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共有产权住房:是蜜糖,还是砒霜?

2017/08/10 18:44 来源: 搜狐焦点网 评论
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#搜狐万言堂 言尽楼市万象#第25期 近日,北京出台共有产权住房相关措施,引起强烈关注。此项政策能否收到显著效果?作为房地产长效调控机制的又一重大举措,共有产权住房未来是否将对房地产行业整体走向造成影响?是否将有效促进房价下降?

8月3日,北京市住房城乡建设委会等相关部门联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),并就《办法》内容向社会公开征求意见,就此拉开北京“共有产权住房”序幕。

共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

管理细则出炉 共有产权住房有亮点

此后,《共有产权住房管理暂行办法》《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》(以下简称《通知》)两则文件相继出台,进一步明晰北京共有产权住房操作办法。

以上两份文件规定,首先,将原有的“自住房”升级为“共有产权住房”;其次,拟从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链,加强共有产权住房的质量和品质监管,进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准;再次,从容积率、层高、套型面积、外窗高度等参数详细规定共有产权住房建设标准;从适用、经济、安全、绿色、美观等要求出发,规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准;从智慧社区和社会服务方面要求共有产权住房强化社区功能,提升居住体验。

相对以往保障性住房,北京共有产权住房政策有两个亮点,其一,非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到30%。其二,在转让规则上,共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

北京拟推行共有产权住房的消息一出,有望解决“北漂”一族买房问题,引起的关注和讨论空前激烈。

追本溯源:上海已有近9万户居民签约共有产权住房

然而,共有产权住房概念并不是全新事物。早在2007年,江苏淮安在全国首推共有产权住房;上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目;2014年,住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。北京也成为继江苏淮安、上海之后,国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市,而国外诸如英国、新加坡更是早有类似的尝试。

上海第四批次共有产权住房小区分布图

上海共有产权保障房制度于2010年推出试点,实行住房和经济“双困”标准,其主要特点是实行“共有产权”的运作机制,房价和产权份额一同“打折”。共有产权保障住房销售价格以建设项目结算价格为基础,兼顾保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素确定。政府和购房人按照各自投入确定产权份额比例;购房人5年内不得转让房屋,5年后按规定上市转让的,政府有优先购买权,购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让收入。由此可见,北京政策一定程度上以上海现行政策为蓝本。

来自上海市住房和城乡建设委员会的统计数据显示,截至2016年年底,上海市共有产权保障住房累计签约家庭约8.9万余户;2016年四季度启动新一批次申请受理工作,累计受理约3.9万余户。上海市“共有产权保障住房频道”网显示,上海共有产权保障住房已累计推出五个批次,第六批次价格和房源等信息将于2017年底启动摇号统筹后揭晓。

800万外来人口 25万套共有产权住房?

据了解,按照计划,2017年至2021年北京预计供应25万套自住型商品房,这部分都将按照共有产权住房的办法执行,到2021年预计北京住房存量为900万套,共有产权住房占比2.8%。

值得注意的是,北京统计局数据显示,2016年末,北京常住外来人口807.5万人,5年以上纳税人口未知。即使满足条件共有产权住房的人口没有800万,可是这个数据,也会让人忧虑是否满足条件也难以买到共有产权住房,这个政策效果是否显著?作为房地产长效调控机制的又一重大举措,共有产权住房为来是否将对房地产行业整体走向造成影响?是否将有效促进房价下降?

对此,北京市房协秘书长陈志表示,共有产权住房制度兼顾了属地原则,兼顾了职住平衡的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上,以便捷为主,方便群众,充分利用了现代的互联网技术和条件,在整个的程序管理上,细节全面、充分、周到。该政策对于未来北京的房地产市场平稳健康发展将产生积极的影响。

叶檀:购房者一次机会 应密切关注

著名经济学家叶檀在其搜狐专栏文章中对此发表看法,她认为“政治意义大于实际意义”,对于刚需,特别是在北京具有购房资格,因为房价过高而不能入手的购房者是一次机会,应该密切关注,随时报名。同时她提出:“然而这个政策,如果你把它解读为一个惊天动地的大事,会导致房价崩盘,北京楼市转折点等作用,就大可不必,因为这不过是中央‘长效机制’中摸着石头过河中的一块普通石头罢了,因此它既不是‘空前’的改革,也绝不是‘绝后’革命。对于平抑现在北京已经居高不下的房价来说,有总比没有强,但是说到能够起到手到病除、妙手回春的作用来看,也不现实。”

马光远:占了便宜反而会吃亏?

另一位经济观察评论员马光远在搜狐公众号“光远看经济”的文章中对共有产权住房质量提出质疑。他认为:“无论是过去的经济适用房,还是自住房,凡是保障性住房,由于都实行微利的原则,开发商为了拓宽自己的盈利空间,一般会在房屋质量上偷工减料。这使得保障房的质量在大多情况下都低于普通商品房的质量。意味着你用可以购买普通商品房的钱,买了一个在房屋质量和未来升值空间方面明显比普通商品房差的房子。这使得“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦,最后的结果却是让穷人吃了亏。”

马光远提出:“(购买共有产权住房)第一,要承受房屋质量可能不如普通商品房的风险;第二,由于房屋质量及在权益等方面的限制,“共产房”未来的升值空间肯定小于普通商品房。”表现出对此项政策并不看好的态度。

孙彬:难以撼动房地产格局 盲目乐观不可取

也有业内人士认为,若共有产权住房得到有效推进,刚需项目首当其冲。海南的旅游地产早已成为全国市场,近年来,本地刚需项目也在不断崛起,占整体成交的较大比例。对此,搜狐万言堂栏目采访了即将推出三期产品的本地刚需典范项目——怡和湖城大境营销副总经理孙彬。他认为,政策的出台从长远来看,是一件有利于民众的好事,其出发点也是为了实现“居者有其屋”的大同梦。但落实到老百姓买房这件具体的大事上,还需从长计议。

首先,受限于土地出让价格、建设成本、市场因素等,共有产权住房付出的价格不见得比周边商品房低多少,但未来升值潜力肯定不能与商品房同日而语。政府为购房者购买首套加了杠杆,降低了准入门槛,这是好事。但就中国目前经济环境来看,房产除了居住功能,更重要的是资产功能,这一点短时间内不会发生质的改变。所以购买共有产权住房,从长远考虑,有导致购房人资产变少的风险。

此外,就市场格局来看,他认为,短时间内共有产权住房的出台不会对房地产市场结构造成影响。“居民住房需求与其生活品质呈正比。随着生活变迁,家庭人口变化、工作地点流动、年龄收入等因素都会对住房需求变化产生推进作用。大空间、高品质、好地段、优质资源一定是人们在其条件许可范围内的长期追求。可以说保障性措施或许能解决一部分人的基本居住需求,但解决不了人的欲望。”

他认为,只有在与房地产密切相关的金融、税收、土地供应、人口流动等几大要素共同发力的情况下才,有可能导致市场格局发生变化,仅靠供应链里一项措施,难以形成趋势和长效,无法对市场格局造成影响,未来共有产权住房与商品房将是两个市场范畴。

此外,在讨论海南是否有条件引入共有产权住房制度,孙彬对此持否定意见。他认为以海南的城市发展规模、人口基数、市民收入结构来看,有条件购买共有产权住房的“夹心层”不具有一般代表性,所占比例不大,发展此项政策对解决广大市民住房问题参考价值不大,难以推行落实。

他提醒购房者切忌片面看待、过度解读,陷入自我安慰,盲目等待房价下降,从而贻误购房时机。

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责任编辑:刘兴玲  JN340

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