陪护等特殊照料的服务和洗衣、打扫卫生、设施维修等基本的家政服务。

3.医疗保健服务。主要为老年人提供个体化疾病预防、康复调理、心理卫生、健康教育、建立健康档案、开设家庭病床等服务。配置远程监控设施,对老年人的心跳、血压、呼吸、体温等情况进行即时监控,及时提供身体变化情况。

4.文化娱乐服务。主要为老年人提供学习和活动场所、体育健身设施和组织健身团队等,组织引导老年人参加学习培训、书法绘画、音乐讲座、舞蹈训练、声乐表演、图书阅览等;积极引导老年人参与各类文体活动,使其达到身心健康的目的。

5.精神慰藉服务。主要为老年人提供邻里交流、谈心沟通、心理咨询、聊天等服务。

6.其他方面的服务。主要是根据老年人不同年龄及不同生活状况提供与之相适应的其他各类服务。设立应急救助服务热线或结合家政服务热线服务。

总之,随着我国广大百姓身体健康良好状况的提升,60岁后的10几年、乃至20年这段时间是人生最美好的时光,他们离开了忙碌的工作岗位,但身体状况还不错,心态也很好,他们对新的生活还有更高追求。我们广大房地产企业有责任为这部分人群提供充分享受这段人生美好时光的基本条件。

二、随着人们经济水平的不断提高,休闲度假旅游已经是诸多家庭的生活常态

借助景区或城市的区位优势,依托周边丰富的旅游资源而建的,有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的、以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的的可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值,从而形成旅游吸引力,成为休闲旅游度假目的地。

我国地大物博、幅员辽阔,南、北方的温差很大,跨越了寒温带到热带六个温度带。为了能享受到更舒适的生活,有更多的人选择了“候鸟式”的生活方式。加上城市污染、雾霾天气,靠近江、河、湖、海、森林、海岛的天然区域受到人们的追捧。

旅游地产基本分为两种,一种是“候鸟式”居住方式;一种是休闲度假方式。随着我国的经济发展,进入休闲时代的中国人,对旅游的需求正在发生悄然的变化。随着消费能力的提高、旅游意识的增强、旅游知识的丰富,越来越多的人不仅追求旅游的区域,更看重旅游过程中的质量,其中很重要的一个方面就是“居住”。这就给已涉足和即将开发旅游地产的房地产企业提出一个要求,就是除了利用好当地的自然资源和天然景观之外,如何让在一个地方住腻的人们喜欢到另外一个人们已经住腻的地方去生活。

我国的国土辽阔,气候温度、自然风光、风土人情等南北方差异很大。如何能满足人们不同的旅游度假需求,项目的选址和定位非常重要。比如:我们要考虑南方人对夏季避暑的需求、对冰雪世界的向往;北方人对寒冷气候的躲避、对椰林海滩的渴望;要考虑既远离城市的喧嚣、噪声、雾霾等,还要满足人们购物、就医、交通等基本生活条件。

三、中央政府推进经济发展速度,提出“大众创业、万众创新”理念,产业地产出现新的机遇

产业地产是以产业为依托、房地产为载体、实现土地的整体开发与运营,以写字楼、办公楼、孵化器、标准化厂房、研发楼为开发内容,整合自然资源、社会资源和经济资源,打造产、学、研产业集群,提升区域竞争力与企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。发展创意产业的核心是要构筑创意产业链,并尽量拓展延伸,以形成规模,获得最大经济效益。

成功的打造一个产业园区,除了选择地块位置之外,要做好理念定位、客户招商与运营服务三个关键环节。一是准确选定产业定位,优化规划设计和空间布局。园区空间和产品建筑都是为产业发展服务的,不同的产业定位,不同的功能定位,对规划与建筑设计的要求有明显的差异。对产业发展规律和条件要有深刻的理解,能够为项目找准科学的定位,并根据产业需求和未来客户要求,优化规划定位和功能布局,打造出现代、温馨、合理、实用,并且有创意的产业园区。二是选择招商对象、优化招商方法。在规划定位的同时,要圈定招商对象,要站在目标招商企业的角度,分析他们入驻的原因,是便利快捷的交通?还是优美舒适的环境?是齐全的配套服务设施?还是完善的产业配套等等。只有研究分析清楚,才能打动和吸引企业入驻。三是打造运营配套体系,为入驻企业提供专业化服务。产业地产的配套服务设施不同于普通商住项目,服务内容除了满足基本需求外,还要专业化,要保证企业运营需要。主要有三个方面:一是行政服务,主要是行政审批类事务;二是专业服务,如法律、财务、招聘、管理、金融、融资等专业服务;三是产业服务,如孵化、技术、市场、咨询、信息服务等。要充分认识到服务和运营同样是产业地产的关键,做好个性化的规划定位和独特的设计模式非常重要。

除了以上三种房地产种类外,还有其他常规的居住房地产、商业房地产、办公房地产以及宾馆房地产、餐饮房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产等等。百姓的需求是不断变化的,市场的定位也是不断调整的,每个项目在不同的时期都有不同的定位、特点和做法。如果身处闹市繁华区域做商业房地产项目;毗邻重点学校做校区房项目;旅游景区旁做宾馆酒店房地产项目;经济快速发展的城市做工业房地产项目等等,只要是定位准确、设计合理、配套完善,成功率还是比较高的。  

日前,为了使房地产业能够尽快走入正轨,进入良性循环,带动相关产业共同发展,继续为经济发展、GDP增速做贡献。在前不久召开的中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;要推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率;要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局。在日前国务院召开的会议上,李克强总理表示,以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。可以看出,目前楼市面临的困境已经引起高层的高度关注,中央最高决策层已经明确推出了楼市去库存、加快小城镇建设速度、推行户籍制度改革等举措。还有棚户区改造确定了新的模式;城市化进程继续增速;信贷政策进一步宽松等;中央十八大五中全会出台全面放开“两孩”政策为房地产行业长期良性发展奠定了基础。特别是在2015年年底闭幕的中央经济工作会议上明确指出:要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。预计后续中央各部委及各地方政府还会继续出台相关扶持政策,来推动房地产市场健康平稳发展。

政策的支持对房地产行业发展能够起到一定的推动作用,但广大房企的同行们一定要清醒地认识到,政策不是万能的,不是对所有项目、所有地域与所有时期的市场发展都能起到作用的,还得靠我们根据不同的发展阶段,根据不同时期人们的需求来不断调整理念来迎合市场的。在前不久,中央高层多次提出要促进房地产业持续发展,并密集地推出多个扶持政策。但是除了几个一线城市和部分二线城市之外,其他城市的效果仍不够明显。在本届中央经济工作会议上提出的多项扶持房地产行业的政策效果如何,还需要在全国不同的城市、不同的市场和时间来检验;有待于各地方政府如何掌握和落实;有待于引导广大民众如何接受和认可。要想在新常态下的市场长盛不衰,光靠政策扶持是远远达不到目地的。我们应该深入研究和探讨如何让不断推出的定位给人们新意、如何让不断更新的理念使人们接受、如何让不断升级的产品被人们认可。这才是我们所追求的目标,也是我们在社会不断进步、人们需求理念不断提升的情况下能够可持续发展的必要保障。回顾二十年的发展,房地产行业发展理念随着社会进程经历了几次调整,无论是规划设计、建筑材料、配套设施、施工工艺,还是后期服务、物业管理的理念和水平都有了很大提升。但现在我们要研究探讨的房地产多元化发展,如何利用好房地产+的理念,还有如何用“建筑产业化”来颠覆传统的施工工艺;如何用绿色节能环保的新型建材取代传统材料;如何用以“物联网”为载体的社区智能化来革新传统的物业管理模式等等,都是广大房地产企业继续生存的关键,也是房地产行业发展史上的一次重大革命。

不管市场如何变化,不管政策如何调整,只要我们在新常态下运用好房地产+的理念,迎接房地产市场全面进入产品多元化的时代。以打造多元化产品为发展趋势,满足人们的不同需求。

作者系

哈尔滨市房地产业协会副会长 

中国房地产开发商学院黑龙江分院院长 刘少棠

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