限售的“海南特产” 海口产权式酒店将何去何从？

5月10日，《海口市人民政府关于贯彻落实<关于限制购买多套商品住宅的通知>的实施细则》(以下简称《细则》)出台，从明确了限购范围、设置限购区域、从严界定购房资格、提高产权式酒店经营比例、提高限制现房转让的年限、进一步实施差别化的贷款政策等八个方面对我市房地产调控提出实施细则。

其中，“产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%，其余90%必须用于自持经营使用”引起业内外的广泛关注。一位不愿意透露姓名的项目负责人对搜狐万言堂表示，项目有一栋楼的产权式酒店，正在办理“五证”，即将入市销售，这样一来，影响非常大，前期一系列计划几乎全盘打乱。

那么，产权式酒店这一产品是如何逐步在海南兴起，为什么近年来三亚及海口众多项目纷纷介入这一领域开发，严厉限售下未来将何去何从？

海南热土催生“分时度假＋房产投资”产品

追溯起源，产权式酒店的身份竟是海南“特产”。1976年，瑞士人亚力山大·耐提将阿尔卑斯山脚下一栋完好的房产进行精装修后变成旅馆，按天向游客出售，顾客在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施使用权。亚力山大·耐提的灵机一动，开创了时权酒店的先河。时空际遇，1995年，在低谷中求突破的海南，接过亚力山大·耐提的接力棒，将“买断时权”进阶为“买断产权”，产权式酒店应运而生，三亚银海度假酒店成为中国排名前列批产权式酒店。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营，获得一定的投资回报，大约15～20年后取得产权。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权（国际惯例为21天），可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

同时，产权式酒店解决了酒店业态投资大，回收期长的缺点，可以让开发商在酒店开业前就收回大部分资金，对于企业的现金流有很大帮助。

从三亚到全国 产权式酒店遍地开花

2003年，位于海南亚龙湾、投资5亿多元的三亚华宇皇冠假日酒店推出产权式酒店产品，房价虽贵，但年8%的回报率，还是让很多投资者蠢蠢欲动。该酒店的成功，一时间在旅游界、房地产界都掀起了波澜，很短的时间内，三亚的天福源、卓达、汇凯、天泽海韵等产权式酒店纷纷登场。

经过10多年的发展，产权酒店已经在中国各大旅游城市遍地开花，海南省会城市海口，也是其发展的一大沃土。为了规范发展，2012年海口市还出台了我国排名前列《产权式酒店管理暂行办法》。海口置地东方广场策划经理刘清云认为，海南滨海休闲旅游区的商品住宅，淡季入住率低，成熟的产权式酒店将有效解决淡季房产闲置的问题，实现旅游地产的投资价值和经营价值。

产权式酒店：首先应该是一个好的酒店

据了解，依托于西海岸滨海旅游资源，海口产权式酒店主要分布在滨海大道沿线。“一个好的产权式酒店产品首先应该是一个好的酒店，对于普通的酒店住客来说，产权式酒店与普通酒店的入住体验不应该有差异。”刘清云认为。纵观市场，置地东方广场、海航国际广场、天地香格里等运营着产权式酒店的项目无出其外，除了产权可售的酒店客房外，也都运营着（或规划运营）驰名的品牌酒店。

“本次限售，首先出发点源于对‘4.14海南限购’政策的细化和响应。产权式酒店与普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓性质不同，自持90%可有效避免开发商将限购范围内的物业形态摇身一变为产权式酒店销售。”刘清云说。

限后的产权式酒店将何去何从？

刘清云认为，目前海口产权式酒店占比较小，因此这一政策对海口市房地产市场整体影响不大。同时，做产权式酒店的项目一般规划比较具有多样性，这是产品所需配套支撑决定的。以置地东方广场为例，项目规划有综合性商场、写字楼、唐拉雅秀酒店等，其中产权式酒店仅占全部业态的30%，大概300多套客房。“将可售比例由原来的30%调整到10%以后，可售客房数量变得非常少，因此对于资金流没什么压力的集团，可能调整规划，改为全部自持运营。”

在旅游度假地产和旅游业都如火如荼发展的海南，产权式酒店应运而生；因兼具灵活性、投资性而受到购房者青睐；同时，有效解决了海南旅游地产空置率高的问题。曾经，发展产权式酒店是一个双赢的选择。

在全国积极响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的整体步调下，政策对购买行为火爆的海南市场进行调控，提高购买门槛的同时，也考虑到外地购房者的旅居、度假、养老等客观需求，限购的力度刚好满足真实需求，抑制炒房，让购房者回归理性，真正帮助到需要首次置业和改善性置业的购房者。因此，把产权式酒店与一般住宅一样列入限购范围，是合情合理的；并有利于防止这项产品过热发展，有利于海南房地产健康平稳发展，突出了宏观政策对市场的引导作用。

在限售的大背景下，建议有实力的开发商与知名酒店品牌合作，依托海南旅游市场大繁荣的背景，自持经营好产权式酒店，让这个产品首先回归到其“酒店”的本质属性。10%的可售比例，对于投资回报快的项目来说，未来或许将催生奇货可居的效果。

从长远来看，海口的产权式酒店并不会退出历史的舞台。