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房价理智回归But暴跌没啥“戏”

2013-04-12 11:03:31 来源: 法制晚报

  国五条各地细则出台之后,就像一声发令枪响,购房者立即停下了购买行动,从抢先政策出台的急买急卖,重新进入观望。

  由于二手房交易增收20%个税政策的影响,纯投资的入市和小换大的改善都不敢再盲目交易,而刚需购房人也期盼房价有进一步的下降,至少不担心房价有大涨,所以出手更加慎重。

  新政究竟能给楼市带来什么影响?购房人听到了不同版本的观点,到底现在买房合适不合适?房价会不会大幅下降?本报采访综合了部分专家学者和业内人士的观点,对新政影响楼市的各种可能进行了分析。

  市场反应

  成交速降 房价未跌

  根据链家地产市场研究部统计,在4月1日至7日的一周内,北京二手房市场新增客源量环比下降约28%,成交量环比上周下降幅度超80%。新房市场成交量也出现下跌迹象,一周内,一线城市成交环比下跌55.41点,二线城市环比下跌65.13点。

  一位投资目的很强的业主,从去年年末就急于将自己一套300平方米的大户型公寓出手,但由于没到5年,很多买主不愿意跟他分担营业税,再加上合算了契税、利息等因素,他又不肯“打个平手”出售,一直到今天还没有脱手,“这几天就更不能卖了,20%的个税怎么算还不知道,但是肯定是要收了。”他生怕拿着合同去过户的时候,那个“天价”个税摆在面前。

  这位业主房子卖不出去,但是又不肯降价,这很代表了本时段二手房房源的特点,如果还贷和出租能够理顺,虽然交易量下来了,但价格还不会很快降下来,个别“砸手里”的房主抛售除外。

  另外新房方面,细则实施剔除了投资性购买,刚需型对出售时是否征收20%个税并不敏感,遇到了产品对路、性价比较高的项目开盘,还是会表现出很大热情的,加之开发商今天推盘,成本、利润的核算也是上两个年度的,在资金链没受到威胁之前,也不太可能降价抛售。

  专家预判

  房产税不是用来降房价的

  在现有的政策之后,房产税的出台也让人们寄予希望,通过对持有房产征收相应的税负,可以有效地挤出空置房,减少投资者收益预期,从而达到降房价的目的。但专家认为,房产税对房价的影响并没有预想得那么大。

  中国房地产协会副会长陈国强认为,从大趋势看,房地产调控中权宜的、过渡性的行政化调控并不可取,应在改革深化过程中相应归于淡化或逐步实现淡出,而房产税只是替代政策,并不会对房价产生很大影响。

  房产税是地方税,可以在很大程度上改善地方政府财税收入结构,减少过去很多地方政府高度依赖土地财政的格局,所以,对地方政府来说,房产税的增收在很大程度上会优化它的结构,使地方政府有一个稳定的收入来源。但是,从抑制房产投资、增加居民的税负负担来说,它实际上影响是有限的。对于以投资为主的群体来说,房产税的确是会增加其持有成本,也会改变大家的预期,投资房产会增加风险因素,对于持有多套房产、投资高端房产的投资者来说,恐怕面临的税负会更多一些。

  而中国的高房价问题十分复杂,是多方面原因导致的。高速工业化和城市化所引发的巨大需求、货币供给过大所产生的流动性泛滥、地方政府对土地财政的过度依赖等,都是推高房价的原因。所以扩大房产税改革试点范围,在一定程度上能抑制投机投资性购房需求,并影响房价预期,但并不能直接影响房价。

  “用信贷、土地等常规手段来调控,就好比是以西医的方式来治病,这个效果短期内比较容易见效。而房产税就像中药,其效果不会立竿见影,是促使楼市平稳健康发展的一个长效机制、基本制度。”陈国强如是说。

  业内建言

  控房价 需要长效机制

  业内人士认为,尽管“国五条”彰显了中央对房价调控的决心,但是住宅市场长期供不应求的格局短期之内还是无法被打破。现在是在用“有形的手”压制房价,一旦这只手松了,或者时间长力度减小,高房价的反扑是极可能发生的。

  首都经济贸易大学城市土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授认为,任何一种商品的市场价格都是由其供求双方决定的,当商品供过于求时,市场价格下降,当商品供不应求时,市场价格上升,当商品供求平衡时,市场价格会稳定下来。当市场价格过高或过低时,可以通过供给、需求或价格的直接调控来实现市场价格的调节。一般来讲,使商品价格下降的办法有三个:减少需求、增加供给和采取限价。“国五条”的推出,对抑制房价的涨幅能起到一定的作用。

  但目前我国城市化在不断加速过程中,不断有大量的人口进城,住房的供求矛盾较大,短期内是不可能平衡的。

  在我国的城镇化、城市化完成之前,大量住房的刚性或改善性需求还是存在的,所以必须“增加普通商品住房及用地供应”。新进城的人口以及原有城市人口的无房户对住房的需求是增量需求,是的刚需,原有城市人口中已经有房的人口随着收入水平的提高对住房也有改善性需求。这些刚需和改善性需求人群大多是工薪阶层,他们的需求是普通商品房,所以需要政府从政策上予以支持,不断地增加普通商品住房及用地供应,以适应百姓不断增加的住房需求,大量提供保障房对房价也会起到一定的稳定作用。

  北京市房协秘书长陈志称,现有的政策手段,应该转为结构性调整的长期手段,才能稳定房价,现在政府对新房的限价制度,开发商也在找机会回避和突破,你不让他高价卖期房,但他会想办法转成现房,总能在得到一定利益的时候再成交。

  延伸阅读 开发商“不认栽” 绞尽脑汁避控

  在各地细则紧锣密鼓出台的当口,贷款门槛提高,购房能力下降,开发商随即开动脑筋想办法推进销售,老百姓本想调控力度加大,开发商必然“低下高贵的头”房价低开低走,但开发商并不肯认栽,办法有的是。

  分期付款促销售 不违法

  4月8日,央行官方网站公布,北京二套房商业贷款首付比例也随之提至70%,随之而来的是又一条新闻,有开发商公开宣布,将采取“三成首付,三年免息分期付款”的方式,绕开银行进行商品房销售。

  北京亿中律师事务所王京平律师表示,分期付款方式本身并不违反金融法律法规,并且也不再调控政策所限制的范围,在商品房买卖合同中,“银行贷款”、“一次性付款”和“分期付款”本来就是买卖双方自由选择的条款,在楼市处于卖方市场的情况下,开发商只允许购房人采取前面两种付款方式,甚至连商业贷款和公积金贷款的“组合贷款”都不同意,怕期间比较长影响销售进度,但在购买力严重不足的情况下,开发商主动推荐“分期付款”,其实是避免资金链断裂的有效方法。

  但是,如果开发商垫付首付款,这种形式涉嫌降低购房门槛,并且其操作过程有虚报和隐瞒事实的行为,是否合法还需个案分析。

  “日光盘”造假吃罚单

  福建厦门项目“中骏天誉”高层住宅共203套,3月17日开盘当天实际认购137套,却夸大宣传,称“一小时销售10亿”、是“时光盘”等,造成房源紧张假象。厦门市房管局近日开出了国五条之后的排名前列张罚单。

  厦门国土房管局有关人士透露,在专项整治检查中发现,中骏旗下的厦门项目“中骏天誉”项目在检查中被发现存在夸大宣传、申报价格虚高、未向物价部门报备价格、购房资格审查不清等问题。厦门国土部门对此发出了《整改通知书》,责令该企业在一周限期内整改,目前已经暂停整改项目的网签。另外,项目在签订认购合同前未要求购房人提供购房资格证明材料,未对审核购房人的购房资格进行审查。检查组表示,这些做法误导消费者对市场的判断,干扰房地产市场正常秩序。

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