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房贷额度不够怎么办?信贷员说出银行不敢说的真相

2017/09/13 09:25 来源: 融360 评论
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房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素决定。

最近,关于房贷利率、额度的咨询不断,银行迟迟不放款,有的给出的理由是额度紧张,不过有朋友向融360房贷君反映,今年5月份买的房,等了三个月都还没放款,银行及售楼处的人说要等到明年初才能放款,虽然是额度紧张,也不能夸张到要等到明年吧?贷款额度到底由哪些因素决定?

房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素决定。

1、买房贷款首付比例

银行贷款额度,最先受到首付比例的影响,一般不能超过房价总额减去首付额度之差。

举个例子:房子总价100万,首付30%,则根据首付计算出的贷款最高额度=100-100X30%=70万元

首付比例会随着楼市政策变化,银行之间的要求也会有差异。

2、房屋评估价格

正如上面所说公式,贷款额度也受到房屋总价的影响,这里的总价指的就是评估价格,评估价格越高,贷款额度越高,通常房屋评估工作会由银行指定的专业机构做。

3、借款人还款能力

对于购房人的要求方面,就是月收入,能体现一个人的还款能力,计算公式是月收入=房贷月供X2。月收入是以家庭为单位的,在因为月收入不达标影响到贷款额度情况下,已婚人士可以将夫妻二人收入加起来算,单身人士,可以尝试接力贷,接力贷的意思是,比如你的收入不达标,但是你的父亲或者母亲还没退休,你可以作为房屋所有权人,与父(母)作为共同借款人申请房贷,银行会根据二人收入之和作为基础计算月供,从而增加贷款额度。但是并不是所有银行都支持接力贷的业务,具体还要咨询贷款银行。

4、借款人征信

说完月收入,就要说贷款人的个人征信了,银行要求的宽松程度不同,如果因为信用不良被降低贷款额度,可以试试其他要求宽松的贷款银行。

5、二手房房龄

房龄大的二手房可能会被降低贷款额度,房龄越年轻越容易获得贷款,之前普遍要求20-25年的房龄,但个别城市的银行提高了要求,将房龄缩短到20年以内。房龄原因造成的贷款额度减少比较难解决,毕竟银行也是也是为了降低风险,所以在买二手房的时候要注意了解银行的规定,核实清楚房子的真实房龄,以免影响额度。

楼盘备案进度影响放款速度

对于一些因为“额度不足”,没法放款的情况,融360房贷君觉得可以具体问题具体分析一下,比如如果购房合同、贷款合同都已经签了,材料也交了上去,在申请房贷的人比较多的情况下,银行除了要根据以上几个因素确定贷款额度外,还得根据自己本年度、本季度、本月度的计划额度情况做额度分配,银行也是要盈利的,当然会择优选择贷款申请人,中间审核出现问题,都会影响到贷款额度。

如果是银行已经出具了批贷函,意味着前期的审核都通过了,就等着放款,如果被告知额度不足,应该指的是暂时额度不足,并不是贷款失败,唯一能做的就是等待放款。

不过有时候银行不放款,未必是银行的原因,有的开发商因为资金周转问题,新楼盘迟迟没有备案,导致后续银行没法跟进,碍于跟楼盘合作的关系,购房人问起银行的话也只是说额度不够,或者其他一些无关紧要的原因,买房人无奈只好在焦急和不安中等待。 曾有信贷员说,这边购房人催的紧,那边银行要求只能等着,作为中间人压力也很大。

即将进入9月份,无论是买房人还是银行都处在博弈的状态,一个为放款发愁,一个为额度、业绩焦虑。

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