大咖论政新观点：调控得当海南市场未来空间更大

4.14海南房地产行业新政出台以来，引起业内外广泛关注。搜狐焦点海南站发起“走房探市100家”行动，深入市场调研，收集大量反馈声音。2017年5月25日下午，一场业内大咖谈房论市的“4.14海南新政解读”沙龙顺势而为，取得圆满成功。海口市房地产业协会常务副会长云天龙、海南锦诚董事长王路、东方鼎盛（海南）地产发展有限公司总裁欧川、环球100宝龙城营销总经理柯敏四位业内资深人士齐聚，与搜狐焦点海南站总经理陈蝶女士一起，就新政下的海南楼市深入探讨。大佬们思想碰撞，妙语连珠，精彩绝伦，献言献策，给未来海南市场带来强大力量。

“4.14海南新政解读”沙龙 活动现场

与会嘉宾合影

据统计，今年一季度全国商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%；海南省统计局数据显示，一季度海南商品房销售面积692.93万平方米，增长103.8%；房屋销售均价11825元/平方米，同比增长13.9%；一季度海南商品房销售增速超全国84.3个百分点，去库存效果明显。从以上数据来看，今年以来，海南市场热度在全国范围内处于怎样的程度？

海口市房地产业协会常务副会长 云天龙

搜狐焦点海南站总经理 陈蝶

旅居度假群体叠加投资客 海南市场“过热”有迹可循

王路认为，从全国大环境来看，2015年股价暴跌后，股市的金融池没建起来。楼市这一轮上来后房地产被迫承担了金融的防洪作用。海南这一轮的暴涨核心原因是，随着各大城市加强房地产业的调控，以及整体经济体系的不完善，“930限购”后全国一二线城市高净值人群的资产配置没有出路，人民币贬值股市不能投资的情况下，而海南库存量足够大，再加上内地雾霾严重，这一轮开始加码。

海南锦诚董事长 王路

今年春节前后，大量游客涌入海南，旅游观光的同时，发现了海南房地产隐藏的价值。“这里环境好，空气好，房价还不高。旅游嘛，是不是都兴带点特产回去？来海南买什么特产好呢？不如买套房子吧！”王路不失幽默的说。在他看来，海南房地产市场今年的“发热”，是有着明显的市场规律可言的。

当排名前列波发现海南房产优势并果断入手的财富人群出现后，海南房产被当成“特产”带回内地，通过口口相传，越来越多购房者纷纷南下抢房，此时海南楼市成交数据呈几何级增长。购房者性质也由旅居度假群体叠加了更多投资客，导致海南市场从年初六开始引爆，在3月底达到阶段性高峰期。

海南市场尚不成熟 严厉调控不得已而为之

柯敏表示，中国市场观不对，其他经济不好，迫使房地产“一业独大”，投资的方向、金融的融资方法还是以房地产为主。放眼世界，房地产都有居住和金融两大功能。但在房地产“一业独大”的情况下，中国房地产的金融功能被放大，房地产市场容易膨胀，这是整体经济结构和现状造成的。

环球100宝龙城营销总经理 柯敏

海南市场与全国其他地区不一样，2010年和今年的两次“疯狂”如出一辙，瞬间涨幅太大，表现出很明显的不成熟，有个说法是“海南是全国的痛点”，很容易被关注。海南的市场具有如此特殊性，政策严厉是不得已而为之。

欧川表示，房地产是经济的重要组成部分，一般可通过市场、金融、行政手段进行干预，三种手段要符合地方特点，要“因城施策”、“因地施策”。行政手段解决中短期问题，市场解决中长期问题，“本次调控可以说我们用解决中短期问题的办法去解决长期问题，而海南市场现在更应该关注土地市场、二手地市场，这两者正在发酵中，很可能成为下一个‘着火点’。”

东方鼎盛（海南）地产发展有限公司总裁 欧川

通过热烈又理性的探讨，在轻松愉快的氛围中，嘉宾们就海南市场格局达成一致共识，并对未来走向给出中肯的建议。

主持人：搜狐焦点海南站新闻主编 刘兴玲

做好产品与运营 未来海南房地产将有更大空间

他们认为，海南市场具有其特殊性，机会多，但发展不彻底，很多开发商对产品研究不够，真正的竞争还没到来，做运营型开发或许是未来海南房产要面临的一个新高度。旅游地产不应像轻资产，可以把产品甩掉，应该要长期运营。目前海南很多项目过度依赖分销单一渠道的营销方法和通道过于简单，可以做得更立体些，精细化些，未来海南真正的旅游地产应像环球100宝龙城这样，大量的商业持有将成常态，如何通过金融手段、营销方式获得安全的现金流以及制定开发节奏，是很关键的问题。

同时，海南的市场易暴涨暴跌，职业经理人要做好面对市场复杂环境多变的心理准备。通过运营的手段去平衡市场的波动，只有做好品质、运营，岛外人到海南置业才会享受更高的生活品质。

5月17日，香港中环新地王诞生，总价233亿港元，折合人民币土地楼板价47.7万元/平方米。去年全海南销售约1600亿元，作为一个新晋二线城市，放在全国二线城市行列，这个规模才刚刚开始。在座的嘉宾认为，因此，目前海南的价值、海口的价值是被低估的，低估的程度与城市的发展相关联，海南的市场未来还有非常好的机会，运营是下一个方向，但依旧有很长的路走。

柯敏表示，“从全世界的纬度来说，海南不是较好的选择，在各种选择标准上，海南或许不是70后的优选；从全国的纬度来说，一个气候环境优越的海南岛就这么大，面向全国庞大的购房者，有足够的份额可获取。房地产除了居住功能还是金融池子，上海北京这么火，他们就是金融池子；海南要经过漫长的时间才能变成金融池子。除了硬件设施还要有软件配套，医疗教育、海洋产业等如果成功落地，海南将有更大想象空间。目前海南还未升级，等海南升级了后发展空间很大。”

“海南缺的不是某一种产品，也不是现在的总量思维，没有必要太专注于短期内房价的涨跌。海南的产品和运营还有很大的理想空间可以发挥，海南较好的情况将是，不管来观光、旅游、旅居、常居，都能找到很舒服的状态。本地人买得起便宜又好的房子；外地人来海南，有好的酒店、好的景点、好的生活供选择；想‘移民’到海口的也有好的产业平台。我们的关注点不应只有房价，要看市场的动态性，市场的问题交给市场去办。”欧川总结到。

“本次限购是应急性政策而非长期政策”

云天龙预测，今年海南房地产成交总量还会增长，但5月之后成交量上会显示出限购带来的影响。他比较关心的问题是，海南岛外购房者占比较大，要发展高端旅游度假目的地，同样需要市场的扶持，目前的严厉限购政策将是阶段性还是长期性？ 他向在座的几位嘉宾抛出了这个问题。

王路认为，海南此次限购政策是应急性政策而非长期政策，政策持续时间要看宏观经济数据，十九大以后要看国家形式。有消息称，稳控房地产市场发展的长效政策今年有望出台，将更具针对性、更有利于行业发展和购房者理性置业。

限购的意义：将迫使海南市场产品升级

几位嘉宾一致认为，在目前岛外购房者限购一套的情况下，购房者挑选房子会变得谨慎，将迫使开发商升级产品。“六十平以下房子不给建，一房太浪费，所以产品多‘小两房’‘小三房’。消费者投资偏理性化，接下来海南将迎来更多‘真爱’购房者。”

根据本次搜狐焦点走房探市100家行动走访，有些项目今年推货主力户型为三房或以上房型。为的就是在当前限购一套的政策下，旅居能够一步到位。