限贷重拳出击 三亚楼市是否将遭遇“滑铁卢”？

3月11日，悬在海南楼市顶上的“第二只靴子”落地，三亚市政府官网发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，进一步收紧三亚楼市的信贷政策，并发布多条明文规定，对市场秩序进行管控。

三亚市在原先限购基础上，进一步停止对第三套及以上住房发放贷款的限贷政策并非个案。经搜狐焦点统计，截至3月15日，出台限购限贷类调控政策的城市已达到30个。调控一实施，以深圳为代表的热点楼市成交开始放缓，房价涨幅也有所控制。根据国家统计局数据显示，2016年第四季度70个大中城市商品住宅销售价格指数连续三个月环比下降达到5个百分点。

与一线城市成交下行形成对比的是，一些三四线城市楼市开始成为热点。据3月13日国家统计局发布的报告显示，2017年前两个月，全国商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%。全国商品房销售额10806亿元，同比增长26.0%。其中，三四线城市的商品房销售面积占总销售面积的绝大部分比例。其中受到雾霾影响，海南、云南为代表的旅游热点区域成交上涨态势明显。

三、四线城市的火爆得益于调控之后市场上大量资金流向转变。海南锦诚董事长王路指出，本次海南楼市上涨主要原因就是9.30调控后一些热点城市的资金流入。一线城市房价本身就不低，再加上调控提高了购房门槛，使得投资者转战别处。海南本身就坐拥有得天独厚自然优势，再加上多年来海南房地产健康快速发展，于是，海南便成为购房者及投资者最青睐的购房地之一。

资本流入海南带来最明显的变化就是，2016年海南楼市的成交金额和成交面积创历史较高峰，其中三亚连续两个月在全国房价涨幅中排名排名前列。

三亚市场的火爆自然引起外界的关注，特别是中央在去年底已经明确房地产未来发展方向：“房子是用来住的，不是用来炒的！”随后地方迅速做出反应，3月11日三亚在原本已限购的基础上，再发布限贷政策维稳。

调控要点有四条：1、严格禁止预售商品房转让；2、严禁开发企业与客户签订“阴阳合同”；3、购买第2套住房的家庭，申请商业性个人住房贷款，首付比例不得低于50%；4、暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

此次三亚调控，通过对贷款首付比例限定，使得购房成本提高。但楼市万言堂认为，单从政策层面来看，限贷政策对三亚当地购房者影响大，对外地人影响小。外地人在三亚主城区只允许买一套，还是在社保缴纳满1年以上的前提下。但是前三亚市市长王勇曾说“三亚85%的房子都是外地人购买的”，所以该限贷政策产生的实际效果还有待观察。

除了限贷之外，此次购房政策还提到了一点，即三亚未交房的住房不允许转让。有一种比较普遍的炒房做法，一些没有购房资格的人先认购但不过户，在一定周期房价上涨后通过一些渠道高价转让牟取利润。本次三亚限购则从根源出发，很大程度上将限制过去三亚市场上存在的“将住宅认购权转手倒卖”的炒房模式。

受本次三亚再次限制性调控影响，以陵水为代表的三亚周边市县去化速度将加快，但是碍于本轮政府的严厉调控姿态，这些地区房价应该不会出现太明显上涨趋势，琼南片区的投资性需求将得到抑制。对于以海口市场为主导的琼北片区，其产品和定位与琼南差别较大，有自身的客群市场，并不会太受三亚调控影响。

整体来看，三亚此次的调控政策多管齐下面面俱到，本轮三亚及海南市场火热原因比较复杂，具体效果有待观察。但是政府发布调控意图非常明显，用行政手段来引导合理的购房需求，严厉打击炒房行为，抑制过多资金流入楼市。通过合理地去杠杆化，以期对市场起到积极的调整作用。

附：由搜狐焦点上海站整理发布34城住房限购限贷新规。