一线城市楼市加速调整 价格明显回落

　　新的房地产调控政策正在显现期待中的积极效果，一些城市房地产市场降温明显。某研究院对35个城市的监测结果显示，上周（5月3日-5月9日），有26个城市商品住宅成交面积环比下跌。而据本报记者了解，北京、上海、深圳等一线城市房价已出现明显回落。

　　北京 成交量接近“冰点”

　　北京商品住宅期房的网签量接近2008年的成交量“冰点”，单日签约量仅百余套，房价下调压力也进一步加大。记者昨天了解到，最近几天，北京商品住宅期房网签量连续收低，其中5月9日只有114套。对此，业内人士表示，北京楼市成交量已接近冰点。

　　记者注意到，自新的调控措施出台以来，北京楼市成交量大跌已经成为事实，并率先在新开楼盘销售现场体现出来，目前已经反映到统计数据。根据北京地房产交易官方网站最统计数据，5月6日以来，北京商品住宅期房网签量连续4天（剔除保障性房），分别只有126套、141套、164套、114套。

　　对此，业内专家和研究机构认为，房地产市场的调整还将持续一段时间。“目前差别化信房信贷政策比2007年更为严格，2季度预期货币政策收紧的可能性也逐步加大。因此，预计部分城市，尤其是3月下旬房价快速上涨的城市房价将会下调。”房地产专家、RIECO工作室任荣荣博士说。

　　工商联房地产商会会长聂梅生则分析指出，目前来谈楼市调控是否到位为时尚早。她认为，楼市调整正处于排名前列阶段，即成交量大跌，并且“地王”现象已经不再出现，土地价格在热点城市开始下降。房价仅仅是停止上涨了，等其真正调整到位还要有一段时间。“房价下调首先要挤出‘虚高部分’，比如北京通州出现过过快上涨，这种‘虚高’就应该挤出去。”聂梅生说。

　　记者注意到，北京部分区域房价已经有明显下调。据北京中原市场研究部统计，目前北京望京的二手房均价为22000元，比4月中旬点时的25000元，下跌超过12%，其中部分小区下跌幅度甚至超过25%。

　　北京中原地产张大伟表示，北京望京是今年年初房价上涨最迅速的区域之一，投资客比例比较高，目前来看，其房价面临进一步调整压力。

　　上海 成交价格环比下跌

　　昨天，佑威房地产研究中心及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品房成交面积17.9万平方米，比前周下跌20%；成交均价为19802元/平方米，环比下跌6%。其中，商品住宅成交面积为7.1万平方米，环比大跌35%，创下近5年来成交面积水平；成交均价为25118元/平方米，环比下跌2%。

　　“商品住宅成交面积连续3周跌幅超过30%，已和2008年9、10月份楼市低迷时期成交量相当。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，上周无一楼盘成交面积高于4000平方米，但成交均价已连续3周高于2.5万元，原因主要是楼盘价格依然偏高以及部分楼盘虽然价格下调，但在新政影响下成交偏少。

　　另外，上周上海商品房新增供应面积为24.8万平方米，环比大跌46%；其中，商品住宅新增供应面积为13.3万平方米，环比大跌43%，仅相当于去年周均水平的一半。业内认为，楼市调整初期开发商的策略还是捂盘为主，不过新增面积高于成交面积意味着供大于求的局面已经产生。

　　二手房方面，统计显示，新政出台后市场快速转冷，4月上海二手住宅共成交19989套，比3月增长24.6%，其中，4月下半月成交套数较上半月减少近三成。

　　杨晨青表示，本次新政力度之强为历年来罕见，买方观望气氛已经形成，市场成交量出现拐点已成定局，而市场从成交量下滑到价格回落通常需要一个传导过程，预计二手住宅均价在未来3-4个月中的走势大致将是：从惯性上涨、触顶、僵持到回落，而真正出现房价普跌则可能要到三季度末。

　　深圳 一手房价下跌25%

　　深圳楼市调控细则上周最终落地，楼市调整局面也进一步加剧。据深圳市规划和国土资源委员会数据统计，上周深圳一手房市场共成交290套，环比上升8.2%；成交均价为19271元/平米，环比下降25.4%；二手房市场上周共成交2509套，环比下降35.3%。一、二手房总成交2799套，环比下降32.5%。

　　一手房市场呈现“价跌量微升”的局面。“290套的成交量依然处于低位，环比上涨只是正常的波动，市场并未走出低迷。”世联地产研究总监王海斌向记者表示。而持续几周的低成交量让一直坚挺的房价也出现明显下降。上周深圳一手房成交均价19271元/平方米，环比下降25.4%。分析师杨奕向记者表示，上周价格的下降并不仅仅是受楼盘结构的影响，从上周开始确实有不少楼盘出现降价销售。

　　二手房市场的成交量则继续大幅下挫。深圳二手房市场上周共成交2509套，环比下降35.3%。中原地产等多个机构都表示，目前二手房成交量只有平常的20%，下跌幅度达到80%。

　　上周四，深圳市楼市调控细则出台，调控力度比预期中要温和不少。相关负责人在细则发布会上表示，这是因为目前中央的政策已经见效，深圳市场已经处于底部。业内人士认为，地方政府的温和态度，可能导致深圳成交量在未来一段时间从底部反弹。

　　“细则刚刚出台，需要一个传导期，目前还很难看出成交量上的变化。”杨奕表示，随着开发商定价更为合理，近期成交量可能将从底部反弹。

　　成交大幅回落 土地市场进入调整期

　　根据数据信息中心日前发布的监测数据，４月份受国土资源部“各地在公布今年供地计划前，暂停出让住房用地”政策的影响，全国７０个重点城市土地供应量和成交量均出现回落，土地市场进入调整期。未来随着各地出让计划的落实，土地市场或将出现供应高峰。

　　数据显示，４月份全国７０个重点城市共推出土地８０９宗，环比减少２６％，同比增加４％；推出土地面积４２２８万平方米，环比减少３５％，同比增加１４％。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）２４９宗，环比减少４０％，同比减少７％；推出土地面积２０８５万平方米，环比减少４４％，同比增加４８％。受“计划出台之前暂停土地出让”的政策影响，４月份全国７０个重点城市土地供应有所回落，随着出让计划的落实，５月份或将迎来供应高峰。

　　受供应减少影响，４月土地市场交易量锐减，环比降幅超过４０％。４月份，全国７０个重点城市共成交土地６２８宗，环比减少４０％，同比增加９％；成交土地面积２９４７万平方米，环比减少５５％，同比增加５％。其中，住宅用地成交２１８宗，环比减少４３％，同比增加１１％；成交土地面积１５４９万平方米，环比减少５４％，同比增加２８％。一线城市中，北京无住宅用地成交，其中房山区窦店镇住宅用地因竞价“超限”宣告流拍；上海４月通过招标方式成交一宗住宅用地，总价１．６５２亿元；广州和深圳无住宅用地成交。

　　陈晟在接受记者采访时表示，４月份政府密集出台的加大住宅用地供应，提高中小户型 (论坛 新闻)和保障性住宅用地比例，打击囤地等调控措施，对开发企业拿地预期产生较大影响，北京１宗地块因报价“超限”而“流拍”。成交地块溢价水平也普遍降低。富力虽然以７０．５亿元拿下天津总价“地王”，但溢价率仅２０％，远低于３月份水平。

　　特别需要注意的是，随着各项土地政策的不断出台，地价开始出现松动的趋势，土地调控政策的效果已日渐显露。

　　根据统计，土地价格在继２月份、３月份出现回落后，４月份再次下调。１月份全国７０个城市住宅用地平均楼面地价２６６６元／平方米，２月份小幅回落，为２３４３元／平方米，３月份降至１８５８元／平方米，４月份进一步回落至１７９３元／平方米，土地政策对地价的调控效果已显露。具体城市而言，一线城市市场竞争激烈，成交均价处于高位；其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。