房地产投资销售双双减速 楼市何时见底尚难测

　　国家统计局9日发布的数据显示，今年1至2月全国房地产开发投资相比上一年度增速继续回落，同时商品房销售面积也同比下降超过一成。专家认为，投资和销售双减速的局面是对延续至今楼市调控政策的进一步反应，虽然部分城市近期成交量出现“小阳春”，但目前还难以预测房价何时筑底，应继续坚持调控普通商品房和加大保障房建设力度的“双轨制”方式，促使楼市加速回归理性。

　　买卖博弈仍在继续

　　9日，国家统计局发布的数据显示，今年1至2月，全国房地产和商品房销售延续了去年全年增速放缓的趋势。其中，房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%。

　　长期关注房地产市场的专家表示，国家统计局发布的数据并未超出房地产行业的预期，我国房地产继续深度调整的趋势没有发生变化，而且这种投资和销售“双减速”的局面将推动楼市更加健康发展。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，今年前两个月的市场情况是对去年至今持续不变的房地产调控政策的反应。“政策并未发生变化，市场调整仍在继续深入，因此不管是投资还是销售都很难见到乐观的数据，这才是正常的。”

　　数据同时显示，2012年2月包括房地产投资、资金、面积、销售等有关指标的全国房地产开发景气指数为97.89，比2011年12月回落1个点，同时房地产开发企业土地购置面积也同比下降0.5%。

　　对此，山东师范大学房地产研究中心主任程道平表示，这些数据表明房地产开发企业和购房者对当前楼市的“双观望”局面仍未结束。“资金严重紧缺的开发商仍在等待有利的货币政策和合适的土地出让价格，而购房者也希望房价能进一步回落。”

　　一些专家认为，近期房地产投资和销售双减速的情况将不会有较大变化。“从目前数据和市场反应情况来看，购房者和开发商之间的博弈仍在继续，而且还将持续一段时间。”程道平说。

　　“小阳春”难抑房价回调

　　山东济南市29岁市民崔曦最近一个月以来一直在城区寻找合适的楼盘准备购置排名前列套住房，但房价走势的不确定让她仍有些犹豫不决。在济南市一家政府单位工作的崔曦迫于购买结婚用房的压力，对房地产的相关信息很敏感。如同炒股一样，崔曦希望从中找到“抄底”的机会。

　　虽然数据显示前两个月全国商品房销售面积同比下滑，不过2月下旬以来一些城市商品房成交量有所上升，部分地区呈现楼市“小阳春”局面。监测数据显示，今年第9周(2月27日至3月4日)楼市继续向暖，逾四成城市同比下跌。40个重点城市中，18个城市楼市周均成交量同比下降。这家研究机构的数据显示，今年第9周有六成城市成交量同比下跌，26个城市楼市周均成交量同比下降。

　　记者近日在济南一些楼盘的售楼处看到，看房者比上一个月有所增加，特别是一些大力促销的楼盘，人气明显回升。济南燕山立交桥附近的一楼盘打出了每平方米8150元起的“特价房”，而之前这一小区的房价普遍在1.2万元左右。

　　一些业内人士也感觉到最近房地产成交量的变化。世联信立怡高总经理朱江说，这应该是过节期间压抑的一部分刚性需求的释放，也是对部分房地产项目实质性降价的良好回应。中原地产山东分公司经理王欣认为，目前济南一些楼盘的降价幅度已经达到了30%，有的项目已接近成本价，一些购房者看到真正实惠的价格，所以才敢于出手买房。

　　山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，虽然多数城市房价开始停涨，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距，因此这也导致楼市投资和成交低迷的状况持续下去。

　　程道平认为，近期成交量和个别楼盘人气上升并不能说明楼市观望格局已经打破。“迫于资金压力，一些楼盘不得不尽快出售余房，降价等一些优惠措施是必然的选择。但这种现象不会持久，毕竟在没有强有力的政策支撑下，近期的成交难以持续升温，购销两旺的情况在多数城市和楼盘不会出现，现在还不好说房价已经筑底。”

　　 “双轨制”促加速回归理性

　　虽然商品房的投资和土地购置面积有所减速，但保障房建设的加快将弥补由此可能带来的新建住房供应不足的问题。一些专家认为，我国房地产市场“双轨制”路线将更加明晰。今年的政府工作报告提出，去年全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套，今年新开工保障房还将超过700万套。

　　专家认为，一方面继续对商品房市场进行调控；另一方面，继续加大保障房建设和供给力度会促使楼市在挤出投资泡沫后尽快回到正常的轨道上。“这种‘双轨制’会让一部分中低收入者购买或租赁到合适的住房，减轻未来刚性需求进一步积攒的压力，同时也会让房价逐渐调整到符合中等收入人群需求的位置，这是一种从源头疏解楼市压力的方式。”程道平说。

　　山东省高青县房管局副局长董高峰说，随着保障性住房逐步投入市场，不仅可以缓解城市普通商品房供给压力，同时也可以形成多元化的住房供应体系，让不同的刚性需求分流，最终实现住房供给需求的正常化。

　　2010年以来，包括北京、济南、青岛在内的多个城市出台限购和限贷政策，对城市居民购买第二套住房的条件进行约束，银行机构也上调了首套房和二套房的贷款利率。截至目前，除了部分银行宣布首套房贷回归基准利率以满足购房贷款需求外，地方限购政策并未松动，个别城市出现的放松限购令的政策也被立即叫停。

　　专家建议，应继续坚持当前的房地产调控政策，加大对中小户型商品房和保障性住房的土地供给力度和比例，同时加快保障性住房入市的进度，并制定公平合理的保障房分配程序和退出机制。

　　程道平说：“从房地产市场调控的长远目标来看，现在的这种‘双轨制’可以规避住房供给和需求的失衡，有利于房地产市场尽快回归理性。”