2011呼和浩特品牌地产-草原行论坛成功落幕

　　8月27日－28日，由搜狐焦点呼和浩特站、新华网内蒙古频道和呼和浩特万达广场投资有限公司主办的"2011呼和浩特品牌地产-草原行论坛在内蒙古美丽的辉腾锡勒草原上举行。

本次论坛，邀请了专家学者、房地产业内人士和媒体同仁共70多人参加，共同探讨限购政策对呼和浩特地产业发展的影响以及商业地产发展的趋势。

　　本次论坛进行了搜狐微博直播，这是呼和浩特房地产业的排名前列次，给本次论坛带来全新的感觉。
　　与会专家认为，呼和浩特城市比较集中，建筑密度比较大、城市空间比较小，所以房地产价格相对来说比较高，但还是处于增长趋势，发展前景非常好，限购政策对呼和浩特房地产发展影响有限。呼和浩特房地产发展到了转型阶段，特别是后金融危机时期，好多大的房地产开发商都开始转到了商业地产这个行业，标志着国家房地产行业到了转型阶段。
　　论坛期间还举行了“献爱心公益活动”，参加论坛的嘉宾纷纷捐献书籍、文具等用品，由公益内蒙古网代收并将于近期转赠给内蒙古中西部贫困地区学校的孩子们。

　　以下是论坛实录： 

姜月忠：“限购”对呼和浩特房地产业发展的影响

　　中国的房地产、内蒙古呼和浩特房地产，形势非常严峻，大家面临的问题是共同的，面临的挑战是共同的，尤其是限购政策以后，房地产形势更加严峻，但是我觉的国家的限购政策初衷是很好的。房地产对国民经济贡献很大，对拉动中国经济的发展、对提高财政收入、提高税收、社会就业、社会保障、改善生活质量、增加城市景观等方面都发挥了重要作用。

　　限购政策是对居民购买房屋、购买商品房的一个限购措施，包括限贷措施，对购买第三套房进行限购。对本市居民限购，对第三套房限购，同时在贷款上进行限制，第二套贷款首付比例不低于60%，利率上浮。限购措施的目的就是要限制旺盛的需求、限制通货膨胀下的社会对房地产巨大的需求压力，缓解需求压力，以平衡供求。限购政策达到了一定的目的，也实现了一定的效果。通过实践来看，大家都有一定的体会。

　　限购政策对呼和浩特房地产的影响确实是见仁见智，因为房地产是一个非常重要的产业，是国民经济的支柱产业、重要产业，同时国民经济的各个方面的因素也是推动房地产发展的重要动力，限购仅仅是一个方面的措施，仅仅能起一部分作用。影响房地产发展、房地长价格的因素很多：排名前列个应该是国民经济发展前途、经济增长率，如果某一个城市经济发展很有前途，预期的经济增长很快，房地产价格肯定是水涨船高的。当然经济增长也包括两个方面，一个是经济增长率，另一个是居民购买力，另外是通货膨胀，这两个是影响房价的因素。现在通货膨胀非常严重，在这种条件下，居民的选择非常有限，房地产是中国老百姓在通货膨胀下保值增值的重要途径，重要的投资形式和投资渠道，同时也是造成房地产投机泛滥的因素。背景是投资渠道狭窄。房地产投资和股票投资、黄金投资，非常稳定，从长远来看，是很有前景的产业，从事这个行业的人员，对国内经济有贡献，是一个光荣的职业。

　　对房地产价格有影响的还有城市化，对中国来说，是一个传统的城乡二元结构的国家，像内蒙古呼和浩特也是这样，城乡差距很大，每年农民变为市民人口非常多，农民来到城市以后，对城市房地产造成巨大的需求压力。第三个是城市发展空间，像呼和浩特，城市发展空间和房地产价格很有关系，呼和浩特城市比较集中，建筑密度比较大、城市空间比较小，所以房地产价格相对来说比较高，因为增长趋势、发展前景非常好；包头城市空间大，房地产空间比较大，房地产价格相对平稳一些，而像鄂尔多斯是个新建城市，人口比较少，但是他对外影响比较大，对投资者和居民诱惑力大，有钱人多，房价炒得高。每个城市的空间不一样，房地产价格的走势也不一样。第五个方面是区域环境，也是影响一个城市发展的重要因素，像呼和浩特所在的地区——呼包鄂地区，受呼市包头的房价也有影响；同时临近地区进入房地产购买的人群，对呼市房地产也有推动作用，还有呼市距离北京也很近，交通非常方便，交通的改善、铁路的建设，距离的拉近，交通效率的提高也会影响房价。再一个影响因素就是政策因素，国家对内蒙古的优惠政策也会影响内蒙古房价。像海南国际旅游岛的建立，包括三亚的房地产价格很热，内蒙古也有反应，有所影响，北京等一线城市的限购政策，相当一部分资金涌向二三线城市，像呼和浩特限购不是很严格。是造成呼和浩特地价上涨的因素，包括土地价格的因素、保障房的供应，对商品房的价格有一定的影响。像包头比较稳定，像呼和浩特城市空间小，经济发展有潜力，内蒙古连续8年经济增长排名前列，作为首府城市，从长远看，房地产价格上涨是个大趋势。
　　　一个城市的空间对人口密度、楼房的密度、地产的价格影响很大，像呼和浩特地区就是这样的。像国外，一些西方欧洲国家，欧洲城市超过3层的建筑很少，如荷兰好多是3层以下的，别墅比较多，占地空间大，价格较平稳，交通畅通。像呼和浩特人口密度大、商业太集中，交通不便利。住宅配套齐全，对房地产是一个稳定的基础。  

    孙学力：呼包鄂地产发展趋势探讨

　　房地产市场发展到了转型阶段图行天下，特别是后金融危机时期，好多大的房地产开发商都开始转到了商业地产这个行业，标志着国家房地产行业到了转型阶段。呼包鄂可能是下一步资金流入的热点地区，原因主要有以下几点，排名前列个是从国家宏观层面上，国家给内蒙古了一个优惠政策——二十一条；再一个，在西部地区，内蒙古可能是近几年处于领跑地位，经济上发展比较快；第三个，从区域发展上焦点装修家居网，呼包鄂地区在西部地区是朝前发展的一个阶段。 
　　在国家住宅限购的大背景下，各家知名房地产高调商进军商业地产，各级政府也加大商办用地供应里力度，今年上半年15个重点城市商业用地供应为1139公顷搜狐网，同比增加14%，6个发达城市，商业用地占商品用地供应比例的比2010年保持了35％，就呼和浩特来说，09年住宅占到土地供应的76%，2010年是61%今年是66%，住宅比重在下降，呼市是属于三线城市，通过我近几年的观察，我认为内蒙古房地产市场落后发达地区一般是3、4个月，比如一线城市房价上涨3、4个月后，我们的房价才涨。

　　房地产商要转型有两点，一个是国家的限购政策，再一个是他的利润，因为作为一个开发商，肯定要考虑他的利益。在内蒙古金三角地区，土地问题供应不缺乏，而在一线城市是逼着房地产商向商业地产转型。

　　国内的一些大房地产商，商业地产和住宅是完全不一样的，要有实力才能进军商业地产，如果没有实力就不要轻易进入，要慎重涉入；呼市目前没有一个真正的购物中心，没有一个真正像样的城市综合体；这个地区没有真正的品牌，呼市商业地产只是流行时尚，没有上升到真正的购物中心；比如万达进入呼市以后，会改变呼市的商业格局，引领一些消费观念。

　　进入商业地产，对我们呼市本地的开发企业来说需要磨合，需要学习，需要提高；我们做商业地产，不仅要考虑到自己，还要考虑到周边，包括人文环境、交通环境、文化环境。作为企业，是应该考虑的问题。一定要注重品牌，注重专业、主题，不是说就要针对高端，商业地产一定要先明确要做什么，要定位，企业注重自己的品质很重要。

　　本次论坛特开辟了Pk环节，就有关议题进行现场互动，由各位嘉宾畅所欲言，提出自己的看法和观点。

以下是现场PK实录：

对进军房地产的看法

山东路桥王强：马上进军呼市房地产，初步刺探的结果是呼市的房地产还是大有可为的。希望各位开发商能给我们提出好的建议。

久策经纪总经理易小林：进入呼市开发市场需要开发经验，如果从开发经验这方面讲，建议进的话要慎重。开发经验，一个是取地的过程，再一个是项目定位、项目规划、后期的营销策划以及整体项目的运作，每个环节都是很专业的。

义和泰地产总经理闫振兴：呼市房地产市场区域属性特别强，这是一定要始终遵循的原则，所以拿地的时候，一定要想好你要做什么项目，根据这个项目再去买地，如果你把这个项目放在不适合的区域，将来就有得苦吃了

金石蒙荣副总徐平飞：整个呼市的商业地产其实是比较初级的，然后中山路的商业基本上是有点畸形，在很小的一个面积里有太大的太多的批量商业，呼市没有真正的购物中心，现在稍微称之为购物中心的就是万达，万达较大的不同就是他提供购物以外还有休闲，这次我回来看感觉到维多利做的还不错，可是他的商业基本上还是处于点状的，尚东国际只要他按部就班地做就一定会成功，因为本来就需要有一个区域商业；商业地产其实很高深，他高深的地方在于不只是地段，还要有一个很专业的团队，包括经营，包括招商，包括整体的运作，他不是任何一个公司都可以进入的，这个水确实很深；呼市现在的房地产已慢慢转向所谓的商业，没错，因为一个好的商业其实他的获利性一定会高于住宅；呼市在09年有一个契机，这个契机就是60周年大庆，60周年大庆就好像北京奥运的举办，北京的机会来自奥运，呼市的成长来自60周年大庆，让很多开发商了解到呼市。 

限购之后房价会不会涨

万铭： 国家调控应该慢慢来，不可能立竿见影，先控制涨价再降价，经济规律是曲线变化的，价格变化？是一个慢慢刹车的过程

北京巨乐房地产策划部经理武智勇：政府出台限购令，不是说一棒子把我们房地产商打死，目的主要是抑制投资跟投机，避免炒房，对住房需求这方面还是有一定政策扶持的，所以房价涨还是会涨的，但不会像以前那样凶猛，应该是趋向于理性增长

中浙地产副总唐剑：降价能降多少？降的可能性想都不要想，只会涨，只不过我们是严格限制，符合一下政府的意见，把涨价的速度降下来

 　活动现场首次设置了微博互动环节，由主持人现场向嘉宾提出微博网友的问题，让现场嘉宾回答。 

易点房事：呼包鄂地区是内蒙古的金三角，其城市特点各有特色，经济一体化的规划及资源特色将吸引更多的投资，从宏观层面来说，市场需求会增长，三地的房地产会有一个良好的基础，从购房者层面来看，更注重生活品质，所以要求市场有突破，整体市场后期看好。

嘉宾互动：孙学力：易总说的我基本同意，但是后期是什么时间，我想十年之内应该是问题不大，但是十年以后是个什么状态，我不好预测，因为现在房地产在转型。

微博1786：房价还在一直在涨，工资却不涨，我们买不起了，你们还卖给谁啊？

嘉宾互动：雷明林：在中国，两极分化也好，还是有钱人没钱人也好，很严重，如果没钱就努力吧，多多挣钱去

孙学力：我觉得我们媒体应该给大家灌输一种观念，就是说我们不要80后，90后就想买房，这特别是不可能的，我是50多岁才买的房，所以呢不要灌输我们这个年龄应该去买房。

微博4098：住无排名前列，商无第二。可在呼和浩特，看似蓝海的商业地产可能淹到不会游泳的投资者。

嘉宾互动 ：孙岳龙：在商业地产这块可能需要一些更专业的知识，希望孙老师给我们更多的说一些。

孙学力：商业地产需要资金的投入，商业地产属于新老交替，其实是风险加剧这样一个过程，商业地产和住宅是完全不一样的，如果商业地产出现了泡沫的话，它的问题会很深。所以商业地产要慎入，因为商业地产包括投资人、包括策划人、包括设计、包括招商，都需要认真的研究分析，才能做出最终的决定。