土地70年使用权问题为何备受关注?

土地使用权到期如何续期又成为热点。11月27日公布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》指出,“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”,有学者解读为可以不用再担心个人住宅土地使用权到期后被收回。

现有法律对土地使用权到期后如何续期的规定是明确的。2007年3月通过的物权法排名前列百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,与之对应的非住宅建设用地使用权的续期,是“依照法律规定办理”。在操作实践上,自动续期,意味着在土地使用权到期以后,房屋所有权人不做任何动作就可以获得下一个期限的使用权,自然也是免费的。

从现实社会认知出发,居民购买房产的时候,很少会考虑土地使用年限的问题,政府及相关机构也没有明确土地使用年限到期后是否有偿续期,这些因素使得房价和土地使用年限几乎没有关系。在这种情况下,土地使用年限到期很难实施有偿续期,操作不当会重创整个房地产市场的估值,考虑到房地产是绝大多数居民大宗的财产,对社会的冲击难以想象。

站在政府的角度来看,国有土地使用权出让收入连续多年保持在3万亿-4万亿元,随着住房拥有量的提升,增量建设用地使用权出让收入会逐步降低。如何维持这个规模的基金收入是政府考虑的首要问题。存量住宅的土地使用权续期无疑是佳的收入来源,即使法律条文相对清楚,明知收费续期的困境重重,但各级部门仍然很难痛快地放弃这部分潜在的收益。

如果未来的立法考虑土地使用权的收费续期,也很难实行一次性支付费用的方式,当前各地实践按基准地价计算土地出让金的政策中,“国有土地使用权基准地价”一般相当于房价的三分之一。所以如果采用收费续期,更可行的方案是通过每年缴纳年金或者房地产税的方式,将一次性支付的费用分摊在多年支付。

然而,讨论土地使用权的续期之前,我们要先关心另一个问题:房屋的使用寿命。按现行设计标准,住宅使用寿命一般是50年,因为建造质量差、业主装修违规拆除承重墙等,实际使用寿命还要少于50年。

房屋自然寿命到期之后,行政部门可以依照其它法律强行拆除房屋。物权法也规定,建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。但这些补偿和多年前缴纳的出让金远远不及对应当前土地使用权的市场价值,这个补偿很难让人满意。

如果房屋寿命超过50年,也可能在第69年时沦为危房。这时房主的土地使用权的权益更是个大问题。如果收费续期,意味着获得土地使用权的第69年,对应土地使用权的权益几近于零,危房倒后,房屋不值钱、土地使用权也会被政府无偿收回,显然让人无法接受。

前述旧房、危房的征收与拆迁在过去城市更新中因利益冲突也曾引起较大争议,未来的土地使用权续期及其配套制度设计必须统筹考虑,才能保障不动产所有人的权利与利益。