零售商业下滑速度减缓 写字楼自持物业已显现

    优质写字楼

    2010年第四季度重庆优质写字楼市场表现有所分化，租金和空置率均出现小幅上涨。第四季度，在北部新区有两栋共124,000平米的写字楼供应入市，一定程度上缓解了长期以来市场上对优质写字楼特别是写字楼的需求。其中一栋优质写字楼属于业主自持物业，另一栋大部分也是以整层形式销售，特别以贸易，服务及金融行业租户为代表的自用型客户居多，因此新交付使用的两栋写字楼去化情况良好，业主对租金报价也有较高的期望，使得优质写字楼平均租金环比小幅上涨1.0%至人民币每月每平米62.8元，保持了上个季度的回升趋势。但是由于新增写字楼临近年末入市，因此短期内两个新增项目推高了整个优质写字楼市场的空置率2.2个百分点至19.0%.

    回顾重庆2010年优质写字楼市场，整体表现较2009年有较大的提升。这一方面来源于市场对优质写字楼的持续增长的需求，特别在两江新区有利政策的颁布以后，各外地外资企业均加快了入渝脚步。与此同时市场上现有写字楼物业条件较为陈旧，相当一部分租户均有办公环境升级扩大的需求。另一方面，2010年重庆仅有三栋优质写字楼供应入市，其中两栋写字楼还在年末供应，因此2010年优质写字楼的供应并没有完全释放市场上的需求，优质写字楼平均租金增幅明显。在销售市场方面，2010年入市销售的写字楼均占据了较好的地段并拥有相对优质的物业条件，加上投资者和开发商对重庆市场的乐观预计，因此大幅推高了重庆优质写字楼的销售价格。

    根据世邦魏理仕的统计，2011年市场将有约600,000平米优质写字楼供应入市。新增入市的项目尽管大多数仍然以散售为主，但是整层，多层销售及自持物业的项目开始逐渐显现，这将带动重庆优质写字楼市场的升级换代和逐渐成熟，并在一定程度上释放市场对优质写字楼的需求。然而世邦魏理仕认为，2011年尽管市场对优质写字楼的吸纳量较大，但是整个市场的空置率仍然会面临较大的挑战。

    优质零售物业市场

    2011年第四季度重庆优质零售物业市场明显减缓了下滑趋势，首层租金环比下滑2.0%至人民币每天每平米22.9元。本季度共有115,000平米总量的两个购物中心项目供应入市。一个是位于沙坪坝的煌华新纪元，该项目成为沙坪坝体量的一个一站式购物中心，并成功将西班牙时尚服装品牌ZARA引入重庆市场。该项目在给沙坪坝传统商圈扩容的同时也在一定程度上提升了该商圈的零售物业档次。另一个新增项目协信中心星光68购物中心位于观音桥商圈，该项目定位较高端，成功引入Gucci等奢侈品牌，使得观音桥商圈优质零售物业更加多元化。同时，两个新增项目均为购物中心，招商情况也较为理想，开业即有75%以上的入驻率，这标志着重庆优质零售物业市场开始进入一个新的时期，购物中心将逐步取代百货商场成为零售的主流业态。由于新增供应的原因，整个市场优质零售物业空置率环比小幅上涨0.2个百分点至14.5%.

    回顾2010年，重庆优质零售物业经历了自我调整升级的一年。解放碑商圈以美美百货的歇业调整为代表，进行高端零售物业的调整和升级；观音桥商圈则以时尚潮流的北城天街以及高端奢侈的协信中心星光68购物中心为代表，呈现出多元化发展的趋势；沙坪坝商圈和南坪商圈均出现了较大体量的新增商业项目，对各自商圈的零售物业起到了较大的带动作用；而杨家坪商圈西城天街新馆的升级也反映了优质零售物业市场从百货业态往购物中心业态转变的趋势。

    2011年将有约545,000平米的大体量优质零售物业供应入市，而购物中心项目占了大部分比例。未来一年将有更多的流行品牌开始加快在重庆的布局，同时现有物业的持续调整和升级换代将会使得优质零售物业市场租金保持稳定。