来自租赁界的设想:用融资租赁激活保障房建设

　　保障房，资金无保障。——成为去年政府力推保障房以来，的问题所在。

　　住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。

　　最近摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶在其宏观报告中引用相关官员的话表示，这1.3万亿元包含中央政府补贴约1000亿元，国开行贷款1000亿元，保障对象及所在企业约3400亿元；如果国开行贷款作为“社会机构的投入”，1.3万亿元还有至少3600亿元尚无定论（8000多亿元-1000亿元-3400亿元）。目前商业银行虽然纷纷表态支持保障房建设，但是从《排名前列财经日报》记者采访情况看，商业银行依然在踌躇。这无可厚非，对于商业银行，在无法确定本息能否安全收回的情况下，贸然放贷是不负责任的。

　　房地产商投入保障房建设，同样还停留在表态阶段。此前有少数地产商进行过尝试，比如万科的“万汇楼”，虽然房子已经建成，但据媒体报道，该项目包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的专项费用，其余3124万元成本需要57年才可以收回。看来，在没有找到合适的商业模式之前，开发商并没有太大积极性。

　　在保障房四顾茫然之际，有一股力量却希望能够介入其中——融资租赁。在中国外商投资企业协会租赁业委员会常务副会长屈延凯看来，引入融资租赁机制，保障房资金问题可迎刃而解。

　　　房价扭曲：链条垄断导致价格垄断

　　屈延凯认为，房地产价格乱象的根本问题在于“链条垄断导致价格垄断”。

　　“不论国有、民营的房地产开发商，不论开发的是商业地产还是百姓民居，都存在着严重的产业链条垄断现象。”屈延凯说。

　　他的依据是：开发商身兼三职——开发商、总包商、置业商，开发、建设、销售“三位一体”，控制了土地开发和房屋建设和销售的定价权，“开发商开发囤地、总包商控制进度，置业商招标发包、捂房卖房。百姓购房没有平等的话语权。”

　　另一方面，“投资性购房扭曲了百姓住房的根本属性。”屈延凯认为，GDP导向、土地财政、对百姓住房没有合理的限购政策，导致投资性购房抬高了房价，银行信贷风险控制偏重不动产抵押，也导致民营企业家大量购房抵押融资，对高房价起了推波助澜的作用。

　　屈延凯认为，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发。也就是说，没有一个明确的主体是为“民有所居”服务的。

　　　融资租赁机制激活保障房链条

　　“要改变目前的现状，必须进行机制体制的创新。”屈延凯简练地将他的创新机制归纳为：主体到位，置业发包；切断链条，成本透明；融资租赁，募集资金；民有所居，惠及民生。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。

　　这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有房地产公司（专设专营的特殊房地产公司）根据政府的规划，成为百姓住房的发包商（置业招标），中标房地产开发商购地建设。融资租赁公司根据中标价向开发商支付价款，国有房地产公司统一以融资租赁方式承租。

　　在这个链条中，开放商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障房所有者。国有房地产公司除了担任发包商，还要兼任保障房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障房，并将其转租给住户。

　　这一模式打破了现存的商业房地产的链条垄断模式，做到地价、建筑价、销售价、租金公开透明，同时限定保障房不能成为投资标的，转卖应征收高额的所得税，公租房不得私自转租。

　　融资租赁公司的租金收回有两种方式：一是可销售的保障房，当销售完成之时，租金即收回，至于由谁销售，如何销售，租赁公司与作为承租人的国有房地产公司可以通过特殊条款约定；二是作为承租人的国有房地产公司通过保障房的租金偿付。

　　按照这个模式，整个保障房链条中，节约了一块成本，即土地价格（由政府直接划拨土地），因此保障房的主要成本是建筑成本和资金成本。

　　据屈延凯测算，保障房的购置成本一般可控制在每平方米2400元以下，如果公租房按每平方米月租金10元，60平方米小户型，月租金600元（廉租房租金可以低于10元，不足部分财政补贴）；如果融资租赁期限30年，20年即可收回本金，每年可获得5%的租息（同时还可以享受房地产的折旧资源）。安全可靠、收益稳定的租金收益能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。

　　事实上，这样的资金并不少，近期某国有银行人士告诉本报记者，有大量的资金购买国有银行股票作为长期投资，原因在于这些银行稳定的股息收益。按照国有银行45%的分红比例，以目前的价格计算，股息率即在5%~6%。另外，目前多数固定收益类理财产品的年化收益率都不到5%。

　　相对而言，以融资租赁的方式投入保障房建设，其安全和稳定性比国有银行股票和一般的理财产品更好。

　　保障房本身并不赚钱，如果它作为一个营利性项目，就很难保障它的“保障性”特点。但是，参与保障房建设的资金却可以获得合理的收益率，而这个收益率，是保障房得以建成需要付出的最基本代价——对于一般的商业项目，其最终售价在考虑可能比这更高的资金成本的同时，还要加上尽可能大的投资利润。