畅谈商业地产 专访石亮和甄昊元工作室联合创始人甄昊元

　　2013，哈尔滨商业地产项目及类商业地产项目的大型综合题等项目不断崛起，呈现百花齐发的态势，并都在争做区域的核心。冰城商业地产所呈现的发展现状如何？未来走势又是怎样？带着这些疑问，我们邀请石亮和甄昊元工作室创始人甄昊元先生做客焦点高端访谈，畅谈商业地产。

　　嘉宾：石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元

　　【搜狐焦点网】数据显示，前八个月商业地产开发投资增幅明显。开发商以跑马圈地之势布局商业地产项目，商业地产蕴含的市场风险也与日俱增，您对目前商业地产狂飙突进的现象有何看法？

　　【甄昊元】严格来讲，从现在来看还不存在真正意义上的商业地产狂飙突进的现象。在过去的二十年，我们为了满足首套置业等刚性需求，而制造了大量的住宅。在这个过程中，出于市场竞争及人民生活水平的提高，出现了不同的地产类型。

　　当下商业地产多是以住宅为主 带有商业元素和商业概念的复合地产产品

　　而我们现在看到的商业地产，其实也是复合地产中的一类。以哈尔滨为例，包括很多一线开发企业在运作的这种复合产品，你所能看到的还是以住宅为主体，有配套的商业商务以及其他一些元素。而这类产品，还是属于复合地产的范畴，并不是纯粹的商业布局商业运营的层面去做的。

　　从现在的市场的情况来看，包括万达、鲁商等企业，销售的主力仍然是住宅，而商业部分的启动销售仍然是滞后于住宅的。而且基本要等到住宅销售完毕，这些商业元素才开始运作。

 石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元

　　【搜狐焦点网】万科保利华远龙湖等地产大佬此前很少涉足商业地产，但如今也要分羹一碗。商业地产的暴热您觉得是否与房地产调控政策有关呢？

　　【甄昊元】首先要把商业地产的概念讲清楚，这些年一直纯粹在做商业地产的，例如潘石屹的soho，这是典型的商业地产的例子，它的成功主要以做写字楼为主。万科、龙湖等他们提出的商业地产发展方向，现在还没看到非常清晰的产品。所以不好判断，他是要做纯粹的商业地产还是做复合产品。

　　从商业地产的开发角度来讲，随着中国经济的不断发展，从传统的制造业到创造的转型过程中，服务业会崛起。服务业所需求的是商务和商业的大环境，从这个层面来看商业地产或商业用途的建筑，市场还是有的。随着住宅市场渐趋饱和的情况下，一部分有实力的开发企业，去运作这个市场。

　　【搜狐焦点网】以哈尔滨为例，万达、永泰、银泰等等类商业地产项目的崛起让冰城商业地产呈现百花齐放的势态，对于冰城商业地产目前的发展，您有怎么的看法？

　　【甄昊元】从一线开发企业进入哈尔滨市场的布局和步骤来看，规模越来越大。而这些项目的布局也比较分散，例如银泰在群力、永泰在香坊、万达城在松北…这些项目都在谋求去成为区域的商业中心，做区域中心的布局。但从这种布局方式来看，还是以住宅为主的模式。反而专注于城市核心的商业地产，近年来看到的还是不较少。

　　像前几年的麦凯乐是比较成功的模式，近几年的红博西城红场，位于哈西地区。这个也是城市核心概念的商业。这类模式的基于城市核心的、对于城市升级的商业，从现在看来做的还是不够。也暴露出现在多数的开发商还是以跑马开荒的态势，对土地开发、住宅销售表现出浓厚的兴趣，而对于城市的商业布局、未来的商业运营等目前来看还是没有特别清晰的看法。

　　【搜狐焦点网】对于二三线城市将成为商业地产主战场、商业地产撑起二三线城市半边天的说法，您觉得这个是否适用冰城房地产市场发展的趋势？

　　【甄昊元】商业地产一直都是城市布局的重要部分。虽然城市的发展和人口基数的变大，对于商业的需求就会越来越大，对于二三线城市这方面的需求增加并不奇怪。

　　再说回哈尔滨，我们把它归类为地产类为二线和三线城市之间。就这个城市的经济总量、人口情况、经济发展现状来看，我们的商业设施较少。面对未来蓬勃发展的经济来看，商业发展还是存有较大空间。需要更多的商业设施。

 石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元

　　【搜狐焦点网】您对于有意向投资运作商业项目的开发商，有何建议？

　　【甄昊元】近几年，我接触和参与了很多城市空间的规划。在过去的四五年的时间里，整个房地产市场成呈现一种浮躁的表现。很多开发商急于土地开发，楼盘销售，急于变现。对于城市未来的规划和运营并没有长期的观点。

　　如果新进入这个市场，对于有实力有运营能力的开发企业，对这个市场应该有足够的信心和耐心，立足于长远的发展，真正的做一些有规模符合市场的产品。哈尔滨这个城市还是有很大发展空间的。在哈市，成规模的商务区并没有形成，真正意义上的高品质写字楼还没有出现。哈尔滨作为每天接待2千万人次的旅游城市，五星级酒店群还没有出现。城市规划相对粗糙，高级产品还都没有体现出来。

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　　【搜狐焦点网】红博西城红场是否对哈尔滨商业项目有推进作用？

　　【甄昊元】西城红场是商业机构在开发的商业产品，它是企业商业布局的一部分，并看到城市的发展方向是怎样的。16年前他认为在秋林商圈、9年前会展商圈正在形成，那么今天他认为哈西将成为新核心，作为本市的商业巨头，会抢先在新的商业区发展。在企业历史上是超大规模的开发，所做的一切也是基于企业的规模发展上的。红博西城红场更多的是从事的是时尚业、百货业，更偏重与消费行业的格局。

　　但哈尔滨的商业格局并不应局限于西城红场这样的产品，红博西城红场对于时尚感、消费品位、服务能力、带动经济有推动作用。但从另一方面来讲，写字间、大型五星级酒店等，这个项目是没有的，这些还要寄望于整个区域的配套。

　　哈西发展刚刚开始 未来升值潜力无限

　　对于哈西区域来讲，能够容纳下这些产品。哈西这一轮的开发过程中，我一直融入在里面。对于哈西的发展也是能够看得比较清楚。从09年开始，我也一直在预言哈西的发展，从现在来看，我们对区域的每一个预言，现在都兑现了。

　　现在区域高楼林立，现在区域的商业、交通、金融等方面，都和我们之前的期许都吻合。但哈西的正真的能量还没有爆发出来。可以这样理解，现在越来越多的人意识到哈西的发展，而哈西房地产销售的速度是较快的、价格也达到一线的水平、入住率也很高。无论是刚需还是投资客对于哈西区域的发展期待很高。但哈西真正的发展你还没有看到，高铁所带动的经济发展还没有发挥明显，运力远远没有达到预期。如果真正达到每年3000万人次的运送量，那对于这个区域来讲，所需要的配套应该是什么样？35万人进驻后，人们的生活和需求是什么样的？附近高校很多，高铁经济和高校产能结合会将发挥什么样的作用？会有无数创新性的企业进驻。对于生活、商业、商务的带动作用会是非常明显的，哈西的发展才刚刚开始。

　　现在哈西一个二三十平米的小公寓，租金也要达到两千左右。比得上其他城区的发房子了，哈西大街等主要街区的门市开始出售，车辆多了，停车有些困难了、乘坐高铁出行的人增加了、把办公地点搬到这个区域的人更多了，这些一点点的变化都是有目共睹的。随着一个个项目的推进，区域变化是非常明显的。

　　哈西有五星级酒店群的规划，大概有十几家。几个项目也在酝酿写字间的规划，这些写字间的规划要比历史上的高，会吸引更多的企业入驻。西站交通的便利，他使得更多依附于这些便利条件的企业，会迅速的充实到这个商圈里面来。

　　【搜狐焦点网】今年以来全国主要城市房价都出现了快速上涨，媒体纷纷猜测四季度国家或推行新举措来控房价，您对于四季度是否加码，您有怎样的预测？

　　【甄昊元】房价上涨是基于市场的判断，从这一轮国五条、国十条来看，从市场反应来看政策调控已经到达谷底。不会带来供需关系的变化，对于房价的影响也到了尽头。一线城市和部分二线城市供需矛盾仍然紧张，住房仍然是需求旺盛的市场现状。

　　另外一方面，从18大以来，在经济上，各行业并没有明显改善，股市、制造业都还是这个样子，通胀的风险仍然存在，在这些前提条件下，不动产仍然是保值的好办法。当代中国人是特别匮乏投资渠道的时代，一部分富起来了，但手里的钱并没有过多的好的投资方法，所以投资不动产仍然是现在比较好的方法。

　　房价不会大幅上涨 刚需盘仍被看好

　　另一方面，随着城市扩张的过程中，住房需求的不断扩发，从一线城市到二三线城市供需矛盾仍然得不到实质性的解决。以哈尔滨为例，刚需盘仍然是一路销售看好，以东南板块以及更多版块为特征，这也支撑了房价的上升。但市场仍然是在变化的，但大幅度的上涨不会出现。

　　但国家政策我不做过多猜测，无非就是出政策或不出政策，限制市场发展或不限制发展。我一直认为，对房地产市场影响较大的政策就是，开发政策。不限购、不限贷，让更多的土地投入到市场上，充分满足供给。但在当下的语境来讲都是做不到的。限购限贷带来的结果我们都能看到，不但房价上涨，也拖累了经济。如果推出新一轮的政策，或导致新一轮的上涨。也可能新政策出台后，对整个市场造成更沉重的打击，抑制市场发展，更少的项目出现，加剧供需矛盾的紧张，从而再次刺激房价的上涨。我们看到的当前市场环境下、在当前的财产权的法律法规环境下，作为正在富裕起来的中国人民，他迫切的需要财富能够安全成长的空间。在金融体系不能得到足够信任的前提下，不动产投资是相对来说比较可靠的。