142家房企平均负债239亿 行业进入“微利”时代

在行业调整期内，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，一旦项目销售不畅，难以回收现金，无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。这也意味着，在后续市场环境中，依然会有部分房企面临资金链断裂的风险。

上市房企资金链饱受考验，房地产经营环境不容乐观。近日，根据上市房企2015年中报数据统计显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%。同时，这批上市房企平均负债率为76.8%，创下近年来的峰值，超过四成的房企资产负债率超过70%红线。

对此，兰德咨询总裁宋延庆分析，开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企负债风险“攀上新高”。

面对房企的“债台高筑”，不论是购房者还是投资者，都难免落下心理阴影。那么，房企的高负债会带来哪些问题？“高债务”就代表着高风险吗？

负债率攀升

“由于房地产资金投入大、开发周期长等特点，70%为房企负债率的警戒红线。”业内人士认为。然而，截至2015年中期，资产负债率大于80%的房企占22.54%，70%至80%之间的占比为20.42%，60%至70%之间的占比为20.4%。

数据显示，在142家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为56家。其中，绿地、万科、保利、招商地产、华夏幸福等5家上市房企负债均超过1000亿元，分别为4734.90亿元、4191.37亿元、2939.39亿元、1214.10亿元和1198.40亿元。

“负债水平持续高企与房地产行业的大环境息息相关，即使融资环境较去年有一定程度的宽松，但投资机构向房地产投资输送资金越来越谨慎，以至于房地产行业面临‘拿不到钱’的新一轮资金链紧张考验。”平安银行一位从事开发贷业务的相关人士分析。

上述银行人士称，以往由于银行额度有限，很多房企要获得开发资金通常会走信托、委托贷款等非标通道，用新债还旧债，拆东墙补西墙。然而，随着房地产各方面的风险系数提高，业界对房地产的评估也越发谨慎，“即使房企账面上的各项财务指标都比较理想，也不一定能够拿到钱”。

“仅仅凭借负债率的高低来分析房地产企业经营的风险大小，这无疑是一种简单粗暴的方式。”一位分析人士指出，如果负债的企业拥有良好的存货周转率，企业销售速度快，资金回笼速度快，那么抗风险能力自然也就强。而拿地模式、产品品质、营销策略、物业管理水平等，则能反映出企业的运营能力。

业内人士认为，对于大房企来说，后续融资方面的压力是不大的。而对于中小房企来说，后续依然会面临一个相对紧张的融资环境。

一位南京的房地产人士告诉记者，除了一些海外扩张的房地产企业，业务大部分在国内的房企都不敢过于扩大借贷规模。“因为楼市需求不旺盛，销售回笼资金放缓，导致资金周转周期延长，如果过于扩大借贷规模，则房企的经营困境会进一步提高”。

“微利”时代

根据提供的数据，截至2015年中期，剔除数据不全而无法比较的房企，99家房企短期借款总计2014亿元，较2014年同期的1701亿元增加了313亿元，同比增长幅度达29.2%。这意味着房地产企业短期偿债压力正在加重。

房企负债率高企之下，资不抵债的压力也逐步增大。以珠江控股为例，截至2015年中期，该房企资产负债率为105.5%，同比增长9%。其中，与15.88亿元的资产总额相比，该房企的负债总额已经达到16.75亿，而实现营业收入仅1.36亿元，净利润仅2149.26万元，对于高额负债而言，恐怕杯水车薪。

数据显示，珠江控股的公司资产负债率不断攀升，从2010年的64%升至2014年底的98.8%。其间公司净利润出现三次亏损，两次盈利，但净利润均在千万元左右。

同时，房企进入“微利”时代。中原地产研究部统计，截至8月25日，已公布半年报的60家房企营业收入合计3011.4亿元，净利润仅为252.57亿，净利润率仅8.4%。其中万科、绿地、保利、招商、碧桂园5家龙头房企净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。

中原地产分析指出，与2013年、2014年房企分别为11.97%、10%的平均净利润率相比，2015年中期平均净利润率大幅下降，多数房企目标完成率不足四成，各房企半年净利润总体上呈现下滑趋势。

房地产行业赚钱越来越难，一些中小房企正在被迫退出这个市场。8月18日，浙江广厦发布公告宣布，其房地产主业将在未来三年内陆续退出市场，此后集中精力整合影视文化产业，发力产业转型。

浙江广厦不是孤例。莱茵体育、海德股份、华丽家族等房企，也都在筹备转型或退出，以谋求利润下行大势中的新出路。

回暖可期

高负债数字的背后，体现了国内房企的生存尴尬现状。9月13日，国家统计局发布了今年前8月宏观经济数据，其中最受关注的房地产开发投资增速呈继续下滑态势。具体来看，1月至8月，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长仅3.5%；新开工面积同比下降16.8%。

记者观察发现，2014年至今，国内房地产开发投资增速这一指标已经连续20个月呈下滑趋势。从目前来看，这一指标已从2013年20%左右的高位水平跌至4%以下。

对此，国家统计局投资司高级统计师李皎解释称，房地产开发投资增速继续回落的原因主要有两个：其一，商品房前期库存基数较大，特别是三四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了开发商的投资意愿；其二，开发商土地购置面积持续大幅下降。今年以来，土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。

当然，房地产市场积极因素也仍在累积。李皎指出，首先，商品房销售继续回暖。数据显示，1至8月，全国商品房销售面积同比增长7.2%；销售额增长15.3%。

其次，开发商到位资金增长小幅加快。随着商品房销售持续向好，今年1至3月以来，企业到位资金呈逐月回升走势，1-6月增速由负转正。1至8月，全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%。

另外，房地产新开工和土地购置面积现筑底迹象。同时，房地产开发景气指数回升。8月份，房地产开发景气指数为93.46，比7月份提高0.43点，已连续3个月回升。

“9月会是转折点。”业内人士分析，一方面，9月土地供应将比8月有较大幅度提升；另一方面9月也是房地产销售旺季。

不过，在业内人士看来，如果要确保房地产第四季度与去年增速保持一致，可能还需要国家在第三季度末、第四季度初再出台一些针对房地产市场的“救市”政策，包括对之前二套房相关政策的有效落实等，以及能否暂停开发商所得税、增值税的预征等。