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焦点微言09:文昌楼市航天梦延续 后市待如何?

2015-07-29 16:12:19 来源: 搜狐焦点网

文昌航天城

    据统计,文昌2015年上半年成交面积为21.85万㎡,占2014年全年成交量的45%,成交均价为7099㎡/年,较2013年成交均价下跌5%,文昌2015年上半年成交面积同比下跌33%,成交均价同比下跌7%。

     文昌2015年上半年成交面积同比下跌33%,成交均价同比下跌7%。东线重点市县除琼海成交结构转变带来价格上涨外,价格全线下跌,但文昌是少有一个量价齐跌的城市。

     随着区域推盘量的倍数级增长,文昌区域竞争程度进一步加剧,欲借航天腾飞之路还任重道远。文昌航天城建设因天灾等原因建成之期一再延后,对于文昌房地产业内望眼欲穿的航天梦也一再延续,文昌今后如何发展?如何有效借助优势契机图为?本期焦点微言就谈谈“航天梦想”照耀下的文昌楼市。

航天文昌、魅力侨乡正崛起

“航天文昌魅力侨乡”这一海南国际旅游岛上全新的旅游城市名片,文昌未来依托航天发射中心、航天主题公园、月亮湾起步区、铜鼓岭国际生态度假区这四架“快跑马车”,和文城区位优势的4+1引擎强力助推,有望成为继海口、三亚之后海南第三极地位。

锦诚文昌沙龙

海南锦诚公司董事长王路作主题报告

7月28日,锦诚公司主办的“旅游地产道与路”沙龙在文昌清澜举办,海南锦诚公司董事长王路从全国经济大环境、土地、楼市成交状况分析了文昌楼市。王路分析当前房地产行业大环境的回暖,将有利于客户购房信心的提升,下半年海南市场整体成交量将进一步增加,但具体单一楼盘竞争压力将继续增加,区域价值和资源价值受限的项目将明显被动化,楼市价格的下调空间有限,后期市场价格将逐渐企稳,区域板块的市场分化将进一步加大,主要取决是项目竞争力和区域供求关系。

海南楼市二线资源的小两房,低总价公寓、小别墅产品将成为后续市场的主流竞争产品,客户日趋理性的购房心理将进一步增加,家庭度假、养老客户成为主流;旅游内容、社区配套、软性服务等内容开始成为各大项目的差异发展方向。

文昌土地资源过度透支

文昌房地产开发当下已形成“遍地开花”的布局,随着月亮湾板块2013年底的项目面市, 文昌“两湾一城”(月亮湾、高隆湾、文城)成为当前竞争热点,铜鼓岭板块成为新兴板块。

王路指出文昌土地市场经历了国际旅游岛战略后三年的“过度透支”后,2014年土地成交量大幅度下滑,但土地价格涨幅明显,2015年虽土地供应量加大,但成交量仍然处于较低水平。土地楼面价格在2014年一直处于上涨阶段,2015年上半年,文昌土地市场成交价格有所降低。

月亮湾

板块价值凸显 市场分化加剧

文昌的月亮湾、高隆湾、航天城的崛起,其楼市构成了“两湾一城”的发展格局,从近几年文昌的土地成交来看,月亮湾板块、铜鼓岭板块是主要的供地区域,其中月亮湾板块近4年共成交3595亩建设用地,铜鼓岭共成交1406亩建设用地,未来两区域的潜在供应量极大。

数据显示,文昌市场容量总体维持在30-40万㎡/年,2014年由于月亮湾板块相继上市,成交量出现突破,2015年上半年由于月亮湾板块的成交不理想,文昌市场量价均出现下跌。

文昌2015年上半年成交面积为21.85万㎡,占2014年全年成交量的45%,成交均价为7099㎡/年,较2013年成交均价下跌5%,文昌2015年上半年成交面积同比下跌33%,成交均价同比下跌7%。

文昌板块成交发生变化,高隆湾以及清澜开发区项目总上榜量5个,成为2015年文昌市场的较大赢家,受威马逊台风影响,2015年上半年月亮湾板块成交不理想,仅雅居乐月亮湾、世茂怒放海两个项目入榜。

市场分化加剧,2014年上半年,榜单前十总成交总面积可达23.4万㎡,占上半年文昌销售总量的71.11%,成交集中度较高,而2015年上半年,榜单前十总成交面积仅为12.59万㎡,单个项目平均仅1.26万㎡,占上半年文昌销售总量的57.62%,市场分化加剧明显。

航天梦:缺乏宣传 一再延后

世界第二大、亚洲排名前列大滨海航天火箭发射基地落户文昌,航天城使得文昌成为较具投资升值潜力的热点地区之一,届时或将有超过10万人现场观看,航天主题公园建成后游客量将超过200万人,但火箭发射日期一再延后,潜在的购买力没能释放。

2014年7月18日,超强台风“威马逊”正面袭击文昌翁田镇,为文昌市乃至海南全省带来重大损失,台风过后,文昌房地产尤其是月亮湾板块市场受到较大影响。

五大优势加分 后市需业内练好内功

王路在最后指出,虽然文昌楼市受制于航天城建设、去年超强台风等因素影响,但文昌楼市发展仍然有五大利好优势:

海南经济发展进入南北平衡的阶段,琼北厚度更胜一筹;文昌进入名企大盘竞争时代(月亮湾区域富力、世茂、雅居乐、荣昱、鲁能、合景六大房企已入驻),丰富了区域配套,影响力得到提升。

受外部因素影响,文昌航天城建设公司一再后延,因此楼市亟待航天城人流量带来的利好目前不可得,但航天梦仍在,航天城高级别配套的制高点仍然在。

文昌两桥一路的建设通车(清澜大桥、铺前大桥、滨海旅游快速干道)铺前大桥形成环形交通,月亮湾、铜鼓岭、八门湾、航天城直至整个琼东北海岸西线已被紧紧地串在一起,曾经闭塞的交通现如今已变的四通八达。

鲁能山海天入市,加剧了其他的项目的竞争,但竞争本就是双刃剑,鲁能打造的“亚洲排名前列大盘“达87平方公里,必将提升文昌城市能级,将市场再扩容,同时也将给其他项目带来客流。

总而言之,海南楼市下半年要应势放量,以价换量,板块结构影响城市表现,高库存依旧,去化周期步伐不一。文昌楼市板块、湾区升级城区缓行,名企集聚但不接地气,趋势走稳下行有限。

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