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全国楼市变化 3月热点城市房价同比涨幅全部回落

2017/04/21 10:02 来源: 大众证券报财信网 评论
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一降一升,全国楼市悄然变化 3月热点城市房价同比涨幅全部回落

18日,国家统计局发布了3月份70个大中城市房地产数据,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、环比总体平稳。而全国房地产开发投资19292亿元,同比增9.1%,创两年来最快增速。一降一升,反映了房地产市场正在发生变化,国家统计局新闻发言人毛盛勇认为,新一轮房地产调控措施3月17日以来陆续出台,对房价和其他房地产相关指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。

房价同比涨幅全部回落

金三银四历来是房地产传统销售旺季,但全国各大中城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,3月份房地产市场出现不同程度涨幅回落的情况。第一种情况,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降。3月份是房地产传统销售旺季,但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳。从同比看,3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看,6个城市新建商品住宅价格比上月下降,降幅在0.1至0.7个百分点之间;6个城市涨幅在0.5%以内。据调查了解,3月18-31日,北京市新建商品住宅日均成交套数减少,二手住宅日均购房资格申请量下降,住宅交易三方合同成交笔数锐减。

第二种情况,70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落,18个城市环比下降或涨幅回落,其他城市环比涨幅略升。从同比看,3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比2月份增加4个,回落城市中18个为一二线城市。初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落,3月份比2月份回落3.4个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落,3月份比2月份回落0.6个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,3月份比2月份扩大0.4个百分点。从环比看,70个城市中有8个城市新建商品住宅价格比上月下降,10个城市涨幅回落,其他城市涨幅略升。

一季度,全国房地产开发投资增长9.1%,比1月至2月份加快0.2个百分点,比去年全年加快2.2个百分点。对此,毛盛勇在当日举行的新闻发布会上说,这其中有两个原因:一是房地产投资有周期性,企业对房地产投资有一定的滞后性。从今年一季度看,全国商品房销售面积同比增长19.5%,尽管在去年的高位上有所回落,但速度仍然不低,企业仍有投资动力。二是从到位资金来看,1至3月份,房地产开发企业到位资金同比增长11.5%,增速较好。

毛盛勇表示,下一阶段房地产成交面积增速可能有所放缓,一定程度上将影响企业投资的积极性。而一些热点城市有计划地加大了土地供应,有利于推动房地产投资的增加。

地产开发投资超预期

近日,统计局公布3月份房地产行业数据,全国房地产开发投资19292亿元,同比增9.1%,创两年来最快增速。商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,增幅有所下降。对此,业内人士分析认为,房地产投资同比名义值增加9.1%,创两年来最快增速,主要是价涨,量未升。地产投资由20%的土地购置费用金额和80%的施工相关费用金额两者构成。从量和价的角度,地产投资金额可以分解为4部分:土地成交面积、土地成交价格、施工面积、施工相关成本。

建材价格的上涨带动施工相关成本的上升,是推动投资增长的重要动力。在价格方面,施工相关成本同比增速上涨至7%,主要原因在于建筑材料价格(水泥、螺纹钢)的提振。一方面,2014年起水泥价格与同期施工相关成本相关性明显提升至80%以上,从2016年3月起水泥价格持续走强,至2017年3月全国水泥价格指数同比增速31%,创历史新高,对施工相关成本提振作用显著。另一方面,据测算施工相关成本与前1个月的螺纹钢价格相关系数最大,达86%以上,由于螺纹钢价格在2月达历史高位,按滞后1个月推算3月建安成本受其影响达到高点。施工相关成本提高成为拉动投资超预期增长的重要推动力。去除价格影响,施工面积增速收窄,不构成支撑投资增长动力。3月新开工面积增幅继续扩大,但施工面积同比增速小幅收窄至3.1%。施工面积增幅平稳略收,对投资增长影响不大。

3月土地成交价款同比增速继续回升至16.7%,对投资增长形成强力支撑。土地购置面积同比增速5.7%,与2月相比有所回落。二者增速差扩大原因在于高地价的热点一二线城市土地成交占地面积同比上升较快。估算3月一线城市土地成交占地面积累计同比增速48%,二线城市13%,样本三四线城市18%。估算一线城市商品房销售面积3月累计同比-34%,二线城市-21%,强三线城市-23%,弱三四线城市同比增幅40%,在持续走强的大趋势下与2月超预期增长相比有所回落。上市地产公司恒大、碧桂园(主要布局三四线城市)3月销量累计同比增幅分别为51%,196%,增速分别收窄28%,14%。弱三四线销量由超预期增长向常态发展过渡,稳定去库存仍然可期。春节返乡购房潮已基本结束,对三四线销量的扰动因素减弱,由1-2月份的爆发增长向3月份常态发展转换。后续全年的基调已确定,只要货币政策没有收缩的过于严厉,弱三四线去库存将成为年内的趋势。

补库存周期已结束,叠加楼市降温措施不断升级,3月或成投资高点。统计局新闻发言人表示,楼市降温措施对投资的抑制作用或从4月显现。虽然热点城市受限购的影响,销量下滑导致投资下滑,但是大量的三四线城市仍鼓励去库存,3月继续保持约40%的增长,全年基调确立。因此即使3月数据成为全年投资的高点,但预期2017年全年投资数据仍将保持一个适度的增长。

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责任编辑:张平桂  JN1760
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