评论：公积金制度创新延续宽松格局

国务院法制办20日公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，公开征求社会各界意见。修订送审稿放宽提取条件，提出无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金。此外，还规定经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，并可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

排名前列，住房公积金贷款证券化起步，接力扶持需求宽松格局

我国《住房公积金管理条例》于1999年开始实施，2002年修订，而此次送审稿是我国住房公积金管理条例运行十余年来修订。从内容来看，此次送审稿亮点颇多，包括放宽提取条件（将支付物业费纳入提取范围）、缩短贷款审批时限等，但我们认为最为关键的是在条例里提出发行住房公积金个人住房贷款支持证券，通过加强住房公积金流动性，进一步强化政府部门对个人住房贷款额度以及利率的支持力度，将对房地产市场宽松环境进一步形成支撑。

住房公积金个人住房贷款资产证券化定义：

住房公积金个人住房贷款资产证券化是指公积金中心将其持有的缺乏流动性但能够产生可预测的稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的结构性融资的行为。

全球住房抵押贷款资产证券化产品出现于20世纪60年代的美国，而我国住房抵押贷款支持证券则起步于2005年，但至今我国信贷类资产证券化产品还是以商业贷款和不良资产的证券化为主，住房公积金贷款的产品还是较为，仅在部分城市试点。

我国住房公积金目前的主要问题在于沉淀资金庞大，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分城市运营收入已经无法跟上运营支出，部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的可能性（7个省市个贷率超过80%），因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举，同时个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点，是理想化的证券化资产类型，未来证券化的操作性较强。

从美国经验来看，住房抵押贷款证券化的发展有助于加强金融机构在房地产市场的投放，以及平抑贷款利率，对住房需求购买力形成支撑，尤其“两房”为美国住房抵押贷款二级市场提供了强大的流动性和稳定性，住房抵押贷款的资产证券化率上升至60%以上，助推美国房地产市场跨周期的大牛市发展。此次公积金贷款证券化的推进，潜在可证券化贷款资产规模约3万亿，充裕流动性叠加更为低廉的成本（通过贴息融资），将有助于住房需求的进一步释放。

第二，试点落地，全国推行有望加速

在2014年9月30日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就已经提出有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，目前我国已经有武汉、盐城、湖州、常州等出台证券化试点业务。

今年6月30日，武汉住房公积金中心通过发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”，也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品，计划以武汉住房公积金中心为原始权益人，民生银行为托管银行和资产服务机构，民生加银资产管理有限公司为计划管理人，东方花旗证券为财务顾问和主承销商。发行规模为5亿元，其中优先级证券为4.75亿元，次级证券为0.25亿元，优先级证券在上海证券交易所挂牌交易。而8月初常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行，总融资额度为6.19亿元，期限为6个月，这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔融资额。

因此从可操作性来讲，公积金贷款证券化不存在技术性问题，出于解决贷款资金供应紧张的角度，各地住房公积金管理中心未来将顺应国家政策，陆续展开“类资产证券化”或“资产证券化”的房贷运作，对住房公积金注入流动性。

第三，成交热度延续，政策方向关注国家住房银行推进

四季度全国宽松格局持续，10月末的双降也为市场带来流动性的扶持，首套房贷款利率延续去年年中以来的下行格局，据我们跟踪，11月份至今全国一手房同比增长18%，环比增长21%，其中一线城市、二线城市、三线城市环比增长20%、24%和16%，随着推货量的提升，全国成交热度延续10月份以来的回升热度，印证我们四季度成交逐步恢复的判断。

近期高层多次强调去库存思路，市场对后续政策也多有预期，我们也多次指出，除了目前预期比较充分的降首付比例、调整交易税费、按揭贷款利息补贴个人所得税外，支持购房信贷的政策性银行是可以预期的方向。在2013年11月十八届三中全会明确提出“研究建立住宅政策性金融机构”，而今年4月份住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称国家住房银行成立的条件已经成熟，住房公积金改革首当其冲。商业银行出于盈利考虑，在贷款利率以及规模存在控制，而国家住房银行可以通过资产证券化或发行长期债券筹资，向银行购买住房贷款，促使银行提供低利率住房按揭贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

从日本、韩国、新加坡等亚洲国家经验来看，国家住房银行的推出能在中长期内帮助解决当地中低收入家庭住房问题，激活市场活力。以韩国为例，在遭受2008年金融危机冲击后房地产市场陷入低迷，而2013年韩国出台了一系列政策，包括“供给、税收和金融政策”，其中除了控制供给、降低税费等，在金融政策上，政府抵押贷款基金资金池额度大幅提升，政府抵押贷款利率下调，为民众提供更多购房贷款，助推韩国房地产市场复苏，至2015年库存已经明显下降，这对于我国房地产去库存思路也具备一定借鉴意义。
   
   本文摘自中信证券研究报告