购铺有风险 看完规划看配套

　　商业地产曾经长期作为资金宽裕人士的不动产投资而受到青睐，业界流行“一铺养三代”为其注脚。然而，多年项目扩张和无序竞争，这个投资大、风险小的行业在市中区呈现明显的冷热不均情形。一些品牌公司开发的商业地产供不应求，尚未面世就被消息灵通人士一抢而光，而更多的商业地产则出现滞销或者被冷落的局面。

　　业界人士认为，投资商业地产，尽量避免无利好规划的区域、无综合配套的区域。另外值得投资者注意的是，目前市中心区以及经济强镇均存在不同程度的商业地产过度建设现象，投资需谨慎。

　　案例：投资失误资金被套

　　“有价无市是目前不少商业地产的真实面目，投资金额和年回报率不成正比。”昨日，南城四环路商铺业主吴先生告诉记者，他两年前花两百万元在环城路购买的商铺至今没有租出去，每月按揭两万多元的开支让他感到吃力。而作为风情街的项目投资者之一，吴先生也遇到了同样的难题，由于定位失误，加上周边人气长期无法聚集，吴先生等数十位投资者开始有了被套牢的忧虑。

　　实际上，经过多年的扩张，商业地产存在过剩的隐患。除部分品牌形象良好如万达、万科等公司旗下项目之外，更多的铺面面临着滞销的局面。

　　在南城西平、环城路等地段，记者调查发现，一些门面房由于价格炒得太高，导致业主长时间无法出租或者转让。在科技路，目前一个100平方米的铺面每月租金大约为1万元左右，但是这些铺面的售价达到约400万元。

　　风情街项目投资者吴先生称，由于商业配套设施建设跟不上商业项目的开发进度，导致商业地产呈现出了冷热不均的局面。正常情况下，投资商铺必须要确保百分之三以上的月收益。 “如果不考虑涨价的因素，目前的租金比例还不如定期存银行。”购买西平商铺的肖先生说，自己的铺面空置了两年，每月的物管费就需要四百多元。

　　市场：商业项目接二连三 存量多 待消化

　　靠近南城总部基地的宏图路一带，由于集中了万科金域华府、香树丽榭等知名楼盘，近段时期商业地产接连出现。

　　同时期，西平围绕南城区新政府办公楼，周边住宅小区多达数十个，政府规划的新城区道路两边商铺同样犹如雨后春笋般不断冒出。与宏图路、南城总部基地一样，西平的商铺价格节节攀升，甚至被炒至每平方米逾三万元。

　　在南城区开了一家玩具厂的肖先生说，他老婆去年通过商业贷款在西平买了一间不到一百平方米但总价达400万元的商铺。但是，市场行情并没有当初预料的那么火热。实际上，直到目前，西平板块除了靠近家乐福周边不到三百米的地段人气比较旺之外，其余地区人气还是不够旺，很多商铺处于闲置状态。

　　一位不愿意透露姓名的地产中介人士认为，商铺的物管公司也在尽量想办法炒热项目，例如有些物管公司实行补贴商家、一年之内免租等模式吸引人气，但是在周边人气没有形成的情况下，难以在短时间内获得成功。他认为，西平板块炒作的一大利好消息是南城区政府进驻，但是目前还没有明确的时间表，即使区政府进驻西平，按照周边商铺目前的存量来看，没有五年左右恐怕消化不完。

　　商铺投资属长远理财规划

　　在业界，对于商铺滞销的话题似乎是一个禁忌，多位中介机构负责人均表示不愿意讨论这个话题。一位不愿意透露姓名的中介人士说，购买商铺需要有技巧，例如购买远离商业中心区的新建商铺，就需要有充裕的资金，做好长远培养人气的打算，否则宁愿购买闹市区的二手商铺。但是，成熟的商业中心区铺面价格已经抬得太高，动辄几万元甚至十万元的单价，已经让一般投资者望而生畏。总的说来，商铺投资属于长远的理财规划，一是要看政府规划、二是要看周边社区环境。