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畅谈商业地产 专访石亮和甄昊元工作室联合创始人甄昊元

2013/10/29 08:56 来源: 搜狐焦点网 评论
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  2013,哈尔滨商业地产项目及类商业地产项目的大型综合题等项目不断崛起,呈现百花齐发的态势,并都在争做区域的核心。冰城商业地产所呈现的发展现状如何?未来走势又是怎样?带着这些疑问,我们邀请石亮和甄昊元工作室创始人甄昊元先生做客焦点高端访谈,畅谈商业地产。

  嘉宾:石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元

  【搜狐焦点网】数据显示,前八个月商业地产开发投资增幅明显。开发商以跑马圈地之势布局商业地产项目,商业地产蕴含的市场风险也与日俱增,您对目前商业地产狂飙突进的现象有何看法?

  【甄昊元】严格来讲,从现在来看还不存在真正意义上的商业地产狂飙突进的现象。在过去的二十年,我们为了满足首套置业等刚性需求,而制造了大量的住宅。在这个过程中,出于市场竞争及人民生活水平的提高,出现了不同的地产类型。

  当下商业地产多是以住宅为主 带有商业元素和商业概念的复合地产产品

  而我们现在看到的商业地产,其实也是复合地产中的一类。以哈尔滨为例,包括很多一线开发企业在运作的这种复合产品,你所能看到的还是以住宅为主体,有配套的商业商务以及其他一些元素。而这类产品,还是属于复合地产的范畴,并不是纯粹的商业布局商业运营的层面去做的。

  从现在的市场的情况来看,包括万达、鲁商等企业,销售的主力仍然是住宅,而商业部分的启动销售仍然是滞后于住宅的。而且基本要等到住宅销售完毕,这些商业元素才开始运作。

石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元
 石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元

  【搜狐焦点网】万科保利华远龙湖等地产大佬此前很少涉足商业地产,但如今也要分羹一碗。商业地产的暴热您觉得是否与房地产调控政策有关呢?

  【甄昊元】首先要把商业地产的概念讲清楚,这些年一直纯粹在做商业地产的,例如潘石屹的soho,这是典型的商业地产的例子,它的成功主要以做写字楼为主。万科、龙湖等他们提出的商业地产发展方向,现在还没看到非常清晰的产品。所以不好判断,他是要做纯粹的商业地产还是做复合产品。

  从商业地产的开发角度来讲,随着中国经济的不断发展,从传统的制造业到创造的转型过程中,服务业会崛起。服务业所需求的是商务和商业的大环境,从这个层面来看商业地产或商业用途的建筑,市场还是有的。随着住宅市场渐趋饱和的情况下,一部分有实力的开发企业,去运作这个市场。

  【搜狐焦点网】以哈尔滨为例,万达、永泰、银泰等等类商业地产项目的崛起让冰城商业地产呈现百花齐放的势态,对于冰城商业地产目前的发展,您有怎么的看法?

  【甄昊元】从一线开发企业进入哈尔滨市场的布局和步骤来看,规模越来越大。而这些项目的布局也比较分散,例如银泰在群力、永泰在香坊、万达城松北…这些项目都在谋求去成为区域的商业中心,做区域中心的布局。但从这种布局方式来看,还是以住宅为主的模式。反而专注于城市核心的商业地产,近年来看到的还是不较少。

  像前几年的麦凯乐是比较成功的模式,近几年的红博西城红场,位于哈西地区。这个也是城市核心概念的商业。这类模式的基于城市核心的、对于城市升级的商业,从现在看来做的还是不够。也暴露出现在多数的开发商还是以跑马开荒的态势,对土地开发、住宅销售表现出浓厚的兴趣,而对于城市的商业布局、未来的商业运营等目前来看还是没有特别清晰的看法。

  【搜狐焦点网】对于二三线城市将成为商业地产主战场、商业地产撑起二三线城市半边天的说法,您觉得这个是否适用冰城房地产市场发展的趋势?

  【甄昊元】商业地产一直都是城市布局的重要部分。虽然城市的发展和人口基数的变大,对于商业的需求就会越来越大,对于二三线城市这方面的需求增加并不奇怪。

  再说回哈尔滨,我们把它归类为地产类为二线和三线城市之间。就这个城市的经济总量、人口情况、经济发展现状来看,我们的商业设施较少。面对未来蓬勃发展的经济来看,商业发展还是存有较大空间。需要更多的商业设施。

石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元
 石亮和甄昊元工作室联合创始人 甄昊元

  【搜狐焦点网】您对于有意向投资运作商业项目的开发商,有何建议?

  【甄昊元】近几年,我接触和参与了很多城市空间的规划。在过去的四五年的时间里,整个房地产市场成呈现一种浮躁的表现。很多开发商急于土地开发,楼盘销售,急于变现。对于城市未来的规划和运营并没有长期的观点。

  如果新进入这个市场,对于有实力有运营能力的开发企业,对这个市场应该有足够的信心和耐心,立足于长远的发展,真正的做一些有规模符合市场的产品。哈尔滨这个城市还是有很大发展空间的。在哈市,成规模的商务区并没有形成,真正意义上的高品质写字楼还没有出现。哈尔滨作为每天接待2千万人次的旅游城市,五星级酒店群还没有出现。城市规划相对粗糙,高级产品还都没有体现出来。

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