2017年一二线城市房价与销量不会大幅下降

      穆迪：2017年一二线城市房价与销量不会大幅下降

近日发布房地产研究报告预计，尽管新一轮调控措施旨在抑制房价的飞涨，未来6-12个月一二线城市的售价与销量不会大幅下降。政府将继续在控制房价涨幅的意愿与维持稳定的房地产业来支持经济增长的目标之间取得平衡。

穆迪指出，一二线城市相对较低的库存将降低短期内房价明显下降的风险。此外，今年调控措施的严厉程度不及造成2011年初和2014年行业下滑时的措施。同样，虽然房贷政策略有收紧，但房贷供应和宽松的货币政策总体上仍将支持房地产业。调控措施收紧会加大市场回调的风险，进而对开发商的销售和现金流造成负面影响。

与2016年全年全国合约销售额预测同比增长约25%的高基数相比，穆迪预计2017年全年全国合约销售额会与2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收紧调控措施之后，销量将小幅下降，但该下降在一定程度上会被这些城市的低库存造成的房价温和上涨所抵消。同时，如果2017年大中城市房价继续大幅上涨，政府可能会进一步收紧调控措施。

2016年前9个月全国合约销售额达到人民币6.9万亿元，同比增长43.2%，合约销售建筑面积为9.31亿平方米，同比增长27.1%。上述两项指标均处于多年高点。2016年前9个月全国平均房价同比上涨12.7%，一线城市均价同比上涨31.9%。目前约20个城市已收紧了购房或房贷标准，这些城市在2016年前8个月的全国合约销售额中占比约为40%-45%。

穆迪还指出，尽管如此，今年早些时候调控措施的严厉程度不及造成2011年初和2014年行业下滑时的措施。鉴于房地产业对经济的重要性，预计政府不会采取像当时一样严厉的调控措施。在上述行业下滑时期，47个城市采取了限购措施 (这些城市贡献了50%以上的全国合约销售额) ，同时房贷和货币政策也偏紧。当时全国范围内二套房贷低首付比例提高到60%，高于目前20个调控城市中多数采用的30%-70%。中国当前的货币政策对房地产业更具有支持性，中国人民银行的基准贷款利率和法定准备金率均处于多年低点。

融资方面，穆迪预计，未来12个月房地产业流动性与融资渠道依然良好。中国国内流动性将保持充裕，可支持开发商的融资及购房者的房贷供应。在中国经济增长放缓的情况下，未来6-12个月货币政策不大可能骤然紧缩。

尽管国内银行可能会控制房贷增速，但银行将继续向房地产业放贷，包括发放住房按揭贷款，原因是房地产业与其他行业相比运营业绩突出，而且中国家庭杠杆率较低。此外，房地产贷款通常由房产抵押。不过，银行仍会有选择性地放贷，倾向于财务状况更健康的大型开发商、排名前列次购房者及改善型购房者。