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当前中国房地产宏观调控的困难，是中央政府的房地产宏观调控政策存在两个严重的政策误区，即“房地产宏观调控的工具性”和不愿意坚决去除住房市场投机炒作赚钱功能或“去住房投资化”。
温家宝总理在3月14日的答中外记者问中指出，“我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效?群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”
从温家宝总理的讲话中可知，当前国内房地产市场宏观调控之所以如此困难，房地产市场改革的阻力之所以大，最根本的问题就在于国内房地产市场利益关系复杂，就在于地方政府的土地财政。
而在笔者看来，国内房地产市场之所以出现大问题，之所以出现重大的利益冲突，之所以出现巨大的房地产泡沫，其源头就是2003年出台的18号文件，这个文件是房地产开发商主导下的文件。它不仅影响了2003年央行出台的121号文件的落实，而且也把中央政府政策的公信力一扫而光。
先说后者，121号文件是央行与相关部门制定的如何让当时的住房市场健康发展的重要的信贷政策文件(这个文件的精神及内涵在2007年359号文件得以恢复，但又被2008年131号文件所否定，直到2010年国十条的差别化信贷政策才得以全面落实)，而央行作为国务院的一个部门，其对金融政策的专业性是无可厚非的。但是，当121号文件触及当时房地产开发商的利益时，中央政府的一个18号文件就把其功效灭掉了。可以说，从2003年18号文件开始，中央的房地产宏观调控政策的公信力就大减。
然后再来说前者。2003年出台的18号文件最为核心的内容是什么?一是把市场的住房投资与住房消费不作清楚界定而混为一谈，从而使得从2003年开始，中国房地产市场就逐渐由一个以消费为主导的市场演变成为一个以住房投资炒作为主导的市场(因为在两者混淆的市场，投资者出价一定会高于消费者，从而逐渐把消费者挤出市场)。这样一个住房市场不仅严重超支了中国未来几年甚至十年的住房需求，而且高房价对住房消费者具有严重的挤出效应。在高房价下，绝大多数住房消费者早就没有支付能力进入市场。当前国内住房市场泡沫之大，在世界历史上是不多见的。
比如一线城市(如北京、上海等)房价收入比(这些城市为20倍以上)早就高于1990年代的日本(19倍)及1997年代的香港(15倍);住房租金收益率(2%)严重低于一年期存款利率(3.5%);住房的空置率(主要是指空置在投机炒作者手里的)极高;当前全国一手房市场严重供大于求。如果这个房地产市场巨大的泡沫不挤出，让其自然破灭，不仅会导致中国严重的银行危机、金融危机以及经济危机，而且也可能导致中国严重的社会危机。其问题的严重性一定会远远超出我们的想象。也就是说，当前房地产市场是不可持续的，当前中央政府房地产宏观调控坚决性就出于这种考虑。
二是把房地产业看作整个中国经济增长的动力。可以说，2003年以来的中国房地产宏观调控，从来就没有走出过“住房市场宏观调控的工具性”这个范畴。也就是说，住房市场发展不是为了如何改善全体居民的住房福利条件，而是为了GDP增长，为了拉动经济增长。这就有了8年(2003-2010年)国内房地产宏观调控，8年的房价快速飙升。尽管2010年国十条之后已经认识到这种“住房市场宏观调控的工具性”的严重误区，并对打击住房投机炒作及让住房价格回归理性形成了共识，但“住房市场宏观调控工具性”的认识并没有真正改变，只不过这种工具性已由大造保障性住房来替代。当然，建设保障性住房是重要的。但它必须与政府财政能力、保障性住房分配制度及当前住房市场的价格水平相适应。如果大造保障性住房仅是作为经济增长的动力，那么住房市场宏观调控的工具性同样十分明显。在今年的两会上，一些政府部门又在规划，希望通过各种住房优惠政策让住房消费者进入市场来拉动住房消费。要清楚的一点是，当前的高房价市场是一个投机炒作主导的市场，如果让消费者进入，就意味着让这些人来接这个吹得巨大的房地产泡沫的最后一棒。
可以说，从2003年8月开始，在18号文件引导下，中国房地产市场就步入把泡沫逐渐吹大的不归路。直到2010年4月的国十条出台，上述两个房地产宏观调控政策的严重误区才被认识，并在一定程度上被纠正。不过，2010年后的房地产新政策仍然存在陷入两个政策误区的迹象。
比如说，尽管中国政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，也知道要严厉打击住房市场的投机炒作，要让住房市场价格回归合理水平，而要做到这点，国际成熟的住房市场都通行政策组合及法律制度，但政府并没有研究及出台严厉打击住房投机炒作的税收制度。
总之，当前中国房地产宏观调控的困难，不是投机炒作者对抗，也不是房地产开发商不愿意，更不是地方政府土地财政的需要及住房市场利益关系复杂，而是中央政府的房地产宏观调控政策存在两个严重的政策误区，即“房地产宏观调控的工具性”和不愿意坚决去除住房市场投机炒作赚钱功能或“去住房投资化”。如果这两个严重的政策误区不得以纠正，那么中国房地产市场泡沫要想真正挤出并非易事。(作者系中国社科院金融研究所研究员)
