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张泓铭:建立符合国情的房地产长效机制刻不容缓

2017/03/14 09:30 来源: 时代周报 评论
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全国政协委员、上海社会科学院研究员张泓铭:建立符合国情的长效机制刻不容缓

“原来的人工调控,反应上有些迟缓。如果推出对冲楼市异常波动的自动调节机制,会更快更灵敏。”张泓铭对记者说道。

全国政协委员、上海社会科学院研究员张泓铭:建立符合国情的长效机制刻不容缓

3月9日下午,全国政协十二届五次会议第二次全体会议,第7位上台嘉宾—全国政协委员、上海社会科学院研究员、博导张泓铭发言后,掌声雷动。

这位老先生今年的发言主题是“楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力”(以下简称“自动调节机制”)。3月10日傍晚,张泓铭在接受时代周报记者专访时说:“这是我浸润房地产行业20多年的心得之谈。”

自1992年进入房地产行业,现年72岁的张泓铭在长达25年的从业时间里接触了大量的房地产企业、政府部门和消费者。他对时代周报记者表示,从地方到中央,很多的房地产调控,他都有参与其中。

中国楼市长期在波动和调控中反复循环的现象,他看在眼里,但他更能深刻体会到的是,建立一套符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,刻不容缓。

“原来的人工调控,反应上有些迟缓。如果推出对冲楼市异常波动的自动调节机制,会更快更灵敏。”张泓铭对记者说道。

自动机制是综合施策

“但这个自动调节机制不是唯一机制,它是一个能够快速反应的机制,房地产的长期稳定要依靠各种手段的综合运用,例如税收、土地供给等。”张泓铭对他的“自动调节机制”做了性质上的界定。

五个维度,构成了张泓铭的自动调节机制。作用是,当楼市异常波动(上升或下降)到一定程度,机制自动触发对冲,无需人工安排。

具体来说,国家统计局发布的70个城市住宅价格指数为唯一的监测指标。70个城市为该机制的实施区域。监管责任则落到上一级政府及其主管部门上。控制界限和对冲工具,是其他两大维度。在张泓铭的理解里,设置了上下限后,超过上限或下限,对冲机制就自动触发。置于对冲工具方面则首推金融手段,即首付率、利率双率联动,如某个城市一个月(或几个月)内住宅价格上升或下降超过限度,则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。

张泓铭对时代周报记者补充表示,住宅价格上升或下降超过限度,首付率和利率自动增加或减少多少个百分点,是有科学界定设置的。

“我认为房地产价格上涨有三个可以参考的数值,GDP、通货膨胀和人均可支配收入。通过这三个数据,给予一定的权重,设计一个一年房价不应该超过多少的界限。”张泓铭表示,“具体的数值肯定是要各路专家进行讨论后决定。”

张泓铭对时代周报记者强调,自动机制并非单打独斗,需要综合施策,根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策,同金融手段形成合力。

市场调控和政府调控不是对立存在

按照国家统计局数据显示,70个大中城市中,去年12月新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市,包括北、上、 广、深和大部分东中部省会城市,最高涨幅49.5%。张泓铭认为,这是楼市过热的集中体现。

张泓铭呼吁外界不要将市场调控和政府调控两者对立起来看待。就目前来看,三大现象的存在是导致楼市长期波动的原因。

第一,基本原因是国人对楼市作用的片面认知—过分依赖它推动经济财政的增长。第二,长期以来货币供应量过大,而投资市场狭隘,导致货币大量流向楼市,不断推高房价和销售额,这是楼市长期不正常的关键原因。第三,在前面两大原因的推动下,“房价只升不降”成为民众牢固预期,导致阶段性恐慌式购买,成为心理原因。

“如何解决这三大问题,是需要思考的。”张泓铭对时代周报记者表示。

至于自动调节机制要如何推行。张泓铭对时代周报记者表示,如果要实施,一定要先进行试点:“比如北上广深等热点城市可以选择1个城市,中部地区可以选择2-3个城市,西部也可以选择一个城市。”

在张泓铭看来,每个城市可以不同,全国统一个上限和下限的水平,试点城市取得成功后到全国进行推广。

事实上,在今年1月20日的一次会议上,张泓铭提出的自动调节机制,已经做过了表述。“当时就得到了不少人的好评,在经过住建部审阅后,成为了本次政协会议的发言。”张泓铭坦言。

“但能否得到政府和民众的支持,并最后被实施,就另当别论了。这需要时间的缓冲,我看下半年或者明年能被实行就已经不错了。”

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责任编辑:贺海霞  JN1474
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