焦点微言13:海南楼市进入寡头时代中小房企怎么玩

    细数中国房地产百强企业研究组发布的2014年中国房地产企业百强名单，在综合实力Top 10中，已有八家入驻海南，另外前百强房企在海南也有近二十家的项目建成或在建。

    据搜狐焦点海南站统计，目前海南在售、待售项目有近千余个，随着海南市场的逐渐成熟，房地产行业进入“白银时代”，经济下行，楼市疲软。

    在这种环境的影响下，大中型房企跨界联姻强强联手、中小型房企抱团取暖、房企拥抱互联网+，可想而知未来的局面会是怎样，大者恒大，中小房企生空间被全面挤压，超大型房企竞争进入寡头时代。本期焦点微言所要探讨的话题是:海南楼市进入寡头时代，中小房企如何生存。

时下房地产行业进入“白银时代”，多元化、服务化已经成为房企白热化竞争下的新出路。多元化方面，金融、零售、农业、智能家居、养老、物流等领域房企试了个遍，服务化方面，社区O2O早已如火如荼。

当此时，大中房企跨界联姻、中小房企抱团取暖，未来海南楼市的局面会怎样，则需市场检验，毋庸置言：中小房企生空间被全面挤压，超大型房企竞争进入寡头时代，那么中小房企如何生存？

海南楼市进入“二八时代”强者恒强

据海南锦诚统计，2015年海南楼市上半年Top10项目成交排行中，成交总面积为95.54万㎡，对2015年上半年总成交面积的贡献率接近32%，2014年上半年这一比例则不足22%，市场集中度加强，其中海口的项目中占据6席，强者恒强市场集中度增强，雅居乐清水湾、恒大文化旅游城、碧桂园珊瑚宫殿、半山半岛等大盘凭借其规模、品牌、配套、项目知名度和成熟度吸引众多客户。

海南锦诚公司董事长王路表示，海南国际旅游岛楼市迎来“二八”时代：即20%企业占据80%市场份额，下半年海南市场将迎回暖发展机遇，分化加剧产生挑战，在大盘争夺市场的时代，接下来可能会面临10%房企项目将攫取90%市场份额的局面。

中小房企该怎么继续玩下去？业内人士表示，此时那些没抱团的中小房企如果不想被瓜分或者死亡，有两条路可以走：1、转型，做差异化竞争；2、去地产化，是另辟蹊径。

王路表示当下海南楼市受行业大环境的影响，将有利于客户购房信心的提升，下半年海南市场整体成交量将进一步增加，单盘竞争压力将继续增加，区域价值和资源价值受限的项目将明显被动化。价格的下调空间有限，后期市场价格将逐渐企稳。二线资源的小两房，低总价公寓、小别墅产品将成为后续市场的主流竞争产品，旅游内容、社区配套、软性服务等内容开始成为各大项目的差异发展方向。

中小房企退场“寡头时代”悄至

“海南楼市的发展经历了三个阶段，”王路表示，“排名前列个阶段是海南本地的开发企业，凭借本土资源进行小规模的开发，如海航地产、衍宏集团；第二阶段是一些外地企业进入海南进行开发，如2009年雅居乐进驻海南等；第三阶段就是一线上市房地产开发企业在海南进行大规模开发，五万科、保利、万达等。目前看来，市场高集中度态势十分明显。”“一线品牌开发企业，在资金渠道和专业开发能力上，占据更大的优势，能够进行大规模连片开发，打造出更高质量、更优服务的产品。从这个意义上说，海南房地产市场集中度的提高，有利于海南楼市的整体发展。”多位业内人士如是说道。

据了解，在区域市场的集中层面，三亚和海口占据海南全省房地产销售额的比例不断上升。2011年、2012年全省销售前十名项目中，分别有七个和八个位于三亚，而在2015年上半年6个项目位于海南，南北市场趋于平衡，在开发企业的集中层面，比销售份额更为提前产生变化的土地储备向一线房地产开发企业集中的趋势先期出现。

如鲁能地产、雅居乐、绿地、恒大房企在海南的土地储备已经超过万亩，万科、华润地产也都在谋求继续扩大在海南的土地储备。“海南的房地产市场不再像三年前那样疯狂，门槛那么低。不具备行业经验、品牌积累、客户信任的开发商难以在这个行业中长期保持稳健发展，整个市场的集中度在不断提高。”王路表示，这里所指的市场集中度有两个层面的含义，一是区域市场的集中，二是大的品牌开发商将占有更多的市场份额。

做自己擅长的事情 注重适度差异化产品

海南荣丰控股有限公司营销总经理吴雅清表示，无论是全国前十房企、百强房企，它们在品牌美誉度、资源广阔度、市场占有度等方面都大大超过中小房企，中小房企因其运营成本、融资成本、资源获取成本，都拼不过大房企的规模化效应，市场出现分化是必然。各大房企相继入驻海南，使得也进入了资源相对集中的大盘时代，大房企拥有的的土地资源规模，房地产综合开发能力要比海南本土和一些小企业的综合运营能力要强。

中小企业怎么面临大品牌的这个资源集中的行业环境的变化，如何与名企竞争，毕竟名企的创新能力要比普通的房企企业要来容易。

中小企业面临的都是具体的“饭碗”怎么保住，如何使企业健康的走下去在，吴雅清有三点建议：排名前列，中小房企要从战略上思考，小企业更要做擅长的事情；第二，中小企业要练好“内功”，加强经营管理，包括人才组织体系的建设，吸纳大企业里的优质人才；第三，中小房企更要注重适度差异化，完全的创新的确比较难，面对寡头品牌大企业的竞争，必须要有自己的市场定位，研发一些新的大企业不愿意去触碰的细分领域，做精品化、精巧的项目。吴雅清表示。“未来企业的竞争一定是“产品+体验”服务，这个永远是不会变的，在任何工业时代还是互联网时代，这个逻辑永远不会变，离开这个基础都是空谈。“

“去地产化”断臂求生转型 或是下一个成功通道

正是因为部分中小房企早已看透当前市场进入寡头时代，便向养老地产、智能家居、社区服务、教育、医疗等领域转型，但这些投资收益周期长、资金投入量大、转型成功概率小，中小房企才另辟蹊径“去地产化”。据了解，2014年11月，上市房企华丽家族公告宣布“去房地产化”，转行专注于投资领域。截至今年8月，A股上市房企中有20家以上宣布“彻底去地产化”，其中大多是中小型房企。

“去地产化”确实是另辟蹊径，但只是给了房企一个方向，并不是确定成功之路，中小房企走到蹊径尽头，等待它们的或许是柳暗花明，也或许是囧局。