首套房7折利率为主流 利率上涨难抑楼市飞涨

　　银监会最近多次发文及披露要求银行取消二手房个人贷款中对经纪公司及评估公司的返点，并在社会上引起广泛的关注，最近更直接要求除取消返点外一并取消“类似担保费的变相返点 ”。 另中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。

　　而据北京中原金融部调查显示目前主要涉及二手房贷款的银行，大部分依然可以执行首套房7折的优惠利率，但是非常明显的在贷款审核中严格很多。

　　返点成为银行竞争的工具

　　在二手房个人住房抵押贷款中，一般普遍存在银行向担保公司（包含经纪公司）支付返点的现象，一般比例为贷款额度的0.5-1.5%之间，有些银行可能更高。该费用实际上用于对担保公司介绍客户到银行办理贷款的类似“介绍费”性质，对于银行来讲这也是一笔需要支出的“渠道费用”。

　　由于银行之间竞争激烈，部分银行对于返点费用的支付认为成本过高，甚至有认为引致楼价走高，其实有些危言耸听。如果银行不支付该笔渠道建设费用，银行一般也会用贷款额度的2%（可能更高）左右作为预算，投放到打广告宣传争取客户，这些大家都能从许多领域看到，关键是这种宣传方法基本没有效果。因为购房贷款属于较专业金融理财领域，金融政策经常变化，每月不同，因此一般客户很难完全掌握，基本都需要在购房时解释清楚，因此就产生了所谓的“渠道返点介绍费”。银行之间竞争也不公平，几大国有银行利用政策优势及对市场的垄断地位，导致中小商业银行难以分享房贷这块优质贷款的大蛋糕，因此中小商业银行利用渠道返点优势已经追赶上来，并在房贷中多次打败国有银行。

　　而几大国有商业银行，目的是为了更加强化自己的垄断地位，其实现实中银行都希望保留返点这个形态，当然担保公司及经纪公司更希望保留这个形态，如果全面取消，就势将公开合理的收费转为地下隐蔽的、变相的、腐败的形势，或者干脆转嫁向客户收取，反而令情况复杂。

　　利率即使上涨也难抑投资热情

　　在08年底前房贷利率实行的都是基准利率85折的优惠标准，以为房地产贷款的特殊性，抵押物价值比较高，而且贷款额度也比较高，属于银行的低风险业务，所以贷款一直执行的是低于基准利率的优惠利率。而09年更是因为为了拉动房地产消费，出台了7折利率优惠，使得商贷的利率仅比公积金利率高0.29%。而在目前这一炒作的市场条件小，60万的贷款85折仅比7折月供多300左右。一年仅多不到4000元，而房价动辄隔天就上涨数万，这使得对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。即使是二套房，基准利率上浮10%达到6.534%，月供的涨幅与房价可能的涨幅相比也非常小。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示3月下半月北京二手房市场明显回暖，快速回到09年市场最火热的成交量，日均成交量达到了1117套，相比上半月上涨幅度达到了68.1%。而二手房总量下半月达到了17864套，相比3月上半月9956套上涨幅度达到了79.4%。二手住宅3月下半月已经达到了17075套相比3月上半月上涨了96.9%。而住宅总面积更是上涨了92.9%。不仅成交量上涨迅速，二手房均价更是在半个月的时间内由13775元每平米上涨到了14650元上涨了6.4%。如此高的涨幅使得贷款利率方面的微调很难影响市场，贷款额度不限制很难对目前过火的市场又太直接的作用。

　　房地产调控的手段，概括而言，可以总结为“收”与“放”。近年来，房地产市场多数时期处于“亢奋”阶段，因此，地产调控经常以“收”为主。从收紧信贷到收紧土地供应，因为地王频出，就取消了土地供应，更是使得稀缺的房源被抢购。而限制3天内拿到预售许可证必须全部开盘，这也使得开发商用标高价来控制销售速度，反而加快了房价上涨。

　　目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本的发展理念。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资，这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。