调控效果初显 今年房地产市场或现结构性转变

　　在16日举行的博鳌亚洲论坛2011年年会“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，一些地产界人士认为，随着调控的持续，楼市成交量下挫，房价涨幅放缓。开发商资金链趋紧，并从住宅向商业地产和旅游地产拓展，而保障房供给的大量增加或将一定程度改变房地产市场结构。

　　－－持续调控下楼市成交量下挫房价涨幅放缓

　　为遏制房价过快上涨，继2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”和9月的“9．29新政”之后，2011年调控政策继续升级，1月26日出台“国八条”要求各地明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购，政府调控决心进一步彰显。

　　事实上，在“国八条”与春节销售淡季的双重作用下，2011年2月份全国商品住房成交量全线下挫，一线城市如北京、上海、深圳等成交量环比降幅均超过五成，接近2008年同期水平。据统计，在其监测的30个重点城市中，24个城市成交量萎缩，其中10个成交量降幅超过50％，合计成交量环比下降48．1％。

　　进入3月份，各地“限购令”基本出齐，楼市持续低迷。以往3月通常是楼市的“小阳春”，今年3月则被业内称为“倒春寒”。从3月份的楼市成交数据看，北京、上海和深圳虽然成交有所抬头，但势头远不如往年3月份。北京3月商品住宅成交跌至近6年水平，全市共签约5743套，同比下滑43％。杭州商品房成交量则继续走低，3月全市共成交1821套，同比下降45．6％，环比下降22．9％。

　　从房地产成交价格来看，2月份房价并未出现实质性下降，但涨幅有所放缓。根据国家统计局房价指数系统，北、上、广、深、杭五个城市2月房价环比仍然上涨，但与1月份相比，2月环比涨幅除上海持平外，其他都有所放缓，下降0．5－1．1个百分点不等。3月份一线城市价格已开始出现松动。据北京市房地产交易管理网的数据统计，今年3月北京商品住房成交均价为每平方米19679元，为19个月以来同比下降。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹和首都创业集团总经理刘晓光等与会嘉宾均认为，本次调控已初见成效。刘晓光说，本次调控目标是遏制一些热点城市过快增长，目前保障房和商品房“双轨制”的格局基本确定下来，北京、上海的成交量大概跌了50％左右，周边地区的价格也开始下降，初步形成的效果可能会在今年8月份体现得更加清楚。

　　－－开发商资金链“紧而不崩”能维持多久

　　房地产行业的资金来源主要由国内贷款、定金预付款、自筹资金以及利用外资四部分组成。自调控以来，国内贷款同比增速以及定金预付款同比增速出现明显下降，而外资在房地产资金来源中占比又小。随着国内贷款和定金及预付款项的全面收紧，行业资金链状况愈发堪忧。但目前开发商资金链依然是“紧而不崩”的状况，短期偿债能力明显优于2008年困难期。

　　2010年全年，房地产开发资金来源累计同比增长25．4％，增速较2009年回落了18．8个百分点。2011年前两个月，房地产开发资金来源累计同比增速为16．3％，较2010年全年的25．4％回落了9．1个百分点。调控效果初显 今年房地产市场或现结构性转变X　　世茂集团董事局主席许荣茂说，政府连续出台调控楼市的政策，特别是限购方面的政策，让开发商面临较大压力，世茂集团融资趋紧。

　　若资金来源进一步紧缩，之前累积的存量资金就难以维持资金链的健康状态，开发商很可能被迫选择降价换取现金流以缓解资金来源窘境。有部分开发商已经开始“投石问路”来促销试探市场。3月4日，北京远洋一方北润园2期三栋楼开盘，均价约21000元／平米，比1期直降4000元，在市场上形成轰动。虽然整体而言，开发商降价的意愿仍旧不高，但促销意愿渐浓，各种变相的促销手段让楼市正在上演“看不见的降价潮”。

　　开发商也大多表示今年将采取“随行就市”的灵活定价策略。有一些房地产开发商在2、3月份延期开盘后，为完成年中业绩，也为缓解资金紧张，可能赶在4月“晚春”之前加紧推盘。随着4、5月供应高峰的来临，加之投资投机性需求被抑制，我们有理由对二季度的楼市成交保持谨慎乐观，预计4、5月房价可能总体趋稳。

　　房价是中央、地方与开发商动态博弈的结果，在中央的强制力下，若地方政府承担并完成保障房建设任务，并落实房价控制目标，而开发商在内生的资金链要求和外生的需求弱化的情况下适当降价，房价就有可能微跌。但房价普遍大降的可能性也微乎其微，房产商大都采取以销定售的策略，在市场需求低迷时不会通过降价强硬推盘，即使资金难以为继，也是被其他开发商兼并，除非开发商资金链普遍断裂。

　　－－2011年房地产市场结构或出现明显变化

　　从政策方面来看，2011年政策环境将更加严厉。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。若各地房价仍然上涨，可能还会有后续政策出台。

　　事实上，在我国房地产市场所面临的供求矛盾短时期内无法缓解之际，调控将成为常态，这也为保障性住房建设赢得时间和空间。住房与城乡建设部明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72．4％。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60％甚至更高，这意味着“十二五”期间保障房供应在套数总量上将超过商品房。

　　保障房供给的增加能缓解一部分住房供求的矛盾。保障性住房增加能够增加供给，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。2011年房地产市场结构将出现明显变化，预计全国商品房销售面积将下降5％左右，价格趋稳并有可能出现结构性下调。潘石屹认为保障房很有可能超过商品房的比例，这种房地产市场结构的改变将对开发商形成巨大的压力和影响。

　　同时，随着楼市调控的持续，商业地产或成为投资热点。近期不少开发商开始出手购入商业用地。万科、保利地产、金地集团、招商地产四大房地产巨头不约而同地开始发力商业地产。据了解，在未来的3年内，保利地产预计将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30％。一线城市北、上、广、深的商业地产占比逐渐上升，业已超过20％。诸多行业（如大型零售商、能源、制造业等）的资金也纷纷涌向商业地产。很多地产商现在都在做一些其他产业，例如现代服务业、商业地产等，以规避风险。许荣茂也表示，世茂集团将不再把住宅作为主导方向，而是会根据国家“十二五”规划做出调整，把更多的精力放在商业地产和旅游地产等项目。