市场导引新需求 三亚房地产“退海进山”

　　在经历国际旅游岛定位出台之初的激动和宏观调控的反思之后，三亚开始以更加理性的方式规划城市的发展。无论是已确定由国务院审批三亚城市总体规划，还是在城市规划专家眼中，已经达成一个共识：海景开发的“一枝独秀”，已经无法满足三亚日趋多元化的旅游和人居需求，由滨海向山地腹地推进是三亚未来发展的必然选择。

　　“海景潮”退位“进山热”

　　无论是旅游市场还是房地产开发，海景都曾经是三亚一枝独秀的特色，不过，目前形势正在发生微妙的变化。据权威机构针对三亚旅游人群做的专项调查显示，在“最想去的三亚景点”调查中，有6成的网友选择了呀诺达热带雨林、五指山等山景景观。在“最喜欢的居住环境”中，有5成以上的网友选择了山景。

　　其实对于三亚此前海景独大的现象，专家也表示了不同的意见。中国房地产研究会人居环境委员会副主任专家组长开彦接受记者采访时表示，“三亚既有海景，还有热带雨林等丰富的山景以及湖景、河景，但是现在大家的印象中三亚好像只有海景房，这说明三亚的人居资源还有很多开拓的空间。”

　　从消费者的需求来看，仅海景也无法满足大家对国际旅游岛的多元化需求。高端生活方式杂志《罗博报告》执行主编瘦马坦言：“对旅游城市来说，无论是旅游还是人居，讲究的是梯级效应。海景、山景、温泉和少数民族文化，都有其特定的偏好人群。只有对各类自然、人文景观资源进行综合开发，才能满足消费者的多元化需求，也才符合国际旅游岛的战略定位。”

　　与专家们对偏重海景的担忧相对应的是：三亚有着丰富的山景资源。既有中国惟一位于北纬1 8°的热带雨林———呀诺达热带雨林，也有五指山、七仙岭等的山景景观。

　　“以创建国际旅游岛为分界线，三亚开始进入全面建设阶段，无论对于政府还是投资商，都应该对三亚丰富的山景资源进行长远规划和开发。”北京春光集团营销中心总经理施宝成在近日召开的中国山居文化传媒峰会上告诉记者。据了解，北京春光集团新近在海南获得呀诺达热带雨林酒店别墅区开发权，像北京春光集团这样退海进山，对三亚的特色山景资源进行区域性开发，也正在成为三亚旅游和房地产市场的新趋势。

　　养心经济成“退海进山”推手

　　从海景潮到进山热，三亚城市开发格局的变化其实有着更深层的市场动因。中华旅游经济研究会秘书长孙为一表示，“中国的旅游经济，已经不再是去旅游景点走马观花的游览，而是注重全方位的生活体验，正在向养心型的综合度假经济转变。”

　　从国际旅游城市的发展历程来看，其吸引力呈现三个层次的纵深变化。从最初简单的“过客式”旅游，到短期的“候鸟式”度假，直至一些成功人士将其作为第二居所的“家庭式”定居。在生活方式上，也相对应地从游山玩水的养身、短期迁徙的养生提升为寄情山水、颐养心性的养心。

　　消费者的养心需求，和由此产生的养生经济，其实是旅游、宜居等多种生活方式的一体化。在中国的传统文化观念中，依山而居，登山望海的生活方式比简单地占有海景资源更能带给人们全方位的身心健康，养心经济的兴起，也正是三亚退海进山，深度开发山景资源的市场推手。

　　寻找适合养心的山景资源也因此成为三亚山景热的战略重心。据了解，呀诺达热带雨林作为海南目前惟一国家4A级热带雨林主题景区，集热带雨林、峡谷奇观、流泉叠瀑、温泉等多种旅游和养心资源于一身。而且其年平均温度25℃，空气中负氧离子含量全球第二，都是国际公认的养心宜居环境。

　　施宝成告诉记者，北京春光集团选择在呀诺达热带雨林开发高端别墅项目，正是看中了其丰富的养心资源。他也特别提醒，发展养心经济不能急功近利，一定要融入环境而非破坏环境，要进行规模开发，达到对资源的集约化利用。

　　“进山”更需“护山”

　　日前在北京召开的中国山居文化传媒峰会上，全国工商联房地产商会秘书长钟彬告诉记者，并非所有的山景都适合开发房地产项目，还必须有比较成熟的便利交通、生活配套等其他人居环境。

　　据记者了解，目前山居市场有热带山居、城市山居、名山山居三大类型的产品。热带山居拥有独特的热带山景资源，像位于三亚呀诺达热带雨林的呀诺达·那香山 (论坛 新闻)就是典型的热带山居别墅。城市山居则离城市中心的地理位置更加便利，比如龙湖地产在成都青城山开发的龙湖小院青城则是有代表性的城市山居别墅。而名山山居则是位于名胜大山之中。专家表示，这三种不同的产品实际上代表了不同的市场需求。

　　也有观点认为，一些项目具有多种特性。一位担任多个山景项目的营销策划人告诉记者，呀诺达热带雨林既是典型的热带山景，也是国家4 A级名胜景观，这里的项目也因此具有热带山居和名山山居的双重属性，而且其生活交通便利性，也正在随日趋一体化的大三亚休闲经济圈不断提高。

　　山居项目开发与保护山景资源，是诸多关注山居项目者十分担心的问题。钟彬特别强调，开发山居项目一定不能破坏山景资源，要山筑相融，因地制宜打造出多样化的产品，体现多变的山景景观。施宝成也表示，因地制宜是山居项目的特色和难点。呀诺达·那香山就利用山顶、半山甚至崖缝的不同地理环境，设计了七种不同的山居产品，既保护了环境，又体现了项目的独特竞争力。

　　据了解，北京春光集团正在和中国科学院合作，共同进行课题的海南呀诺达热带雨林研究，让更多人深入了解中国热带雨林的价值，共同保护中国热带雨林生态环境。专家们也纷纷表示，山居项目开发与山景资源的长期保护工作相结合，将是山居项目开发的大趋势，也是三亚“退海进山”过程中必须坚持的长远发展战略。

　　山海相连指状生长

　　广东省城乡规划设计研究院副院长、高级规划师温春阳说：“三亚未来城市发展与保护，最宝贵的是海岸线。

　　如果不预留用地，10年以后，三亚的发展就会面临没有海岸线用地。因此，要充分考虑把山地与海滩结合起来，山与海一起发展，是控制海，向山发展，把山的文章做足，打造三亚独特的品味、品质，突出城市特色。”规划师们提出，要结合旧区改造和新区建设，打通通向海滨、河边、山边的廊道，改善和强化城市与滨海、滨河、山边地区之间的可达性和通视条件，形成“山、河、城、海”相融合的城市意象。

　　实际上，三亚市域面积1919平方公里，它海岸部分不足100平方公里，大量腹地也就是山前山区的资源没有得到利用。中国城市规划设计研究院城市规划设计所副所长邓东说：“新版规划，我们称为‘下海上山，山海相连’，城市发展不是一层皮的圈层发展，而是指状生长的。我们希望利用腹地，整合更新三亚的城市功能。”

　　据了解，新版规划提出的“山海相连，指状生长”的三亚市域空间结构，全面推动滨海旅游向三亚市腹地渗透，将整合更新三亚的城市功能。同时，三亚作为国际滨海旅游城市，塑造和彰显城市特色至关重要，城市中心、滨海区域、风景旅游成为三亚展示城市形象与特色的主要拳头产品，而这三者，需要联动整合，而不是各自为阵地堆成一团。

　　据了解，新版规划将三亚分为市域、滨海地区和中心城区三个层次。在滨海地区规划布局方面提出“大三亚湾中心—城市客厅”的概念，形成“一心两翼，带状组团”，即以大三亚湾为中心，东西带动两翼的带状组团式空间布局结构。“一心”：南山至鹿回头之间的大三亚湾地区作为滨海地区中心及发展重点，打造海南南部区域旅游服务中心，将规划很多旅游项目。“两翼”：东翼为亚龙湾至海棠湾一带，以旅游度假为主题；西翼为崖州湾至乐东一带，突出历史文化主题，以崖城镇为核心统筹周边地区。

　　转型升级走可持续发展地产道路

　　目前，虽然政策调整暂时对三亚楼市形成挤压，但仍有嗅觉敏锐的置业者在新版规划中看到了国际旅游岛建设步骤上的细节，同时也看到了投资购买的新机会。打算购房的李先生说，“从规划的递进顺序和尺度上，我和一些关注三亚楼市的朋友都认为‘大三亚’必定是国际旅游岛建设的重点，潜力很大。”

　　“海南就是这么大一个岛，土地资源是有限的。从经济学的角度，物以稀为贵，土地资源有限，土地价格当然会上涨，进而房价也会逐渐上涨。但我们希望看到的是稳定、健康、可持续的上涨，而不是无序疯涨。”海南大学经济学院教授王毅武表示。

　　新版规划中，房地产业虽然仍被列为支撑三亚经济发展的现代产业体系之一，但在市域空间结构及房地产开发方面特别提出，改变传统滨海一层皮的发展模式，滨海地区和内陆腹地兼顾，全面推动滨海与腹地在高端目标下互动、均衡有序地发展。三亚市规划建设局副局长蓝武军说：“房地产应集群式开发，不能只考虑旅游中一个要素：住！要完善旅游产业链条。从海滩到腹地，度假别墅、酒店到风情小镇梯次开发，使稀缺资源产生效益。”