楼市调控再提二三线城市限购 地方执行力大考

　　楼市调控棋至中盘，地方政府对现有政策执行力度的放松和资金分流推动二三线城市房价上涨，成为下半年调控攻坚的两大堡垒。

　　“强化政策落实，巩固调控效果。”7月18日，住房和城乡建设部相关负责人用12个字向《中国建设报·中国住房》记者阐述下一步调控工作之要义。

　　就在此前的7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在肯定调控取得初步成效的同时，明确提出“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”。这也是自“新国八条”出台6个月后，国务院再度研究部署继续加强调控工作。

　　“会议内容更多是对既有政策的重新强调，这既是中央对某些地方放松调控冲动的警示，也是对部分城市房价变化态势的及时回应。”相关部委权威专家对本报记者说。据国家统计局数据，6月份多数城市房价涨幅明显趋缓，但部分二三线城市成交量价上涨明显。

　　随着楼市调控棋至中盘，各方利益博弈深化。土地收益紧缩下地方政府对现有政策执行力度的放松，和通胀与限购下资金分流推动二三线城市房价上涨，成为下半年调控攻坚的两大堡垒。

　　地方执行力大考

　　“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，成为本次国务院常务会议释放的明确信号。业内人士普遍认为：“中央明确喊话，将‘不受任何干扰’从严从紧调控楼市。”

　　这无疑具有极强的针对性。

　　一位相关部委专家指出，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头；而在保障房建设方面，有的地方开工率较低，资金投入、工程质量、分配管理等方面有待加强，“这都引起了国务院及相关部委的高度重视”。

　　“财政收入增幅收紧，部分城市土地出让金减少，这都增加了调控政策持续执行的难度。”北京大学教授陈国强向记者分析，土地收益“缩水”，一方面是在调控的压力下，房企拿地的积极性不高；另一方面保障房用地和外围郊区用地出让增多，拉低了整体收益。

　　相关人士表示，从今年4月份国务院办公厅组织的专项督查情况来看，房价控制目标与群众期待有较大差距。因此，本次国务院常务会议首先强调了“严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责”。

　　“就政策而言，严格的差别化信贷和限购令对不合理购房需求的挤出效应明显，只要地方持续落实，当前房价胶着的局面必然会在第三季度松动。”银河证券地产分析师潘玮表示。主流地产分析机构均认为，只要坚持对现有政策严格执行，下半年调控效果会更加明显。

　　“当前市场总体处于僵持与博弈的阶段，不仅地方与中央博弈，楼市、地市的买卖双方也处于博弈的状态。”一位市场分析师指出，在这个调控的关键时期，地方政府应发挥积极作用，而非“消极抵触”。

　　此前，某集团总裁在接受本报专访时也表示，对于房企而言，楼价松动的前提是地价的松动。“如果快速回笼资金能买到更便宜的地，明智的开发商都愿意以积极的销售换取持续开发的资源。”

　　而在本次国务院会议上，对于地方政府的职责亦有重点要求。除了再度强调对现有信贷和限购政策、保障房建设任务的严格执行外，“认真落实住房用地供应计划”亦列入要求之中。会议明确，地方政府要“着力改善供求关系，促进房价合理回归”。

　　“目前市场已充分感受到中央调控的决心，对于地方政府而言，调控已经没有退路。”中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋如是说。

　　再提二三线城市限购

　　值得关注的是，“限购”在本次国务院常务会议上再度被强调，一举击破了此前“限购将逐步放宽”的市场预期。会议明确要求，已实施限购的城市要“继续严格执行”，房价上涨过快的二三线城市“也要采取必要的限购措施”。

　　这一严厉重申，除了是对某些地方近期频频试探“调整限购边界”的警示外，也是针对区域市场变化动态的及时回应。

　　7月18日，国家统计局公布数据，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但房价涨幅居前的均为二三线城市，已经取代北上广深成为领涨主力。其中，价格同比涨幅居前的包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，均为二三线城市，位居排名前列的乌鲁木齐涨幅高达9.3%，兰州、南昌、洛阳紧随其后，涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。

　　二三线城市楼市升温的状况也可从土地市场印证。据国土资源部公布的二季度全国主要城市地价监测数据，综合地价环比涨幅前十位中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二三线城市赫然在列，综合地价同比涨幅超过20.0%的城市为昆明、深圳、石家庄、南宁，同样为二三线城市。

　　“事实上，自限购令实施以来，非限购的二三线城市，和热点限购城市周边区域，不仅成为房企业务拓展的避风港，也成为楼市投资投机需求转向的避风港。”杨少锋对记者表示。

　　据相关权威部门对90个重点城市的监测显示，今年上半年新建商品住房成交面积与去年同期相比，47个未限购城市中，有27个成交面积增加，其中有15个城市增长20%以上。而在43个已限购的城市中，有33个新建商品住房成交面积比去年月均成交面积下降。

　　国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%。对此，陈国强表示，在热点城市成交下滑的情况下，推动成交上涨的主要动力，来自于未实施限购的二三线城市。

　　据统计，目前执行限购政策的城市超过43个，但包括重庆在内的一些热点城市并未出台限购令。而在国家统计局重点监测的70个大中城市中，有超过一半尚未出台限购令。

　　而通胀同样是目前房地产投资投机需求持续旺盛的重要根源，6月份我国居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.4%，创下近36个月的新高。这也导致房地产投资保值功能被继续看好，未限购的城市反而成为资金分流的洼地。

　　“房地产市场仍面临住房需求刚性与住房投资惯性的博弈。”中国人民大学经济学院副院长刘瑞表示，通胀压力的加剧，使得房地产投资属性仍被放大。“要解决目前房价问题，不仅要改变地方政府垄断、高价供应土地的局面，还必须进行土地制度和配套财税制度改革。”