焦点微言08:房产税甚嚣尘上 离海南究竟有多远？

     据较新消息显示，中国的房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。此消息占据各大网站头条，引爆房地产圈子。根据官方的规划，至迟到2017年两会前，我国将正式开征房地产税。

     房产税是什么？如何征收？一旦实行，对海南的房地产行业有多大影响？房产税离海南又有多远么？本期焦点微言就说一说房产税。

能打压房价、调节收入分配、成为地方财政收入的主要来源，甚至是反腐?这是房地产税广受关注的重要原因。近期房地产税风声再起，频刷头条！

什么是房产税？如何征收？

房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。目前，房地产税在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

有关房地产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应该缴纳房地产税为4200元左右。而按新规定，以后购房者每年在支付房地产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。但专家表示，总体的税负水平短期大体不变，对投资客来说，是不是要泪流满面了?

据统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。

假如地价和相关税费分70年交，目前售价8000元/平方米的房子，从理论上说，按4800元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。

为何要征收房产税？影响和意义何在？

普遍认为，房地产行业可以说是一个暴利行业，房价越高，利润越高。而房产税的到来，从消费环节的前期一次性征税，逐渐转向保有环节的征税。如此将提高持有成本，降低去收益预期，从而遏制房地产的投资需求。

强哥认为，房产税的试点地区的做法和全国的统一的方式仍有待进一步观察，但毫无疑问，这都是对房地产投机、投资需求的较大打击，会起到抑制房价的作用。

把房产税看作房地产税，向保有环节的征收转变，意味着实际上是财产税的一部分。如果开征房产税，就意味着中国开始征收财产税了。财产税的征收，意味着中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。

海南离房产税有多远？

近年来房地产市场下行，买房投资逐渐式微，但对一般人而言，拥有二套房或者二套以上的房子是很常见，征收房产税毫无疑问将会对买房投资有一定的打击作用。旅游地产作为海南的重要产业，一旦开征房产税，势必将对到海南买房置业、度假、养老的人群造成一定的打击。但房地产业内人士认为全国都征收房产税，海南也肯定囊括其中，不过具体征收细则，还是需要地方政府来出台政策，不排除特殊的地区将出台特殊的管理办法。

从房产税试行的效果来看，试点地区的房产税俨然成了“鸡肋”。由于征收金额少，对房地产市场几乎产生不了什么影响。比如试点以来，上海每年征收的房产税只有20亿至30亿元，四年间征收总金额还不到100亿元。重庆的情况更为惨淡，平均一年的房产税征收额仅有1亿元左右，在地方财政收入中几乎可以忽略不计。

业内人士表示，这也是地方政府为防止房产税一旦严厉开征，将会对地方产生沉重的打击，势必影响地方楼市运行以及财政收入。当前房产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中，或将在两年后的两会上通过并在全国各省市逐渐颁行。

强哥认为，开征房产税是一项系统工程，还有许多具体问题需要解决。房产税的计税依据和税率，在确保公平的基础上还面临如何确定的问题，都有赖于对房产税价值的科学判断。

当税负从交易环节转向持有环节，对“房叔”“房姐”们的杀伤力会更直接、更明显,更有利于公平税负、平抑房价。该征的征，该免的免，才是房地产税的本意，才能让刚需者笑、投机者愁。