焦点微言10:万宁楼市后继乏力 东山再起待何时?

世界冲浪圣地——万宁

   背靠青山，面朝大海，万宁，这座繁华、具有现代文明色彩而又充满青春活力的古城，山、海、水、城为一体的“花园城市”，成为海南国际旅游岛上一颗璀璨的明珠。

    以东山岭为灵魂、以兴隆热带植物园为品牌、以石梅湾宜居环境为优势发展万宁特色旅游产业，成为推进万宁经济发展的战略定位，在旅游业的推动下，旅游房地产渐成其发展的重要内容。万宁后市发展如何？旅游地产将来在万宁有何作为？本期焦点微言就谈谈世界长寿之乡、冲浪胜地的万宁楼市。

万宁位于海口和三亚的中部，其房地产发展以"一带两区"为主要结构，以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目带动滨海一带发展，并成为高端的旅游度假房地产项目。

8月4日，锦诚公司主办的“旅游地产道与路”八城巡讲，第七城沙龙在万宁石梅湾举办，海南锦诚公司董事长王路从全国经济大环境、土地、楼市成交等方面分析了万宁楼市。

海南锦诚公司董事长王路作主题报告

GDP总量及增速慢 旅游发展缓慢

数据显示，2014年万宁GDP规模全省第三，经济基础较好，但增速不力，去年海南全省GDP总量3500亿，万宁今年GDP总量略高，显现增速低。王路表示，万宁 GDP总量虽然上涨，但是特别值水平较低，2015年上半年万宁GDP总量及增速均处于海南东线六市县倒数第二位，仅比陵水略高，经济水平相对低下。

作为东线明珠小城，赴万宁旅游人数仅居于三亚、海口之后，游客基数是名副其实的“旅游第三极”，但在其他市县迅速崛起的形势下，万宁旅游市场增速排名滞后，文昌旅游过夜人数上半年增速为12.4%，而万宁仅为6.1%。万宁旅游产业虽然在全省排名第三，但增速也是较低的的市县，万宁旅游基础规划则多方面缺失。

土地供应量大 成交乏力

在海南国际旅游岛正处于大力建设时期，万宁作为二线城市受到了越来越多的开发商和购房者关注，神州半岛等片区已成了“热土”。王路表示，万宁土地市场后续虽供应充足，但基本零成交，房企基本集中在兴隆、石梅湾、南燕湾、神州半岛等区域拿地，2014年国土资源部开始了闲置土地清查之后，开发商受到一定的打压，目前拿地积极性不强。

数据显示，2011年-2014年万宁土地成交规划建筑体量达372万㎡，后期潜在土地供应量大，但从2014年开始，万宁土地市场供求骤降，2015年上半年出现零成交，从供应地块分布来看，主要集中在万城、兴隆板块，以商服用地为主，难以对房企构成购买吸引力。

万宁主要板块分区

湾区资源优秀 楼市回暖稳中有升

万宁目前已形成层次分明的三大板块：万城、兴隆和滨海区域，其中滨海板块最主要的是石梅湾、神州半岛、南燕湾三大核心湾区，其余湾区也有开发能级相对较高的房企，有意向拿地入驻，未来滨海区域将成为万宁的主导发展板块。

受市场大环境影响，2015年上半年万宁市商品住宅市场整体成交量出现回暖，成交面积为21.13万㎡，同比上升79.07%，成交均价为9243元/㎡，同比下跌10.84%，成交金额为19.53亿元，同比上升59.69%，楼市量升价跌之势明显。万宁楼市中名盘、知名房企相对集中度较高，大盘产出较平衡，但缺乏区域性标杆大盘。

万宁兴隆

万宁“伤仲永”之城：三大痛点发展乏力

万宁城市发展定位国际旅游岛的第三极，其东部沿海区域成为发展重点。王路指出万宁存在三大痛点阻碍其发展：

痛点一，万宁旅游业、地产业起点高，但政府主导缺位，后期发展乏力，万宁旅游资源丰富起步早，旅游接待人数一直位居海南前三，万宁楼市2009年起高速发展，2010年开发项目并未有明显增加， 2011年开始稍显规模，其楼市在海南重点八城中（海口、三亚、文昌、琼海、万宁、陵水、澄迈、儋州）排名中下，不占优势；

痛点二，万宁大牌房企入住较早，现在来看发展停滞，缺乏活力，万宁名盘名企竞争激烈，占据优势资源，单产品规划过时，全岛成交前二十楼盘，万宁无一上榜；

痛点三，万宁传统度假配套丰富，但深度旅居配套资源滞后，海南排名前列奥特莱斯落地首创芭蕾雨，高端酒店群、游艇俱乐部、高尔夫等配套齐全，但缺乏深度旅游配套商业街、娱乐生活设施等。

万宁东山岭风景名胜区

新“白银十年“ 拭目以待万宁东山再起

值得一提的是，万宁作为首批国家90个智慧城市试点之一，到2017年底建成宽带城市、无线城市，让旅居人群能享受到“智慧城市”建设带来的便利；同时万宁致力于构建“大三亚旅游圈“，与三亚联手开拓旅居市场，万宁至儋州至洋浦高速年内也在开工，环岛高速、高铁等交通利好因素也将为万宁加分。

万宁也是“中国槟榔之乡”、“中国书法之乡”、“中国长寿之乡”、“世界长寿之乡”、“世界冲浪胜地”，海南第三大旅游市县，素有“温泉之乡”、“南药之乡”、“植物王国”、“佛教圣地”、“高尔夫天堂”、“美食之都”等美誉，这一系列的光环，必将为万宁的东山再起助力。

在最后王路指出，当下海南岛南北经济、旅游、房地产等行业发展日趋平衡，万宁有一定的经济、旅游等基础，需坚持”旅游第三极“的定位，创新旅游内容，旅游地产注重运营、深化旅游，夯实服务，更新旅居产品，强化产品力，方可保持活力。