1/3房企布局租赁市场 长租公寓将是“香饽饽”？

长租公寓正成为房企新的发力点。仿佛一夜之间，长租公寓在重庆四面开花。记者了解到，目前，龙湖、万科、旭辉等一批实力开发商都选择以自建团队或合作的方式进入租赁市场领域，据统计，TOP30房企中，1/3已切入长租公寓领域。

究竟，为何当前房企纷纷抢滩布局长租公寓？它的盈利模式究竟怎样？对此，记者进行了调查。

房企巨头推出长租公寓

长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是近年房地产市场的一个新兴业态。通俗地说，就是将房屋进行装修改造，配齐家具家电，然后再以单间、一室一厅、两室一厅等形式出租给白领人士。租期最短要求半年。

最 先在长租公寓领域试水的地产商当属万科，推出长租公寓品牌“万科驿”。2015年11月8日，重庆首 个长租公寓——万科旗下的西九·万科驿推出，据了解，目前“万科驿”已经在重庆、广州、上海、厦门、济南、北京、西安等多个城市落地，并计划至2017年将实现15万间万科驿公寓。

而去年龙湖地产也宣布正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态，龙湖长租公寓定名为“冠寓”，力争在三年内实现300处长租公寓。

租金方面，记者了解到，目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。比周边普通租赁住房要高出一些。如龙湖冠寓的户型（面积）不同，租金也不同，总的来看，在2000元/月到3900元/月之间。而西九·万科驿公寓的租金标准则在799元/月到1999元/月之间。

“长租模式”意欲何为？

长租公寓被不少房企列为2017年的首要创新业务。房企究竟意在何处？

“这或许也可以看作一些房企针对公寓产品的‘自救’。”在市场观察人士看来，以重庆为例，在过去小户型产品非常走俏，投资者和自住者都看重它的“低门槛”。

而随着楼市调控加剧，信贷政策收紧，楼市中投资需求进一步被挤压，而自住者由于换房成本攀高，他们越来越倾向于买房“一步到位”，比如当前热销的2.5房或3房。

一组数据也证明了这点。根据康联机构数据显示，80后选择两居的比例占到了大约70%；其次是三居，约占20%；单间配套的约10%。“80后购房在户型方面倾向于两居，小两口一间卧室，父母朋友什么的来了还有一间作为客房。”

而对于90后而言，买房选择的不仅是居所本身，更是对自己未来生活方式的“表态”。康联数据显示，2.5房是90后置业的主流，经济稍宽裕就会想要一步到位。

租赁市场一块“大蛋糕”

与此同时，如今市场上火热的租赁需求也吸引诸多房企开始纷纷瞄准这个“大蛋糕”。

在2016年12月《租赁崛起》报告中，链家描绘了一片租赁蓝海：国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。2030年预计会超过4万亿元。而数据也显示，TOP30房企中，1/3已切入长租公寓领域。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示，从长租公寓本身来讲，这是一个重资产行业，目前国内长租公寓尚处于初期阶段，租金减去拿房成本，这种盈利赚不了多少钱，单一盈利模式并不长远。

就目前而言，1000~3000元/月租金产品是长租公寓主流，竞争核心仍在于从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是不同公司的运营能力。

“进军长租公寓的房企都抱有持久战打算。”严跃进表示，从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，租金可用于购买二期房子的抵用款；从长期看，趁早“攻城掠地”，占领市场份额。

专家声音

长租公寓盈利模式仍未成型

世联行在2016年年报中显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

在业内资深人士李晶看来，虽然租赁市场前景广阔，但是目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

他算了一笔账：在开发商100%自持商品住宅的情况下，企业能通过高效的供应满足以买房代替租房的消费需求。但从企业自身运营角度来看，如果整个项目依靠租金回现的话，至少20年没办法实现现金流回正。

在新中地产总经理何伟坚看来，长租公寓这个业态在重庆可能并不好做，在北京、上海、深圳这样的一线大城市可能相对来说市场更好一些。从目前的长租市场规模来说，相比传统租赁市场还非常小，长租市场能否解决盈利模式问题、颠覆传统租赁市场，未来究竟如何，还有待观察。