万科等26房企被点名：圈而不建 被疑捂地待涨

万科、合肥城投、合肥宝能等知名房地产开发商也有项目牵涉其中,而在这26家逾期未开工的项目背后,住宅项目与商业项目却面临迥异的未来:一个待价而沽,后者前途未卜。

2015年过半,合肥市26个已经供地的房地产项目却逾期未开工,在7月底合肥市委十届九次全体会议上这26家房地产项目被点名通报,万科名列其中。

此次万科逾期开发的项目为合肥万科瑞翔地产有限公司开发的万科森林城A6地块,合同显示约定开工时间是2013年4月28日,但已经两年过去,项目开发迟滞,而距离其约定的2016年4月28日竣工时间已经不足一年。

万科之外,包括奥特莱斯、合肥城投、合肥宝能等知名房地产开发商也有项目牵涉其中,而在这26家逾期未开工的项目背后,住宅项目与商业项目却面临迥异的未来:前者待价而沽,后者前途未卜。

目前,合肥市国土资源监察支队已经开始审核、清理这些项目,深入了解这些项目为何逾期不开工以及下一步的计划等。

圈而不建

中国房地产报记者在被合肥市政府点名通报的万科森林城项目现场看到,目前该项目建筑公司和监理公司已经进场开工建设,3层临时办公楼已投入使用,打桩机和挖土机正在作业,运送材料的工人不时地进出工地。

该地块总用地面积52.98亩,总建筑面积13.37万平方米,将主要建成7幢高层住宅楼和5幢多层商业用房。

万科之外,合肥市建设投资控股有限公司开发的望湖嘉苑三期项目也在通报名单之列,这一总用地面积0.98公顷的项目已经在3月17日获得合肥市规划委员会开工审批,但到现在为止仍没有开工。

而安徽奥特莱斯投资有限公司开发的合肥奥特莱斯项目总用地面积为22.99公顷,总建筑面积更是达到36.11万平方米,如今这一庞大项目也仍处在未开工阶段。

中国房地产报记者试图联系这些房地产开发公司,截至发稿前,合肥建设集团、安徽奥特莱斯投资有限公司等均没有发表任何意见。

合肥万科置业有限公司市场营销部高级品牌经理朱阳向中国房地产报记者解释,称在合肥市政府公示的“合肥26个房地产项目拿到土地后逾期不开工”时,万科A6地块已经在8月初开工建设,“之所以会出现两个多月延期,主要是因为工程部门在政府职能部门办理开工许可证等相关手续时有一定的时间间隔,是多方原因造成的。”

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,合肥住宅“存货”在全国省会城市中是较少的,鉴于对合肥楼价与地价一直呈上涨趋势的预期,开发商有意放缓推售节奏,圈地不建拖延开发主要是为了能更多获利。

对于“圈而不建”的房地产项目,按照《合肥市加强土地管理进一步做好节约集约用地工作意见》规定,对土地闲置满1年不满2年的,首先要缴纳土地闲置费,随后,土地使用权人要与国土资源管理部门签订补充协议,重新约定开工、竣工期限和违约责任;对未按补充协议约定开工、竣工的,将无偿收回土地使用权。未动工开发满2年的闲置土地,将由国土资源管理部门依法报经市、县(市)人民政府批准后,向土地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书,无偿收回土地使用权。

合肥市国土资源局部门有关负责人表示,国土部门将根据2013年3月20日起施行的《合肥市国土资源管理规定》(试行)对用地单位涉嫌违约事实和原因进行调查认定,划分政府职能部门和企业的自身原因,最后再依法追究责任。

对于万科“捂盘惜售”这一说法朱阳进行了否认:“目前万科在合肥的房子可以说是供不应求,同时万科森林公园所属的合肥四里河地块,是以较高的价格拿到的,延期开工对于我们企业是损失,更不存在有捂地待涨嫌疑。”

复苏的房地产市场背后

值得注意的是,在这26家逾期未开发项目中,包括合肥万科、合肥宝能投资在内多家开发商在2014～2015年度合肥住宅土地拍卖中多次刷新单价或总价地王。

对此,分析人士认为高溢价拿地并不意味着企业需要尽快建成销售,相反从目前合肥房地产形势来看,合肥的房地产市场尚未达到库存点和价格点。

从库存来看,机构6月份发布《2015年度35城商品房供求关系专题研究》报告,认为2015～2016年度去库存压力较小的3个城市为厦门、深圳和合肥。

从今年的数据来看,合肥上半年库存量依旧走低,存销比不到5个月,仅4.79。从1月份到6月份,合肥住宅市场的库存“高峰”只有两个月,是2月份与4月份,分别达到35904套和35722套。

“按照上半年的销售速度,4个月就能完全消化。”凌斌表示。

受益于合肥住宅市场火热,万科合肥公司2013年、2014年连续斩获50亿元级销售额,在万科区域市场一路。

此外,住宅市场的火热也直接促使了地王的频频出现,2014年、2015年上半年地王频现。

“合肥地王高溢价拿地的风险并没那么高,至少从目前的市场情况来看是这样的。”上述分析人士表示。

商业遇冷

不过并不是所有26家企业都对开工后的前景充满期待,凌斌表示,从26个逾期未开工的房地产项目看,有一部分是商业项目,合肥的商业地产项目曾一度开发过猛造成产品积压,产品不对路销售困难,开发商变更规划设计导致开工逾期。

不同于受追捧的住宅市场,合肥市商业地产市场却面临饱和的困境。

从2014年数据来看,合肥市已开业和在建的商业综合体、购物中心超过56家,总建筑面积超过1780万平方米。根据合肥市区人口400万计算,人均商业面积高达4平方米,达到欧美发达国家平均2平方米左右标准的2倍,这还不包括其他传统商铺面积。

其中,合肥百年城建筑面积约为8万平方米,包括地下一层、地上五层。它整合国际名品、时尚餐饮、动感娱乐、多厅电影院等元素,是合肥的购物及娱乐中心之一。但是原定于2012年开业的百年城在3年之后仍然未能兑现。

此外,原本预计2014年年底开业的合肥松芝万象城,在后期遭遇了沃尔玛解约,以及施工进度缓慢、烂尾等原因,至今仍未开业。

凌斌认为,在处理土地闲置问题上,地方政府要有可操作的具体制度。有些开发商拿到地后,仅仅砌了围墙摆出开工架势却久久没有下文,或者完成一定的开工量,故意拉长工期,延长竣工时间,钻政策的“空子”。而对闲置土地的收回,怎么收、收哪些地等,也需要政策上的细化和规范。