土地出让收入大减 地方政府花样自救

　　面临资金饥渴的不仅是开发商，还包括地方政府。

　　全国土地市场迅速转冷。5月16日，石家庄市国土资源局集中出让8宗住宅和商服用地，以底价成交。此前的5月13日，该市一块土地流拍。各地土地收入普遍大幅下滑。截至目前，今年北京住宅类用地出让金同比下降达八成。

　　在此背景下，地方政府也开始想办法“自救”。北京科技大学教授赵晓认为，未来保障房、房产税、地方债将成为地方政府填报地方财政的主要空缺。

　　地零溢价成交，甚至有部分地块出现流标现象。而21世纪不动产统计数据显示，2010年1-5月居住和含居住性质用地的地块平均溢价率为90%，而今年1-5月则仅为16%。21世纪不动产分析师汪丽认为，除了受调控影响，相关部门“限房价，竞地价”的思路，是近5个月来北京居住用地低迷的重要原因。

　　不仅仅是北京，全国土地市场均呈现了一片低迷之势。中原（中国）地产研究中心监测的土地市场情况显示，4月15个城市居住用地供应435公顷，环比、同比均出现较大幅度下降；土地成交溢价率持续下滑，4月一线城市居住用地溢价率环比下跌15%。

　　住宅出让收入锐减

　　在严厉调控之下，土地供需双方均呈现出大幅降温，受此影响，各地土地财政收入大幅减少。尤其是调控政策最严厉的北京。

　　据北京市土地整理储备中心和21世纪不动产监测数据显示，截至5月23日，北京市土地成交收入2506094.7万元，同比2010年1-5月的6152014万元，降幅达59.2%。

　　住宅类用地收入下降更为明显。数据显示，2010年1-5月北京居住用地和含居住用地的地块成交金额4668336万元，占总成交金额76%，而2011年同期居住类地块成交金额为753810.5万元，仅占总成交金额的30%，同比降幅达84%。

　　赵晓认为，在预售款监管以及融资环境趋冷等多重因素影响下，开发商拿地的节奏放缓，相应导致地方政府的土地财政收入下滑，而地方政府若想维持过去地价款的收入，就需要加大土地供应。

　　杨红旭认为，由于开发商需求降温，政府此时加大供应也无法保证财政收入。

　　这从今年土地溢价率就可以明显看出。记者整理发现，北京市今年1月底成交的几块地溢价率在30%-50%之间，其它几宗含居住用地的地块溢价率未超过15%，多块

　　地方政府自救

　　杨红旭表示，土地收入下降，而与此同时，保障房投资规模大，政府资金已经捉襟见肘。

　　各地不得不想方设法打破土地僵局。据接近北京市国土局相关人士透露，北京市国土局去年就开始研究土地债券、险资进入等相关融资问题。上海土地“预申请”制度，在试行不到一年后，悄然松绑，业内认为与上海土地市场连月的遇冷状态有直接关系。成都去年年底被紧急叫停的“地票”，又在今年土地市场趋冷的情况下重出江湖，随之而来的还有成都市将实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度。当地业内人士认为，该票制度卷土重来，将使当地土地成本每平方米至少增加百元以上。

　　赵晓认为，长久来看，住宅市场去投资化是必然的趋势。这也意味着“土地财政”不是地方政府长期的“钱袋子”。但如果中央政府真的将作为地方财政“半壁江山”的土地收入砍掉后，他认为房产税、地方债和保障房三个方面将主要是地方政府填补窟窿的主要做法。

　　“以前地方政府对保障房避而不及，但现在它成为地方政府与中央政府利益的共同点，地方政府高举保障房大旗，无论是变相拆迁收入，还是便捷融资绿灯，都让地方政府欢喜雀跃。同时，房产税也将向质变的方向靠拢，通过扩大征税范围和提高税率，覆盖城市将从点状到区域，再推向全国，使其有足够的能量来支撑土地财政塌下的半边天。”赵晓认为，由此推断，北京接下来仍有推广房产税的动力。