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紧抓中国零售商业机会

2012-07-04 14:18:58 来源: 观点地产网

  8月8-11日,2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开,围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”,我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业等,并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 梁嘉欣 2012年是凯德商用香港第二上市后的元年。恰在今年,凯德商用预计将有9个购物中心开业,当中7个在中国,这令其投入营运的中国购物中心比率将超过50%。

  新一年伊始,凯德商用便积极进行了一笔4亿新元的融资计划,当中过半资金主要用于中国市场的扩张需要。不久后的4月,凯德商用便宣布收购北京大兴区一处地块,用于开发其在北京市南城的项目。购物中心竣工后,将会是大兴区的地标大型购物中心。

  这也不难看出,凯德商用对中国商业市场发展的持续看好。而较早前,凯德商用不止一次公开表态,未来3至5年,公司在华的商业地产项目数量将从目前的53个增加至100个。

  “我们希望在未来5年内实现中国资产价值翻倍。”凯德商用中国总裁骆伟汉在接受观点地产新媒体采访时再度明确表示。

  不仅如此,为了更好地推动旗下商业物业的发展,凯德商用7月2日表示,公司已设立一只10亿美元的私募股权基金,用于投资中国的零售商业地产开发,此基金为凯德商用迄今设立的规模基金。

  据透露,投资者已认购凯德商用中国发展基金III最多合共5亿个单位订立认购协议,认购价合共5亿美元(约39亿港元)。认购价相当于凯德商用中国发展基金III总投入资金的50%,将以现金支付。总投入资金的其余50%将由凯德商用全资附属公司认购,而该基金的资金总额为10亿美元(约78亿港元),投资期限为8年。

  凯德商用表示,凯德商用中国发展基金III成立后,初期资产为凯德商用旗下三个正在开发中的购物中心,包括成都天府项目、魅力城项目及上海卢湾项目。

  其中,成都凯德广场•天府(一座6层高集购物中心、住宅及办公楼 (论坛) (论坛)的综合体),而成都凯德广场•魅力城(一座5层购物中心),而上海卢湾项目为一座集8层购物中心及29层办公楼的综合体。

  骆伟汉指出,中国是凯德商用的核心市场之一,公司一贯看好中国市场,致力于深耕中国,并长期都在考量市场上出现的新机会,一旦有合适的便会积极把握。“我们将重点关注已有项目的城市,同时开发新的市场。”

  以下为观点地产新媒体对凯德商用中国总裁骆伟汉先生的采访实录:

  观点地产新媒体:早前消息透露,凯德商用投资 6.7亿新元在苏州工业园区内开发七层楼购物中心和两座办公楼。能否透露凯德商用对于该项目的具体计划?

  骆伟汉:这个集七层购物中心和两座办公楼的商业项目是由凯德商用和苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司共同开发及拥有,整个项目的总开发成本预计约67.40亿人民币。以50%的有效股份计算,凯德商用和金鸡湖城市发展各自承担约33.70亿人民币的项目开发成本。

  项目是“苏州中心”,即苏州中央商务区核心项目的商业组成部分,紧邻金鸡湖,同时靠近苏州老城区,并直接连接已于今年4月开始运营的地铁1号线和未来的5号线。购物中心的商业建筑面积为约29万平方米,而两座办公楼的建筑面积约6万平方米。因此整个项目不包括停车位的35万平方米建筑面积中,零售业态占83%。购物中心计划面向中高层消费者,将引进奢侈品牌、高街时尚品牌、家庭休闲娱乐设施和美食广场。中心内还将打造一个奥运标准溜冰场和一座高科技影院。

  这是凯德商用在苏州的项目,将使我们在华东区的购物中心增加至12个,深化凯德商用在华东乃至中国的发展,表明我们看好苏州及华东市场,深耕中国的决心。

  观点地产新媒体:该项目与凯德商用目前运营的来福士广场等购物中心有何不同?在运营及管理方面,难度是否也会有所加大?

  骆伟汉:苏州项目不是一个来福士项目。凯德运营的购物中心包括两类,一类是凯德广场/MALL品牌,一类是来福士品牌。前者是以购物中心为主导业态,而后者是综合房产项目,融合了办公楼、购物中心和酒店/服务式公寓等多种业态,购物中心并非主导业态。

  苏州项目体量大,定位中高端,由全球知名建筑事务所设计,是凯德商用中国致力在华东区打造的旗舰项目之一。

  凯德商用在华发展业务多年,有着丰富的项目运营和管理经验,有独树一帜的购物中心业务模式,融合了商业地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种智能。这种业务模式将使凯德商用能在整条零售房地产价值链中运用其专业技能为利益相关者实现增值,以及在相对较短的时间内成功建立、开发及管理规模庞大的购物中心。

  观点地产新媒体:一直以来,凯德的商业运营能力都是国内房企的榜样,能否分享一下凯德商用在商业运营方面的成功经验?未来凯德商用将如何进一步提高自身的运营管理能力?

  骆伟汉:凯德商用有三大优势,排名前列即是拥有规模优势和行业的零售网络。作为亚洲的购物中心开发商、拥有者及管理者,我们的业务遍布新加坡、中国、马来西亚、日本及印度51个城市的99家购物中心,其中72家已开业,25家在建。

  我们通过规模优势,致力于实现购物中心运营的优异表现。同时我们在区域已拥有约1万个租约,建立起了行业的网络。我们积极与国际及各区域的零售商们进行沟通交流,分享我们的业务扩展计划。随着我们新购物中心的开业,我们的零售商们能在亚洲经济增长区的重要城市与我们一同快速发展。

  其次就是拥有国际化的视野和平台,助力零售商与我们共同成长。随着零售业的不断发展,为了在竞争中保持,我们也在不断改进我们的购物中心以迎合购物者们不断变化的期望和需求。我们一直积力于引进新品牌,通过我们的购物中心将其业务扩展至亚洲,并在我们所在区域帮助零售商开拓新的市场。

  近期在我们的购物中心开业,同时也是来到新加坡的零售品牌包括了Aeropostale、Nando‘s和Smiggle。在中国,Hollister、Desigual、Kate Spade和Earth Music & Ecology在我们位于上海的购物中心开业,这也是他们在中国市场的亮相。我们还成功在新加坡和中国的购物中心引进了日本零售品牌,例如优衣库(UNIQLO)、和民居食屋(Watami)和萨曼莎•撒乌萨(Samantha Thavasa)。

  还有便是我们的综合多功能的独特购物中心业务模式。该模式融合了商业房地产投资、开发、租赁、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能,使凯德商用能在整条零售房地产价值链中运用其专业技能为利益相关者实现增值。

  观点地产新媒体:截至目前,凯德商用在华的总投资金额大概是多少?近段时间少见凯德商用在华有新的投资动作,您认为,下半年凯德商用的投资机会是否会增多?

  骆伟汉:中国是凯德商用的核心市场之一,我们一贯看好中国市场,致力于深耕中国。我们一直都在考量市场上出现的新机会,一旦有合适的便会积极把握。我们将重点关注已有项目的城市,同时开发新的市场。今年在中国将有7家高品质购物中心开业。

  在新项目投资方面,4月25日宣布收购北京大兴区一处地块,用于开发我们在北京市南城的项目。购物中心竣工后,将会是大兴区的地标大型购物中心,直接覆盖周边约60万居民。

  观点地产新媒体:自调控以来,商业地产就成为房地产企业新的方向,如何看目前的商业地产发展?未来商业地产的方向是什么?

  骆伟汉:首先,我们确实可以看到,自调控以来,国内已有许多房企转做商业地产,购物中心数量也增长得很快。但是跟发达国家相比,在中国有组织零售业渗透少,只占约20%,其他都是零散的零售业态,而在发达国家为约为60%-80%,可见这个领域还是大有潜力和机会的。凯德商用希望抓住机会与中国的商业地产和零售业共同发展和成长,提升行业的专业管理水平。

  其次,中国经济高速发展、城市化进程加速以及居民消费水平提高等因素,将为零售业和商业地产的发展提供广阔的空间,也为凯德商用的发展提供了很好的机遇。虽然越来越多的房企加入商业地产行业大军中来,但具体的定位和目标客群还是有所不同,不具备专业管理能力的开发商,将会很残忍地被淘汰。

  观点地产新媒体:凯德商用此前曾表示,未来3至5年,公司在华的商业地产项目数量将从目前的53个增加至100个,该计划被业内视为是目前的市场情况下较为乐观及激进,对此凯德商用有何看法?为了配合扩张的需要,凯德商用在人才、技术、管理等方面是否也有作出相应的调整或配备计划?

  骆伟汉:我们始终看好中国的经济发展,相信商业地产的发展前景。我们希望在未来3-5年实现中国资产价值翻倍。

  无论在任何时候,凯德最看重的是人才,“建宇树人”是我们的核心企业文化。我们非常注重对员工的培训和知识共享及沟通,制定长期的人才发展计划,实行跨部门培训及轮岗,从知识、技能和执行三个层面打造专业队伍。我们还要不断创新,以提升我们的盈利能力、扩大品牌影响力,为利益相关者实现增值,提高人民的生活品质。

  观点地产新媒体:中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天,您认为行业未来的可持续发展道路是什么?企业应如何达致发展与存续的平衡?

  骆伟汉:相信房产行业经过不断的调整,会逐渐走向稳定和成熟。

  凯德商用希望通过自身优势和不断发展,建立起企业、租户和消费者三方共赢的生态体系。在项目层面,我们必须继续使用更好的系统、优化流程,确保高效使用能源和资源,达到绿色建筑标准。在公司层面,我们必须确保我们的管理流程、人力资源和财务资源能够持续保证并公司的高速发展。

  此外,企业的发展离不开社会,凯德商用会一如既往地关注并以实际行动践行企业社会责任,实现企业的社会价值,达致发展与存续的平衡。

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