价格上涨乏力成交量下滑 楼市调控走向纵深

　　在国家大力推动各地保障房建设进度，限购、限地价等多重调控措施下，5月份我国70个大中城市中，环比持平或下降的城市数量有所增加，房价涨势继续趋缓。专家认为，楼市多举措调控作用已经初步显现，巩固和扩大调控成果仍需要调控商品房市场，加快保障房建设。

　　二三线城市房价“松动”

　　国家统计局18日发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势。其中，新建商品住宅价格，环比4月价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。两者相加较4月份增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。

　　近日发布的100个城市的调查数据也显示，2011年5月，全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53％，其中21个城市环比下跌。价格上涨的城市与4月份相比，涨价幅度有所下降。

　　房价上涨趋缓的状况在山东省多个城市有所体现。国家统计局数据表明，5月份济南新建住宅均价环比上涨0.2％，比4月缩小0.3个百分点。知名房地产研究机构中原地产的分析认为，5月份，由于济南恒大城、绿地国际花都、中海国际社区等中等价位的项目开盘成交量大，拉低了整体市场的成交均价。

　　在山东西部的德州市，5月份的房价出现了松动。抽样调查数据显示，5月份德州住宅价格指数比4月份下降1.55％，成为调查的100个城市中下跌较快的城市。部分城市房价趋稳的同时，一些城市的成交量也出现明显下降。根据青岛房地产交易中心的数据，5月全市新建商品房住宅一共销售了6416套，同比去年跌了21％，并且7个区有5个区的二手房成交量同比下降。

　　专家认为，各地限购令等房地产调控措施的不断实施及国家货币政策的逐渐收紧，抑制了各地房地产的需求，多数民众仍在观望，从而使越来越多城市的房价上涨趋缓。

　　房价走势仍不明朗

　　虽然部分城市5月份房价出现“下跌”，但业内人士分析认为，许多城市的房价涨跌受新开盘数量影响较大，如价格相对较低的郊区楼盘开盘数量较多就会拉低整体房价，这也是一些城市房价不断反复的原因，今后房价走势仍不明朗。

　　近日网上调查显示，52.4％的投票者认为，“调控效果明显，房价有下降之势，实质性的转折需耐心等待”；71.4％的投票者表示，“希望有更严厉有效的政策出台”。

　　虽然认为国家调控政策效果会在今后逐步显现，但一些刚性需求明显的市民已按捺不住准备买房。上述调查显示，有三分之一的投票者有意在近期买房。

　　专家分析认为，目前打击炒房政策不断深化实施，开发商资金链出现紧张，住房供给平稳增加等因素都对抑制房价上涨起到一定效果，但刚性需求积累释放，担忧后市价格继续上涨，投资地产保值资金等因素又有力托起房地产市场，“量跌价滞”是走向“量升价涨”还是“量跌价跌”还需看后市各项调控政策能否继续加紧。

　　“双轨”调控意图明显

　　2010年以来，国家通过商品房调控与加大保障房投入双轨道的方式进行房地产调控的意图越来越明朗，廉租房、公租房、经济适用房等保障性住房在完善我国住房体系方面被寄予了厚望。

　　近日，北京、上海、江苏等省市已公开保障性住房建设进度数据，开工率很不理想，一些城市开工率不到30％。

　　记者采访了解到，开工率不足既有各地供地计划推出较晚的原因，也有资金不足的原因。为按期完成保障性住房建设任务，各地普遍将商品住宅与保障性住房捆绑在一起，保障性住房的建设任务有政府的一份，也有开发商的一份。

　　如山东省近期出台政策提出，在新建商品住宅项目中按原则上不低于10％的比例配建保障性住房、公共租赁住房。广州、兰州、济南、南京等城市已开始尝试采用“限地价，竞配建保障房”的方式，来加强保障性住房建设。

　　山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利认为，把保障性住房的建设推向开发商，虽然可以保证保障性住房建设目标得到落实，但应谨防开发商把保障性住房成本转嫁到普通商品房，并且在普通商品房用地被“挤压”后，也应防止因供给不足导致普通商品房价格再次反弹。

　　这样的担忧不无道理。数据显示，2010年全国供地计划完成情况并不理想，实际只完成供地计划的67.9％。国家统计局的经济运行数据也显示，5月份的住宅供给并不乐观。1至5月住宅投资增速37.8％，相比1至4月增速下降0.8个百分点。1至5月的新商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速较1至4月均有不同程度的下降。

　　专家表示，之前房地产市场一直是商品房在唱主角，国家在保障性住房方面有所欠缺，目前各地保证保障性住房建设的同时，亦应确保普通商品房供地计划按时完成，否则“按下葫芦起了瓢”的现象会不断发生，特别是收入中等的“夹心层”购房者将面临更大压力。