2017二线城市房价冷热不均 四大城市被看好

经过房改后近20年的发展,我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段,突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时,部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。剖析房地产市场分化的原因,发现房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因,而流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力。

从目前趋势看,预计今年很难再现去年之前的普涨行情,各城市间会延续分化态势。其中:一线城市房价预计小幅盘整;二线城市房价将冷热不均。而天津、武汉、郑州、成都、西安等二线城市仍被看好;三四线城市去库存任重道远,但长三角、珠三角、成渝(临近成都)和长江中游(临近武汉)城市群中距离核心城市较近的中小城市将仍有不俗表现。

经过房改后近20年的发展,我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段,突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时,部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。那么,这种明显的分化态势是由于什么原因造成的?未来房地产市场会怎么发展?哪些城市属于**区域?哪些城市房价出现调整的可能性较大?上述问题是本课题的主要研究内容。

我国房地产市场区域分化现状

1.一二三线城市房价特别值总体呈现阶梯下降态势,一线城市已跻身国际高房价城市行列

从房价特别值来看,一线城市房价明显高于二线城市,二线城市房价则明显高于三四线城市。

单纯从房价特别值来看,一线城市中深圳、北京、上海已跻身国际高房价城市行列。2016年12月,深圳、北京、上海二手房均价分别为4.73、5.92、5.32万元人民币/平方米,三个城市的房屋均价均高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,北京高房价地区已超过纽约最贵的地区曼哈顿。

2.与房价特别值一致,一二三线城市房价增速也呈现阶梯下降的态势

房地产市场的分化从各线城市房价增速上也可见一斑。近年来房价增速总体上呈现出“一线城市房价增速高于二线,二线城市高于三四线”的态势。2005年7月至2016年11月,一线城市二手住宅价格年均增速为7.32%,二线城市年均增速为3.12%,三四线城市为2.33%。

值得关注的是,2016年以来,二线城市内部出现了明显分化,二线城市中合肥、厦门、南京等城市价格快速上涨,而呼和浩特等城市出现负增长。

3.商办库存尤其是商业库存压力整体大于住宅,商品住宅库存压力主要表现在部分二线及多数三四线城市

城市之间商品住宅库存明显分化。 2016 年9 月末,一线城市平均库存消化时间为9.3 个月;二线城市平均库存消化时间为8.4 个月,但合肥、南京降至2 个月以下,库存严重不足;三线城市平均库存消化时间为12.8个月。

可以看出,一线及部分热点二线城市需求强劲,无库存压力,部分二线及多数三四线城市库存压力显著。如呼和浩特库存消化时间超过3 年,多数三四线城市库存消化时间有所下降,但仍在15 个月以上。这部分城市未来一段时间仍将以去库存为主基调。

商品住宅在同一城市的不同区域也出现明显分化。很多城市中心城区需求旺盛,无库存压力,而部分非主城区县需求不足导致市场去库存消化缓慢,库存压力较大。以成都为例,成都中心城区无库存压力,而新津县、彭州市等郊区(县市)去化压力较大,政策方面也呈现分化,成都针对主城区实施限购限贷政策,郊区(县市)仍以去库存为主。

各线城市商办用房平均库存压力高于住宅,其中商业库存压力更为突出。从商办待售面积去库存消化时间(以近6个月月均销售速度计算)来看,一线城市商业库存去库存消化需两年半时间,上海、深圳商办库存压力相对较大;二线城市商办去库存消化压力显著,商业库存去库存消化时间高达6 年以上,办公去库存消化时间也超过4 年,成都、南京、天津、长沙等城市商办去库存消化压力尤为明显;三四线城市商业库存去库存消化需6 年半,办公需近5 年时间。

从城市内部结构来看,城市区域间商业布局不均,存在结构性问题。如成都商业库存压力较大,且商业布局严重不均衡,目前库存压力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板块,城北也有大量的专业市场库存,而其他区域大型商业还相对不足。