多么痛的领悟：1000万元在北京只能买5环外

1000万元能在北京买什么样的豪宅?这个问题如果放在3年前，它的答案可能显而易见，这个价格意味着能在5环内轻松选择一套豪华舒适的公寓豪宅。但在今天，买1000万元的豪宅却只能到5环外了。

“前几年在传统的主城区，承受一个相对略高的总价买一套二手房，这可能是我们正常的主流客户的选择，”龙湖地产北京公司营销总监李亮说，“因为整个5环内现在如果新推的房子，(每平方米单价)基本都在7万以上，而且如果说5环内接下来还有阶段性的短暂的供应的话，从明年开始，市场估计价格应该在8万以上。”

随着近年来北京市政府(房价户型二手房租房)对土地出让的严格控制，土地供应的严重短缺使得北京的土地价格节节攀升，并带动北京的住宅产品朝着豪宅化的趋势转变。根据北京国土局和住建委的数据显示，目前海淀区商品住宅成交均价已经接近10万元/平方米，朝阳区去年的成交均价已经超过4.2万元/平方米。

在日前的东坝区域发展论坛上，亚豪机构副总经理任启鑫表示，朝阳区目前在5环之内的纯住宅和别墅的套数也就在5600套左右(房价户型二手房租房)。任启鑫说，目前五环内能够选择的新房项目已经很少，而这些存量房源的价格更是快速攀升。

“真是拿着1000万元到北京选择，5环里面(价格动态户型图论坛)还有多少可以选择的余地?”任启鑫反问道，“3年之前这个事情还不是问题，但是3年以后的今天，我们再来看的时候就是这样的状态。”

李亮说他自己打算购买的正是龙湖地产在朝阳东坝开发的房地产项目，这个项目可能在今年晚些时候对外销售。尽管单套面积设置在140-200平方米之间，但它的每套售价预估要在1000万以上，单价预计在8万元/平方米左右。

自2013年房地产商开始相继入驻东坝区域进行大规模的房产项目开发之后，随着这些高价土地项目将在今年年底相继推出，这个区域的关注度在近期正在明显提高。此前，东坝在售的一个房地产项目新房报价已经上涨了1万元/平方米。

龙湖和首开合作开发的这个项目可能会在下半年的东坝区域率先入市，根据李亮的介绍，这个项目会是龙湖地产一个新的产品系列，但他没有透露这个产品系列的名称。除龙湖首开的产品外，保利、恒大在东坝开发的产品预计会在今年底至明年初推出。市场人士表示，这些项目每平方米单价可能在10万元以上，因为这些项目的土地楼面价已经超过了3万元/平方米，恒大的甚至超过了5万元/平方米。

这让外界担心，未来北京的房地产市场将会出现更为严重的豪宅化趋势。“未来的房地产构成板块，基本上就是三大块，排名前列块是豪宅化，”任启鑫说，“拿地成本太高，5环边上都(房价户型二手房租房)到了5万或者6万，6环现在的地价都到2万了，7月份成交的公建用地，6环外都过万了，它们形成的直接的结局，(就是)大量的高端化的产品会出现。”

任启鑫表示，此前主流的改善型产品正在日渐消失，而如今北京11万套的存量住房基本上是两年之前出让的土地供应量，去年拿地的项目今天入市可能已经往龙湖在西南三环开发的西宸原著(价格动态户型图论坛)这样单价甚至超过20万元/平方米的产品发展。

任启鑫称，这样的局面可能会让龙湖在东坝的产品更有稀缺性。“预计未来东坝都不会再有开发商做这样的产品线了，”任启鑫说，“它的价格不会再支撑了。”