今年楼市调控持续价格 高位盘整置业疯狂不再

　　“中国楼市已步入敏感的十字路口，向左还是向右，主要取决于下一步的宏观经济环境和调控政策。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东的预测，道出了全国楼市的发展规律。自2010年限购令开始，调控力量就主导楼市走向。因此，政策上的一点动作都会影响到房地产的走向。

　　去年，深圳楼市从2月经历最寒冷时期后便开始转暖，岁末更是强势“收官”，呈现出先抑后扬的姿态。 深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，“这正是受政策的影响。”国家支持首套置业，且央行两次降息，刺激了刚需者的置业热情。

　　不管今年楼市政策如何出招，业内人士普遍认可的是，调控让市场渐显理性。

　　调控下楼市显理性

　　2012年的中国楼市，毫无疑问是向上的一年。发布数据显示，去年12月，全国100个城市住宅平均价格为9715元/平方米，相比11月上涨0.23%，已是连续第7个月环比上涨。同时，同比也扭转了之前连续8个月的下跌趋势，微幅上涨0.03%。而在深圳，对比去年同期，多数区域房价涨幅都超过了10%。

　　但是，去年市场的向上与调控前的“疯狂”却有本质差别。市场各大在售项目都纷纷贴上了“刚需”的标签，主推中小户型。而在限购限贷的“红线”下，容易受热钱推高的豪宅市场，一直不温不火。

　　“过度宽松的货币环境过去了，依靠投机性需求，过度占有资源的市场过去了，依靠价格不断上涨才能够挣钱的时代过去了，房企和购房者无风险赚钱的时代也过去了。” 住建部政策研究中心原主任陈淮在中国地产年会上这样形容目前的房地产行业。

　　事实上，对于消费者而言，调控让他们对市场风险有更深刻地认识，房地产不再是一个即买即赚的市场，不同的区域不同的产品以及不同的开发商，都能给物业差异性的前景。而对于开发商，调控带来的压力是显而易见的，回归产品是所有品牌开发商调控期的共识。

　　尽管现有的楼市调控并不完善，但是深圳市都会城市研究院院长高海燕承认，如果没有调控，现在中国楼市的情况可能更糟。

　　今年政策方向不变

　　有观点指出，经历了2012年上半年的低迷和蛰伏之后，限购、限贷为核心的调控政策效果逐步被市场消化，个别局域市场甚至对这种干预手段一定程度上显现出“免疫效用”。联系中央今年坚持调控不放松的论调与宏观经济不乐观的态势，短期内楼市政策如何走，令人难以捉摸。

　　经济学家李稻葵表示，新一届政府在房地产市场调控方面，不仅会延续过去的调控政策(限购)，还会出台一些新的政策，比如房产税，甚至会适当扩大土地供给，用扩大供给方式来应对价格上涨。但是更多的业内观点却认为，保持现状。万科总裁郁亮就认为2013年房地产巿场风险在于部分城市复苏过快，暖冬。在他看来，如果放松，市场有可能剧烈变化。而如果继续新政策，市场再次消化，再次适应，也将可能重新低谷。华远地产董事长任志强也持类似观点，他认为还是要保持谨慎乐观。理由是“当国房景气指数仍在100以下的低位时，只能说开始回升而远未回暖，更不能说对GDP产生了正影响。销售与价格都与增加值无关。开工负增长，土地购置负增长，库存仍在高位都不能过早乐观。”

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽也认为，2013年行政政策(双限政策)仍然会持续，但金融政策的预控几率相当大。她认为，由于PPI的回暖，国家对宏观经济持乐观态度，因此政策上能够预留很多空间。再加上国际环境造成的收入性压力，金融政策仍将主导整个市场走向。

　　置业者更关心切身利好

　　相比于宏观调控政策的左右，刚需置业者更关注实在的买房“减负”政策。“不管调控与否，我们还是要买的。”正在坂田看房的刘先生如是说，在他看来，中央的房地产调控并不会给置业人群设置太多障碍，但他希望公积金政策与房贷政策能够有更多的优惠。

　　此外，还有在原关外买房的白领表示，所在区域各方面的市政配套、交通配套以及生活配套，目前都十分有限。他希望的管理层能在这方面继续给力，让城市升级的利好落实到居住价值上。

　　投资客担忧的是，继去年出台存量非住宅按评估价征税后，今年调控是否将继续给商业市场施压。尽管美联物业预计该政策的影响在今年第二季度能够逐渐被市场消化，但是业内预计，商业地产开发仍有过热嫌疑，不排除有针对性的新政陆续出台。