上海上半年楼市供应遭遇腰斩 开发商还能硬抗？

6个月“断粮”楼盘遭疯抢 这会是上海下半年常态？
　　在断粮6个月后，最近上海南桥一楼盘以3家人抢1套房的态势开盘，并且快速售罄。
　　但似乎很多人已经对此见怪不怪——现在市场就像渴久的人，只要能开盘基本都热销。但比起这个，大家更习以为常的或许是，“等到开盘凭耐力，拿到资格凭手气，摇到这批拼人品”。
　　一切的热闹、紧张或许都因为市场上供应远远无法满足需求。上海中原地产的一组数据就很直白：上半年上海楼市新增商品住宅供应仅239.6万平方米，同比下滑了44%。二手房则直接“腰斩”，上半年只成交了2.67万套，同比大跌52.16%。这些难免让人心生感叹，但与此同时，人们可能更关心的是，下半年的上海还会这样？
　　市场供应遭“腰斩” 开发商还能硬抗？
　　上海今年一手楼市的上半年主旋律，已无疑落在了“降”调。中原数据显示，上半年上海一手房源仅成交302.87万平，同比下滑52.49%，几乎被“腰斩”。随之，上海新建商品住宅存量已减少到了485.95万平米，同比下滑63.27%。
　　成交和库存的减少，直接原因是供应的下降。上半年上海新增的商品住宅只有239.6万平方米，开发商预售证放行难上加难。据邦地产了解到，从年初至今，上海单价10万元以上的项目，预售证已经从月放几张，到基本不放行的状态，有些市中心项目甚至连价格报批受理都暂停了。
　　杨浦某定价10万/平以上的楼盘，就因为报价高过要求，不予批复预售证，后期便不去领预售证了，一直按盘不售。按开发商的话来说，不卖是亏，卖也是亏，还不如赚点机会成本。
　　江桥亦有个项目，从去年底开始，几乎每个月都说要开盘，结果到现在还没开。据了解，该项目拿地时价格就不低，按照控制的价格来卖，根本没什么利润，所以就这么一直拖着。
　　中原地产分析师卢文曦一语中的：“价格受到控制，利润空间被大幅压缩，房企哪里愿意推盘？”
　　的确如此，但这也得有个前提。就如同一些全国性房企，即使在一二线城市销售受阻，在三四线销售也能有回款保证；要不就是2016年销售业绩还不错，有资金保障，一言以蔽之，如果没有太大资金压力，可以不选择轻易低价入市。
　　但对于资金实力一般的企业，硬抗则不是良策。上述楼盘开发商就直言，他们计划在年底开盘，希望下半年行情能够明朗。
　　一手房“等”二手房“望” 下半年还如此纠结？
　　期盼下半年的，何止开发商，也有购房者。但或许对他们而言，纠结，已成为较大的心声。
　　5月5日，上海市政府发布新规要求“取得预售许可证的商品住房项目，应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房”。一方面人们感叹，摇号买房杜绝了选房买房中的很多潜规则漏洞。但在房源本来就供不应求的环境下，不少市民也感叹，买房已经有钱无门。
　　另一方面，上半年因为供应量下滑，抢不到房，不少置业者寄希望于下半年。但邦地产注意到，6月至今上海32个较新取得预售证的项目，不仅全部处在外环外，而且价格已经全面刷新，较低较低在奉贤奉城买一套公寓，均价也得近2万/平，青浦新城的洋房价格则去到了4万/平左右。
　　排名前列太平戴维斯数据也显示，上海一季度一手商品住宅成交均价到47600元/平可谓再创新高。而这也意味着，上半年不买或买不到，下半年或许更贵，着实让人纠结。

但并未因为一手市场不明朗，促使大量置业者转战二手市场。
　　链家数据显示，今年上半年上海二手房共成交9.19万套，较去年同期大跌52.16%。正常而言，上海二手住宅月成交应该2万套左右，但整个上半年除了3月短暂地“回光返照”回到正常水平，其余月份几乎都处于低迷或下行状态，6月份甚至仅成交1.22万套。
　　“这个状况主要是受到心态和预期的影响。”上述业内人士认为，现在市场供应量和交易量缩水明显，房价在高位盘整。但从以往调控经验看，横盘是持续了多少时间的，而当量持续缩水，价格下滑则是必然结果。所以不少购房者在指望下半年新房市场的盘整。
　　年底银根收紧 大家都很被动
　　虽然在上海楼市十三五规划中，提出上海商品房住房用地稳中有升，新增住房大概能达到170万套。但其中45万套以中小套型为主，租赁住房达到70万套，各类保障性住房约55万套。分给商业可售房源的空间有限。
　　但从目前的情况看，上海供地持续收紧，今年上半年成交总面积同比下滑16%，累计成交219万平米，此外，出让规则的多次调整使得开发商拿地难度增加，平均溢价率下滑至27%，楼板价下滑近2成。而在上半年的成交中，宅地面积占比只有47%，商办占比增加至32%。
　　加之土拍端口，上海‘15%的物业自持’已经事实常态化了，7月4日上海浦东新区和嘉定新城的两地块甚至推出全国首例100%自持租赁住房用地。排名前列太平戴维斯就直言，土地“招挂复合”新政将同时考验开发商资金链以及开发优质项目的实力，从而缩小房产商竞争范围。

“这都使得下半年甚至更远阶段，上海楼市不会太活跃。伴随年底银根更紧，开发商或很被动。”
　　对购房者而言亦然。排名前列太平戴维斯认为，若住宅市场信贷持续收紧，对市场的影响将逐步显现。高端市场持续的供不应求，也会使价格应仍处高位。