楼市入深度调控期 二三线城市成房企“救世主”

　　“不少房企上半年的业绩其实是不错的，只不过主要业绩来自于二三线城市。”一位地产分析师向记者透露。

　　随着6月份销售业绩发布，各大品牌房企反而在调控大背景下表现非常好，这令业内人士倍感意外。但记者分析发现，上半年，包括万科、远洋、龙湖等房企，其二三线城市贡献了主要业绩。

　　三部委的态度再次给楼市泼上一盆冷水。值得关注的是，尽管楼市行情不振，但房企在二三线城市拿地的步伐并没有减缓，他们向这些城市拓展和布局的意图日趋明显。

　　一线城市不可避免成“重灾区”

　　新闻联盟一分钟的新闻让闹腾了一个星期的楼市调控是否终止论平息了。

　　“不要对调控心存侥幸，大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现，所以楼市调控还将继续下去。”华远地产董事长任志强也做出了这样的论断。

　　宏观调控无疑让一线城市不得不成为重灾区。

　　以北京为例，亚豪机构统计显示，2010年上半年，北京累计成交期房商品住宅43526套，成交面积451.6万平方米，去除政策房，实际成交的期房商品住房累计32001套，成交面积363万平方米，同期北京成交现房商品住宅8309套，成交面积120.6万平方米。同比，期房商品住宅成交套数下降了36.1%，成交面积下降了38.6%;期房商品住房成交出现了更大幅度的下降，成交套数同比下降45.3%，成交面积下降了44.2%;现房商品住宅成交量也出现了相应回落，成交套数、面积分别下降了46.0%和41.6%。

　　此外，中原上周监测的9个重点城市，一手住宅市场新房成交环比下降的有7个，包括重庆、成都、武汉等降幅普遍为二三成;一线4个城市成交降幅达到二成以上，而广州、深圳两地新房成交量持续前几周的下跌态势，上周再次又降至新政以来低位，广州降幅甚至高达五成。

　　与此同时，某网站数据显示，销售的持续下滑让一线城市库存陡增。北京在新政出台之前大概不到4万套的库存，如今已经增加到了10万套，而且这个数字还在不断增长，这给开发商三季度的去存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑，必然再次将出现资金链紧张的情况。”任志强悲观地表示。

　　“开发商可能资金充裕，但因为调控，资金周转速度已经放缓。而三季度，开发商不得不选择降价。”资深房地产老总温立伟表示。

　　对于北京这样的一线城市，亚豪机构市场总监郭毅也抱着悲观态度。“楼市价格的波谷将伴随开发商的大规模结款季而到来，有可能出现在今年四季度至明年一季度。开发商需要集中清算银行贷款、支付施工款等款项，资金压力加大时，有可能通过降价方式回笼资金以补充流动资金。但没有利好政策的刺激，一方面受到抑制楼市投机的政策影响，另一方面买涨不买跌的普遍消费心态阻碍着购房行为的发生，因此楼市成交量还将在谷底盘整。如果政策层面仍然延续紧缩态势，首轮波谷过后楼市可能还将遭遇更深的调整。”郭毅说。

　　一位不愿透露姓名的房企老总表示，虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段，但实际上很多房企已经开始面临资金紧张问题。

　　二三线城市成“救命药”

　　很多房企不得不承认，布局二三线城市解救了遭遇调控的业绩尴尬。

　　某地产测评中心发布研究报告，二三线城市拿地建设较多的开发商，如恒大、万科、绿城取得较好业绩，成为大赢家 (论坛 新闻)。与此同时，一线城市的销售额占企业销售额的比例大幅缩小，已由去年的40%下降至现在的29%。

　　政府近日的坚决表态无疑给房企寄希望于一线城市增加销售业绩泼了一盆冷水。

　　一位供职于品牌房企的策划经理坦言，下半年销售压力很大。他们已经建议公司“低开高走，扩充销售渠道”。

　　不过，他坦言，集团今年的销售业绩也不一定惨淡，因为还有二三线城市支撑。

　　因为调控并未给二三线城市带来影响。据新华社发布的年中经济报道调查显示，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联，而是另有“隐情”。

　　正因为如此，各大上市房企目前仍表现出有底气面对年底的销售业绩。

　　日前，以二三线城市为主战场的恒大地产甚至宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。

　　此外，万科集团副总裁肖莉也明确表示，万科目前已经进入了40个二三线城市，未来只是一个深耕的问题。

　　“二线城市目前的供需相对均衡，刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市，新增供应将有约80万平方米。”复地集团总裁张华也对媒体表示，鉴于目前二线城市在调控下价格相对平稳的有利因素，复地下半年仍将采取调整价格、快速出货的策略，保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力。

　　不过，值得注意的是，随着这些房企大举进军二三线城市，楼市调控之下，二三线城市反而成为炒房人的新据点。

　　新华社调查显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时，部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比，当地房价不高，调控应该因地制宜，不要一刀切，也为将来房价走高预留了政策空间。

　　专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。

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　　房企二线城市拿地热情高

　　调控态度日趋坚决，房企正加快二三线拿地。

　　从中原地产上周监测的12个城市土地市场看，供求情况双双回落。供应方面更是大幅度下滑，达到新政出台以来点，比较新政前周平均(210公顷)水平缩减80%，上周仅长春和天津有43公顷宅地供应。

　　上周土地市场成交方面，数量也回落至新政前周平均水平的一半。另外，上周甚至出现5周以来排名前列幅土地流标的状况。

　　尽管各地住宅市场成交低迷、土地供应捉襟见肘，但房企拿地储备和发展势头却没有减退。上周，保利分别在广州和武汉获得两幅土地。万科6月报显示，其属下公司分别在中山、宁波、苏州、青岛等地获得多幅地块。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，从房企近期拿地情况看，可以看到他们仍然主攻二三线城市。原因主要是一线城市土地供应日益减少、竞争日趋激烈，二三线城市逐步显示出发展潜力，必将成为未来楼市发展的新战场。这是促使房企战略重心开始转向二三线城市的重要原因。预计未来这一趋势愈发明显，成为全国楼市一大新潮流。