入场外资有限难当主角 限外令松绑能否利好房企

房地产市场延续近十年的“限外令”如今开始松绑。日前，住房和城乡建设部、商务部、国家发展改革委等6部委联合发布放松外资投资我国房地产的相关规定。专家表示，让一定量的外资进入国内房地产市场，对于维持房地产市场平稳具有积极意义，对盈利能力下降的国内房企也是利好。

来华置业门槛降低

多年来，外商投资中国房地产一直面临诸多门槛。比如，“向境外投资方出售国内资产征税”的规定；境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度等。

此次6部委联合出台的新政——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行了调整。比如，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

对于外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，《意见》称，将依照中外合资经营企业的相关暂行规定。同时还取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

6部委表示，未来将进一步简化程序，优化和改进外商投资房地产管理。

需求对接决定商机

楼市对外资由紧至松，实乃市场发展变化所需。过去，楼市火热，人民币持续升值包括国际热钱在内的海外资金趁机涌入投机炒作，助推房价持续上涨，“限外令”自然出台为市场降温。

“现在经济下行，房地产市场也在下滑，‘限购令’和‘限外令’从某方面也限制了成交量。新政放松对外资限制是必要的，有利于搞活房地产市场，培养信心。” 北京科技大学企业与产业发展研究所所长何维达在接受本报记者采访时指出。

与其他市场相比，我国房地产市场对外开放度相对不太大，而越来越多欧美等国开发商来华拉客源。李克强总理曾在回答外国记者提问时说，中国人到海外买房并没有确切数字，需要评估；同时，中国也欢迎外国人来买房。

“我们的房地产市场也应该进一步对外开放，以活跃市场。”何维达说，不用担心外资冲击国内市场，因他们的资金量有限，在市场上不会唱主角。

杨红旭认为，此前外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使“限外令”放开也不会出现外资大规模买房。

转变方式长久之计

更多外资进入楼市意味着提高成交量，令国内房企的钱包能充实一些。目前已有60家上市房企公布了公司半年报。统计显示，已经公布业绩的众多企业利润下降，平均净利润率仅为8.4%，历史上跌破10%。

“2014年房企的平均净利润率为10%，2013年净利润高达11.97%。这表明房地产企业的盈利能力大幅下调，房企已经告别高利润时代。”中原地产分析师张大伟分析。

楼市整体利润下滑已成新常态，陈晟表示，近八成房地产企业将被淘汰，未来房价的分化态势将继续加剧。

专家指出，国内房企要想走出困境，不能寄希望于外资红利，还需转变方式，提高自身实力，追求有质量的增长。

寻找新的增长点，走多元化道路成为许多大型房企的选择。据报道，万达、万科等大型房企则试水互联网，并涉足投资金融、智能家居等行业。恒大选择了其他行业进行多元布局，继矿泉水之后，在粮油、奶粉、娱乐、互联网+医疗等领域崭露头角。

目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。张大伟认为，房企的可持续发展关键还在于战略转型。