前房企高管回忆：房价畸高是过度"市场化"的反噬

2016年，王旭退休，告别了她工作近30年的房地产业。作为南方某二线城市房地产企业前高管，她经历过中国房地产的黑暗时代，也经历“一夜清盘”的疯狂。她见识过房价一个月跳水30%，也见识过房价一年翻倍。在她个人看来，当今房价的畸高，其实是房地产市场过度“市场化”的反噬。

在她看来，当下“租售并举”政策的出台，或许会把中国的房地产行业带回1998年房地产改革的初衷—那一个刚刚启动房改，启动房地产市场化，建立不同类型的住房保障体系的年代。

“现在是高级住宅一统天下的年代，这会使得住房需求的多样性被抑制。租售并举，其实是为已经畸形发展的房地产行业，做一次‘整形手术’。”王旭对时代周报记者表示。

“房子原来要用钱买”

在王旭最初加入房地产行业的时候，许多人还没有意识到，房子原来要用钱买。“当时每个单位都会有福利分房，房子问题并不会成为一个家庭的话题和负担。”

在王旭刚刚入行的20世纪90年代初，全国许多城市的房价，仍在经历海南大开发房地产泡沫带来的阵痛。“当时国家排名前列次对房价进行调控，使之前疯涨的包括海南等地房价几近‘腰斩’。”

但在王旭的城市，房价的成交却是“风景这边独好”。

1992年，王旭所在的公司开发出当地排名前列座甲 级写字楼，凭借地利之便，当时这座甲 级写字楼的发售地，选在了香港。

20多年以后，王旭依然记得展销会当日的盛况。“我还很清楚地记得，那天开盘是早上9点，但我们在早上7点多进去准备的时候，门口就已经排起了长龙。而门口不少‘黄牛’兜售认购筹，叫价都是2000港元。”

让王旭更加震撼的是开售之后的场景，许多香港投资者使尽一切力气挤到工作人员面前，不顾一切要求签约。“买少见少啦！（粤语指“越买越少”）”一位香港投资者这样对王旭说。

据王旭介绍，1993年广东人年均收入只有4600元人民币左右，而当时这座写字楼的开盘售价是1万港元，“在当时，1万港元大概是11500元人民币左右，这个价格，在国内几乎没人能承受，也没人愿意购买”。

从1993年到1995年，人们对于房地产投资的意识开始觉醒，房地产也开始迎来了“蜜月期”。

1995年，王旭所在的公司落成一座高层住宅，这是那个城市排名前列座高层住宅，因此当时开盘的售价，达到4000元/平方米—1995年广东地区居民人均年收入，大约是8250元。

“和之前的甲 级写字楼不一样，这一次的楼盘瞄准的是国内市场的消费者。”王旭对时代周报记者介绍，公司最初推出楼盘的时候，希望吸引高端人群前来购买。“现在看来，定价是有点太高了。也是因为这样，许多潜在购买者选择了观望。”

另一方面，香港房地产的泡沫，也使投资者变得保守，交投开始变静。“其实从1996年中下旬开始，一些香港投资者就已经认为房地产的泡沫快要爆破，他们的情绪也影响到我们这边的投资者了。”

果然，一年后“亚洲金融风暴”爆发，香港经济一片萧条。受此冲击，国内市场也陷入惨淡。王旭对时代周报记者介绍，金融风暴期间，上述高层住宅的每平方米单价曾经跌到不足2000元，但依然是“售楼部里连苍蝇都不来一只”。

更让王旭伤感的，是前述甲 级写字楼的香港业主破产和跳楼身亡的消息传来。由于当时甲 级写字楼的物业管理公司是王旭所在公司的下属公司，包括破产查封以及过户，王旭都需要协助处理。“这是那几个月唯 一还需要费心的工作了。”王旭这样对时代周报记者回忆。

从低迷到疯狂

接下来的1998年成了中国房地产历史上具有里程碑式意义的一年：福利分房制度成为历史，中国房地产正式进入商品化时代。

但金融风暴所造成的冲击仍未退去。“当时房改政策出台之后，业界的确兴奋过一段时间，但因为我们的城市距离香港较近，房地产受到香港经济状况的影响还是比较大。”在王旭看来，1998年的回忆有点太过平淡。

之后几年，房地产一路处于售价年涨幅4%-5%的不温不火的状态。

2002年，王旭公司在市中心地段开发30层的高层建筑，但开卖不久就遇上SARS，原本看起来稍有起色的房地产又一次跌落谷底。“2003年的‘五一’黄金周，原本是成交的黄金机会，那一年，我们一套房子也没有卖出去。”

转机在王旭毫无期待时到来。2003年年末开始，房价开始了N连跳。

在这座二线城市，房价的上涨较一线城市而言有所缓和，但2003年开发的新楼盘，从刚刚发售时的2600元/平方米，一路涨到2007年年末二手楼成交的超过6000元/平方米。

这是王旭经历的排名前列个黄金时代：“这是空 前的发展时期，不仅房地产市场的成交均价节节攀升，成交量也不断上涨。”

在2007年，房地产进入了“疯涨”期，尤其是11、12月两个月，中国房价曾连续上涨达到10.5%。

“经济大环境的向好和城市化的推动，使得房地产需求大大增加。”王旭这样解读当时房地产的上升趋势。

一涨涨了8年

又一场猝不及防的“金融海啸”，让房价在2008-2009年有一阵时间“偃旗息鼓”。

王旭告诉时代周报记者，经历过2007年年末的疯狂之后，不少刚需购买者都已经在2008年左右出手。以她所在的企业为例，“在房地产低迷期间出手的，不少都是着急结婚的年轻人。而改善型的购买者，更多是抱着‘买涨不买跌’的心态持币待购”。

但2009年中下旬开始，涨势又在卷土重来。

而且这一次一涨，就涨了接近8年。

这几年，王旭所在的城市开通了地铁，房价再一次迎来了三级跳。“轨道交通不仅会使交通节点附近的房价迅速升高，还会使得城市相对外围区域通勤时间大大缩短，拉动外围区域房价的上升。”

与此同时，和其他周边城市的进一步联系，也使得房价因为承接其他城市的溢出效应而上涨。

“我们公司在2012年开盘的一个楼盘，接近一半的购房者都来自邻近的城市。”这是越来越紧密的城际网络带来的效应。

经历过房地产市场化改革这些年，王旭最后决定了提早退休，离开这个繁忙的焦点行业。而在退休的位置上观察2017年3月开始的新一轮房地产调控，王旭似乎看到了一些不同。

“我们肯定回不去1998年了，但我们也许回得去当年改革的初衷，建立不同类型的住房保障体系，矫正过度市场化，让它变得更全面。”王旭说。