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中房协:中央没说降房价 地方政府看好房地产

2010-12-28 08:29:05 来源: 中国经济周刊

  今年是房地产市场的紧缩政策年。但今年的房市,涨价仍然是主旋律。

  从年初至年尾,国家连续三次推出房地产调控措施,其中的“4·16房产新政”更是被评为史上最严厉的调控措施。但据国家统计局数据显示,11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%。多家专业机构预测,今年年内全国平均房价上涨幅度应为7%左右。

  央行12月15日公布的一则调查报告显示,全国50个城市75.5%储户认为“房价过高,难以接受”,但与此同时,“房地产投资”又被受访者列为投资。

  在这种悖论中,房价能下降吗?调控至今,房价在小跌大涨中节节走高的奥妙何在?高房价真的就是一个死结?

  “3月份涨上来的这部分房价明显是泡沫”
  朱中一:房地产业对经济的贡献较大,因此今年政策调整的主基调是抑制部分城市房价过快上涨,而并没有说降低房价。

  中房协在“十二五”规划中有关房地产业的建议稿中,就汇报过要淡化降价的目标预期,否则容易造成市场信号混乱。目前来看,无论是十七届五中全会还是中央经济工作会议,都没有提到房价问题或降房价的概念,就是为了避免引起市场的巨大波动。

  杨红旭:从年初执行的“国十一条”,到“4·16国十条”,再到“9·29新政”,今年中央三次出台房产调控政策,打压地产市场。整体而言,今年全国房价还是上涨,但涨幅较去年已经明显收窄,去年全国房价成交均价实际上涨了25%,今年的上涨幅度只有去年的三分之一左右。从这个意义上讲,调控取得了一定成效。不过,没能让少数房价过高的城市房价下跌一些,多少有点遗撼。

  杨少锋:无论是从租售比还是房价收入比等指标来看,中国房价的泡沫因素十分巨大,这对发展中国经济以及改善民生制约深远。从市场来看,2007年以前,以北京为例,绝大部分的项目涨价幅度在几百元/平方米,每次开盘涨三五百元,最多涨1000元。但从2007年以后,很多项目一个月内能涨5000元/平方米。就今年而言,年初尤其是从3月份涨上来的这一部分房价明显是泡沫,这一部分泡沫应该挤掉。

  抑制房价须破解土地财政
  杨红旭:房产税确实箭已在弦,只是引不而发。至于什么时候发出来,主要是等待合适的时机。如果稳定房价的效果不佳,投资投机需求依然兴风作浪,那么就会出台。房产税对房价属于利空,但对于抑制房价的力度,尚存疑虑。

  首先,率先试点的只是个别城市,范围太小,不可能对市场全局产生重大影响,而且在全国市场推广可能仍旷日持久。其次,试点阶段,房产税的税基小、税率低。从征税范围看,只向二套以上和一定面积段以上住宅征收,绝大部分自住房屋将会免征。在近几年房价年均上涨20%左右的情况下,不足1%的房产税,不太可能将多数投资客吓跑。不过,房产税试点开征之后,未来很多年,征收范围只能是越来越大,税率也有可能上调,这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。总之,房产税短期有利于抑制房价,长期效果不能奢求。

  按当前通胀趋势,近期极有可能再来一次加息,明年有可能加息2~3次,当前已经进入加息周期。而历史经验表明,在货币政策紧缩和加息的过程中,房地产市场将渐渐降温,尤其是在加息周期过半之后,将会明显压制房价上涨。

  杨少锋:造成高房价的一个重要原因就是房企大量囤地,要抑制房企囤地,根源就是地方政府公正执行打击囤地的政策。但目前地方政府既是运动员又当裁判员,执行中难免不公正。所以要让地方政府的利益跟土地利益脱钩,这是一个根源,这个问题没有解决,再多的制度都没有用,破解高房价要从土地上治理,而解决土地市场困境的根源就在于要破解土地财政。

  解决这一难题就在于如何开征房产税。尽管房产税的执行很可能抑制房价,但我不认为房产税的目的是降房价,房产税是从根源上改变了目前我们中国的财税体制。地方政府有一个比较稳定的税源,这个时候就不再过于依赖土地。

  朱中一:如果政策进一步趋紧,保障房的供应规模能迅速增大,这对高房价产生极大的抑制,不过这仍然需要时日。

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