两部委放大招：租房迎重大利好 房租要跌房价难涨

今日，国土部和住建部联合发文，核心只有一点：试点在集体土地上盖房出租。

重点内容如下：

1、首批试点的城市有13个，分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

2、试点的目标是形成可复制可推广的成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

3、集体租赁住房只租不售，承租人不得转租。

4、确保租金稳定，保证承租人获得基本公共服务。

通知原文很短，但融360房贷君看了试点方案，其实释放了很多重要信号。

一、降低房租，很给力

目前租赁房源主要来自于存量房、公租房和开发商运营的长租公寓。排名前列种，房东的议价能力还是很强；后面两种房源实在有限。

而一旦开放集体土地盖租赁住房，那形势可就大不同了，至少对房租会产生重大影响。

集体土地直接盖房出租，它绕开了招拍挂流程，让村集体所有居民直接成为“房东”。

从《方案》的细则来看，未来更可能是村集体以土地入股，与开发商合伙成立集体租赁住房运营公司，这种玩法实际上是“强强联合”，村集体出土地，让开发商负责开发运营，共享租金收入。

不仅如此，由于简化了流程，集体租赁住房的成本实际上非常低，大项只有建设成本。在商品房的价格构成中，建安成本占比大约在20%-40%，城市等级越高，占比越低。

集体租赁住房会给集体和开发商留出利润空间，但即便如此，它的实际租赁水平也相当值得期待。融360房贷君认为，未来集体租赁住房的房租不仅低于市场租金水平，更会低于公共租赁房的的租金水平。

前段时间，某研究院发布了一组数据，北京、深圳等主要城市房租压力非常大，现在集体租赁住房的出现，会在很大程度上拉低房租的预期。

在降房租的同时，承租人也能同等享的公共服务。

《方案》明确指出要保护承租人享受基本公共服务。有条件的城市还会探索社会保障机制。

也就是说，城市在对待租房者上都会一视同仁，不论你租的是公租房、存量房还是集体租赁住房。

二、利好农民有限，利好小产权房

集体建设用地主要集中在农村，但租赁需求却集中在大城市，所以集体租赁住房的发展利好农民有限。

但是另一种房子——小产权房，却可能从此迎来利好。

小产权房一直以来没有给它找到一个相对合适的定位，这种房子已经形成规模，但直接转正已经不可能，但由于小产权房承载了大量居住需求，直接“判死刑”也不合适。

现在小产权房通过发展集体租赁住房的机会，找到自己的定位，应该是一种相对合理的方案。未来这些小产权房，只要能用于出租，就有可能被集体住房租赁公司“收编”，统一用于租房。

只不过，从产权的角度来看，新建的集体租赁住房跟小产权房非常相似，虽然强调了只租不售，但这里仍然属于模糊地带，要防止走偏。

三、对房价的影响

说这么多，大家估计还是想知道这类房子对房价有多大影响。

融360房贷君认为，集体租赁住房的发展对房价的影响比较有限，因为这些房子从一开始就决定了只能用来租，它能从一定程度上承接住房需求，但租房需求旺盛的城市，往往产权类商品房供应一直都相对偏紧，且货币供应量偏紧。

商品房供应量方面，已经有几十个城市实施了“限售”。

限售2年的有：厦门、福州、广州、青岛、常州、承德、扬州、东莞、海南、济南、芜湖、嘉兴、无锡、长沙、北海、南宁、徐州。

限售3年的有：启东、珠海、惠州、成都、珠海、南京、郑州、开封、张家口。

限售5年的有：保定（白沟新城）、西安、沈阳。

而货币供应早已大规模下降，目前很多刚需购房者的房贷申请都被推迟。

这两个偏紧，决定了目前房价难以出现明显的波动。实际上正是因为房价走势可控，现在才能腾出手来发展租房。

在融360房贷君看来，提出在集体土地上盖租赁住房，实现了两个重要目标：

一是可以快速补齐租房市场的短板。房子用来出租可以有多种方式，开发商可以拿地盖房子用来出租，业主手里的二手房也可以用来出租；前者成本高，推进慢，后者则由房主主导，租金不好掌控，集体租赁住房的出现，略去中间环节，有望加快补齐租房市场的短板。

二是降低租房者的负担。这是最重要的目标，无论是开发商的长租公寓，还是业主手中的二手房，租金水平都谈不上合理。租房者的负担还是很重的。集体租赁住房已经绕开招拍挂，剔除了中间成本，既能够让原居民分享收入，还能能够以较低的价格降低租房人群的负担。